Характеристика оценка земельных участков

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Характеристика оценка земельных участков

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов.

Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Особенности оценки стоимости земельных участков

Характеристика оценка земельных участков

Земля представляет собой товар особого рода. Ограниченность и невосполнимость земли как природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Особенность земли как товара состоит в том, что её обращение строго регламентировано как республиканским, так и местным законодательством. Условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательствами, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладает определённой спецификой, обусловленной особенностями земли как товара. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п.

Ведение платности землепользования, совершенствование хозяйственного механизма на основе рыночных отношений предопределяют необходимость иметь универсальную совокупность показателей характеристики и оценки земель для решения различных задач по организации и управлению производством на всех уровнях – от отдельных земельных участков и отдельных хозяйств до сельскохозяйственной отрасли республики и в то же время позволять оперативно вносить коррективы в сами показатели оценки в связи с возрастающим динамизмом процессов в хозяйственной практике.

Этим требованиям в большей степени удовлетворяет система показателей, которые могут использоваться как самостоятельно, так и для расчёта более обобщённых характеристик до получения в конечном итоге таких показателей, которые синтезируют все стороны качества земли как средства производства в соответствии с критерием оценки.

В настоящее время предусматривается получение следующих показателей характеристики и оценки земель:

1. Оценка плодородия (продуктивности):

– бонитет почв;

– бонитет земельных участков (агроклиматические условия,

каменистость, эродированность, окультуренность, размеры и

конфигурация отдельно обрабатываемых участков и др.);

2. Оценка технологических свойств земельных участков:

– длина гона;

– удельное сопротивление (энергоемкость) почвы;

– обобщенные поправочные коэффициенты к сменным нормам

выработки на пахотные и непахотные работы;

– индекс по отношению к лучшим (эталонным) условиям оценочных

затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы и на комплекс

указанных полевых работ по возделыванию сельскохозяйственных

культур;

3. Оценка местоположения:

– расстояние от земельных участков до внутрихозяйственных

производственных центров, фактическое и эквивалентное с учетом

качества дорог;

– расстояние от центральной усадьбы сельхозпредприятия до

внехозяйственных пунктов реализации продукции и баз снабжения;

фактическое и эквивалентное с учетом качества дорог;

– индексы транспортных затрат по отношению к лучшим (эталонным)

условиям – внутрихозяйственных, внехозяйственных и в

совокупности;

4. Обобщающая (синтезирующая) оценка:

– индексы дифференциации нормативного чистого дохода на один

гектар по отношению к средним и худшим условиям республики;

– нормативный чистый доход, дифференциальный доход в

белорусских рублях или в условных единицах;

– совокупный (общий) балл кадастровой оценки земель;

– нормативная цена земли.

Стоимость отдельного земельного участка зависит от его предназначения, размера, вида почв, близости водоемов и лесных массивов, наличия и качества дорог, престижности района, наличия охраны, развитости в районе местонахождения торгового и сервисного обслуживания, социально-бытовой инфраструктуры. На стоимость земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, большое влияние оказывают удаленность от близлежащего административного населенного пункта или его центра, а также эколого-социальные характеристики, престижность района.

Различают земли сельскохозяйственного назначения – пашни, сенокосы, неудобья, земельные участки, выделенные для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства и огородничества, для индивидуального строительства, а также земли городского хозяйства, сельских населенных пунктов, дорожного хозяйства, аэродромов, промышленных объектов, заказников и заповедников, военно-промышленного комплекса, зарубежных государств.

Определение стоимости пахотных земель на основе нормативных показателей следует проводить по ведущей сельскохозяйственной культуре в регионе. За базисные показатели принимаются урожайность и затраты по ведущей культуре как итог выборки от 10-15 хозяйств с реально достижимыми результатами производства.

Результаты выборки корректируются на основе корреляционно-регрессионного анализа по следующим факторам: местоположение, тип и качество почв, типография, природно-климатические и экологические условия, фондовооруженность и обеспеченность инфраструктурой, наличие улучшений на земле, юридический статус и правовой режим, текущее использование.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется по сложившимся региональным закупочным ценам и отраслевой норме прибыли с учетом инфляции.

Стоимость пахотных земель определяется как капитализированный операционный доход по ставке капитализации, рассчитанной на основе безрисковой ставки доходности с учетом инфляции, риска инвестиций в земельные участки, изменения стоимости и возврата капитала.

Таким образом, наряду с использованием нормативных экономических и технологических показателей применяется дисконтирование прогнозируемых потоков доходов от собственности и расходов, связанных с ней. Помимо потоков доходов и расходов в расчетах могут фигурировать прогнозные ставки арендной платы.

Оценщик должен определить потенциал стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение.

Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него.

Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, является показателем экономической целесообразности инвестиционного проекта.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному

участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о местонахождении конкретного участка;

г) экономические характеристики участка или экономические факторы,

характеризующие участок.

При оценке учитывают продуктивный потенциал, зависящий от местоположения, вида почв, степени разработанности участка, обращают внимание на уровень освоенности земельного участка.

Сбор и накопление рыночной информации – первый этап оценки стоимости земли. Следующий этап – анализ земельного рынка. Он проводится путем его сегментирования, или стратификации.

Под стратификацией понимается классификация рыночной информации о сделках купли-продажи объектов стратификации по заранее определенным, наиболее существенным признакам. Объектами стратификации выступают покупатели, продавцы и сам товар – земля.

Существенными признаками могут быть покупательная способность отдельных групп населения и юридических лиц, географические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экологической безопасности, коммунальные удобства, нормы зонирования, социальная престижность отдельных районов, варианты землепользования и др. на основе этого исследования в пределах страт определяются типовые единицы сравнения земельных участков и уровни цен, приведенных к единице сравнения.

Третий этап – расчет рыночной стоимости известными методами.

Наиболее употребимы следующие методы оценки земельных участков:

а) сравнительного анализа продаж;

б) соотнесения;

в) разбивки на участки;

г) техники остатка для земли;

д) капитализация земельной ренты.

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать метод сравнительного анализа продаж.

Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией зачастую оценщики в должностном объеме не располагают.

Поэтому в отечественной практике метод сравнительного анализа продаж следует применять с определенными поправками, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.

Метод соотнесения состоит в выявлении соотношения стоимости земельного участка и его улучшений. Это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.

Этот метод целесообразен при очевидной недостаточности данных сравнительного анализа продаж свободных земельных участков.

Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода.

Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах.

Как правило, это нестандартные, крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения.

Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность земельного массива.

Метод техники остатка от земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравниваемых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса.

В этом случае на основе затратного подхода оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода.

Остальная часть чистого операционного дохода от собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Метод капитализации земельной ренты – способ прямого использования доходного подхода к оценке стоимости земли. Внешне он прост и выражает зависимость:

коэффициент капитализации для земли = годовой доход

от владения землей / стоимость земельного участка.

Однако в Беларуси еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. Арендуются главным образом свободные земли из государственных и местных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости.

Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

При проведении метода анализа наилучшего использования земельного участка как свободного предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях предполагает применение затратного подхода.

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами, что и при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса.

Различают общие, базисные, специальные, рыночные и индивидуальные принципы определения стоимости земельных участков.

К общим принципам относятся: независимость, профессионализм, объективность.

К базисным – документальность, обязательность, срочность, платность.

К специальным принципам определения стоимости земельных участков относятся: замещение, ожидание и предвидение.

Эти принципы фактически представляют собой выражение базовых концепций оценки, требований общеэкономических законов и призваны обобщить причины, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Замещение означает учёт при оценке стоимости земельного участка эквивалентного качества и полезности. Ожидание предполагает учёт ожидаемого результата от использования земли в составе имущества предприятия.

Предвидение предполагает определение дохода, который может быть получен в будущем от использования земли.

К рыночным принципам относят учёт сбалансированности спроса и предложения, соответствия потребностям рынка, конкуренции, зависимость стоимости от изменения состояния имущества.

При сбалансированности спроса и предложения цена отражает их равновесие. Учёт сбалансированности спроса и предложения исходит из закона спроса и предложения, который основан на том, что цена растёт с ростом спроса и уменьшается с ростом предложения.

Соответствие потребностям рынка означает, что земля и имущество имеют тем большую стоимость, чем адекватнее их характеристики соответствуют рыночным параметрам в совокупности.

Конкуренция проявляется в следующем при малом спросе происходит конкуренция продавцов, при малом предложении – конкуренция покупателей. Любое усиление конкуренции провоцирует автоматический рост стоимости имущества и земли.

Зависимость стоимости от изменения состояния земельного участка определяется тем, что если земельный участок улучшается, то его стоимость растёт, или состояние земли и его характеристики ухудшаются, то и его стоимость уменьшается.

К основным индивидуальным принципам оценки стоимости земли в составе объекта стоимости относятся принципы наилучшего (наиболее эффективного) использования и полезности.

Принцип наилучшего использования основывается на том, что верхняя граница цена, которую готов заплатить покупатель за совокупный объект земли и недвижимости, определяется его мнением относительно наиболее выгодного, наилучшего использования приобретаемого объекта. При этом наилучшее использование означает тот вариант среди альтернативно возможных, которых обеспечивает наивысший доход при наименьших затратах.

Принцип полезности дополняет принцип наилучшего использования. Процедуры оценки земельного участка и объектов недвижимости на нём имеют общую цель – количественную интерпретацию степени полезности земли в составе оцениваемого имущества.

Источник: https://studopedia.ru/10_4806_osobennosti-otsenki-stoimosti-zemelnih-uchastkov.html

Основные этапы оценки земельных участков

Характеристика оценка земельных участков

21 декабря 2015

При проведении оценки Оценщик:

  • осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;
  • проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;
  • проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Заданием на оценку

Осмотр объекта оценки

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

В связи с тем, что дата оценки является ретроспективной и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно, оценщиком проводится осмотр объекта оценки на местности в период проведения оценки и составления отчета об оценке лишь для ознакомления. Пояснение об этом должно быть приведено в разделе «Специальные допущения» отчета.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка
  • Кадастровый паспорт земельного участка (либо выписка из Кадастрового паспорта)
  • Технический паспорт либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы на здания, расположенные на оцениваемом земельном участке
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, расположенное на оцениваемом земельном участке.

Выбор уместных подходов и методов оценки земельного участка

В отчете об оценке должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов [п.8 (и) ФСО №3].

Таблица 1.

п/пНаименование метода оценкиУсловия применения Применимость
Сравнительный подход
1Метод сравнения продажПрименяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).Применим. В результате анализа рынка выявлены предложения о продаже сопоставимых незастроенных земельных участков
2Метод выделения (элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка)Применяется для застроенных земельных участков при: 1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованиюНе применяется. Земельный участок является свободным.
3 Метод распределенияПрименяется для застроенных земельных участков при:1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);2) наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;3) соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Не применяется. Земельный участок является свободным.
Доходный подход
1Метод капитализации земельной рентыПрименяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участкаНе применяется. В результате постоянного мониторинга рынка земельных участков выявлено, что рынок аренды земельных участков не развит.
2Метод остаткаПрименяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими стабильный доходНе применяется. Земельный участок свободный, отсутствует возможность достоверно определить доход, который может генерировать объект оценки и затраты на его содержание, а также достоверно определить величину дохода, приходящуюся непосредственно к земельному участку
3Метод предполагаемого использованияПрименяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности использования земельного участка способом, приносящим доходНе применяется. Суть метода – дисконтирование денежных потоков от реализации улучшений, соответствующих варианту НЭИ земельного участка. Отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Рекомендуемая структура:

  • Перечень документов, определяющих количественные и качественные характеристики объекта;
  • Подробное описание месторасположения;
  • Количественные и качественные характеристики объекта оценки: описание имущественных прав, обременений, физических характеристик, износа и устареваний;
  • Сведения о собственнике объекта оценки. Если собственником является юридическое лицо необходимо указывать: реквизиты юридического лица, в том числе полное и [в случае, если имеется] сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер, балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)
  • Информация о текущем использовании
  • Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Месторасположение:

  • Описание населенного пункта
  • Административное деление населенного пункта
  • Ценовые зоны населенного пункта (при наличии)
  • Численность населения
  • Наличие градообразующих предприятий
  • Удаленность от областного центра
  • Локальные факторы месторасположения (удаленность от транспортных магистралей, выход на красную линию, проходимость, транспортная доступность общественным транспортом)

Количественные и качественные характеристики объекта оценки:

  • Категория земель
  • Разрешенное использование
  • Текущее использование
  • Кадастровый номер
  • Кадастровая стоимость на дату оценки
  • Площадь земельного участка
  • Площадь застройки
  • Наличие документов на строительство
  • Наличие коммуникаций
  • Конфигурация
  • Рельеф
  • Описание существующих улучшений: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, общая/полезная площадь, сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), сведения об обременениях.

Имущественные права

В тексте отчета в обязательном порядке прописываются имущественные права на объект оценки, при этом необходимо указывать вид права, субъект права, реквизиты собственника – юридического лица, наличие обременений и ограничений права. Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки на дату оценки. В качестве обременений могут выступать: сервитут, ипотека, аренда.

В отчете необходимо подробно описать и проанализировать имеющиеся обременения и их влияние на стоимость. Описание обременений может быть представлено следующим образом:

Таблица 2.

№ п/пВид обремененияОписание обременения
1Договор арендыНаименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, размер арендной платы
2 ИпотекаНаименования организации, в пользу которого имеется обременение. Условия договора ипотеки, ставка по кредиту, ограничения и снятие залога при наступлении определенных условий
3СервитутНаименование лица/организации, в пользу которого установлен сервитут, площадь, причины и условия установления сервитута, возможность использования земельного участка по назначению, описание ограничений в использовании земельного участка, вызванных сервитутом, размер соразмерной платы за сервитут.

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке размещается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения, оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Методические рекомендации подготовила Панфилова Е.С., заместитель директора по вопросам оценки ГК “Метрикс”

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/land/152-otsenka-zemelnyh-uchastkov-osnovnye-etapy-i-opisanie-obekta-otsenki

Характеристика земельного участка

Характеристика оценка земельных участков
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Характеристика земельного участка

Уникальные свойства каждого объекта недвижимого имущества определяются совокупность его характеристик. Система характеристик позволяет индивидуализировать земельный участок среди аналогичных участков, определить его основные свойства, количественные и качественные показатели.

Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, невозможна без описания его характеристик. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня характеристик земли, однако анализ нормативных актов позволяет классифицировать характеристики следующим образом:

  • 1) Физические (технические);
  • 2) Характеристика правового статуса земельного участка;
  • 3) Экономические;
  • 4) Дополнительные.

Характеристики земельного участка используются для его описания в процессе кадастрового учета и внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в иных подзаконных актах.

Уникальные характеристики земельного участка

Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:

  • 1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
  • 2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.
  • 3) Адрес/Метроные ориентиры участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
  • 4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.

Характеристика правового статуса земли состоит из следующих элементов:

  • 1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах, удостоверяющих определенный вид землепользования. К таким документам относятся свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и т.д.).
  • 2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета. Виды разрешенного использования земельного участка определяются правообладателем самостоятельно исходя из категории земель, к которой принадлежит участок.
  • 3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимости, они могут принадлежат лицу на любом вещном праве, предусмотренном законодательством (право собственности, срочного пользования и т.д.).
  • 4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка. Данные виды ограничения прав устанавливаются решением уполномоченных органов или соглашением сторон сделки.

Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:

  • 1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. Изменение кадастровой стоимости допускается в судебном порядке.
  • 2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.

Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:

  • 1) Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.
  • 2) Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.
  • 3) Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.
  • 4) Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.

Определение основных характеристик земельного участка

Обязательные характеристики земельного участка определяются в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.

Итогом выполнения кадастровых работ является:

  • 1) Изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик.
  • 2) Осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
  • 3) Присвоение уникального кадастрового номера. 

Как узнать характеристики земельного участка?  

Присвоенный земельному участку уникальный кадастровый номер позволяет получить информацию об основных характеристиках земельного участка. Это можно сделать двумя способами:

  • 1) Путем получения кадастровой выписки в органах Росреестра. Для получения выписки в электронной или письменной форме заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра с указанием кадастрового номера интересующего участка;
  • 2) Путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/

Изменение характеристик земельного участка

Изменение характеристик участка происходит в результате выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета. Самыми распространенными случаями изменения характеристик являются уточнение границ и площади земельного участка, категории и вида разрешенного пользования землей.

Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и чаще всего используется в случаях уточнения границ смежных участков и изменения кадастровой стоимости земли. Решение судебного органа, которым изменены характеристики участка, является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Добрый день! Земельный участок сельхоз назначения поставлен на кадастровый учет. На публичной кадастровой карте граница земельного участка совмещена с границей населенного пункта.

Однако в выписке есть данные о том, что местоположение установлено относительно ориентира – населенный пункт, и участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на восток.

Как можно понять как расположен земельный участок? Спасибо.

Елена09.08.2018 19:42

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы,  жалобы и заявления по промокоду МИП 9.

Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru   http://advokat-malov.ru/kontakty.

html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Малов Дмитрий Владимирович07.10.2018 16:22

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна08.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

На сайте росеестра в особых отметках стоит отметка Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для размещения объектов индивидуального жилищного строительства].Как это понимать?

Клин30.07.2017 14:05

Здравствуйте! Данная формулировка означает, что сведения об объекте недвижимости по категории земли, являются актуальными, но характеристики объекта были изменены и сведений об этих изменениях нет. Например, произошло уточнение границ или площади земельного участка, но данных по этому нет.

Малов Андрей Владимирович31.07.2017 15:35

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться! У меня есть земельный участок с домом в сельской местности.

По данным Публичной кадастровой карты: Статус: Ранее учтенный Категория земель: Земли населённых пунктов Форма собственности: Частная собственность Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства по документу: Для ведения личного подсобного хозяйства А по Справочной информации по объектам недвижимости в режиме online: Статус объекта: Ранее учтенный Категория земель: Земли населенных пунктов Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства Особые отметки Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий]. 1. Что означает статус земель «Актуальные незасвидетельствованные» и что с этим делать? 2. В Архиве я взяла Землеустроительное дело. Там есть поворотные точки (х и у). Надо ли мне еще раз проводить Межевание (оно было сделано в 2006 году)?

Марина24.06.2017 20:40

Здравствуйте Марина! 1. Это значит, что при выписке из ЕГРН, сведения о категории земель являются актуальными, но были внесены изменения в характеристики объекта, котроые возможно не учтены. Вероятнее всего в свое время Росреестр не направил сведения в Регистрационную палату или наоборот. Вам нужно обратиться с заявлением в Росреестр для уточнения по данному факту.

Малов Андрей Владимирович26.06.2017 10:58

Задать дополнительный вопрос

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/harakteristika-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.