Услуги банка при ипотеке

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Услуги банка при ипотеке

Цена ипотечного кредита определяется не только процентной ставкой. Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке могут ощутимо увеличить цену кредитных ресурсов. Комиссионные платежи бывают как единовременными, так и ежемесячными. Переплата по ипотеке будет в пределах 10-15%.

Виды дополнительных расходов

Гражданин, оформивший жилищную ссуду, должен быть готов к следующим финансовым затратам:

  1. Оценка залогового имущества. Стоимость ипотечного жилья определяет работник оценочной компании, аккредитованной Сбербанком. Сумма жилищного займа напрямую зависит от оценочной стоимости залоговой жилплощади;
  2. Проверка недвижимости. Если контрагент приобретает жильё в строящемся жилом комплексе, то объект недвижимости в обязательном порядке проверяется экспертами банка. За эту услугу банк взимает плату. Вознаграждение финансистов зависит от размера ипотечной ссуды;
  3. Оплата государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость. Размер сбора устанавливается действующим законодательством РФ. Подготовку документации по сделке можно поручить юридической фирме. В этом случае заёмщику нужно быть готовым к непредвиденным материальным тратам;
  4. Страхование жизни заёмщика и объекта залога. Страховые взносы перечисляются на протяжении всего срока действия кредитного договора. Вместе с уменьшением долга снижается размер страховой премии. Кредитный комитет может потребовать застраховать трудоспособность, а также риск утраты права собственности на залоговое имущество. Размер страховой премии зависит от кредитной программы и тарифов страховщика (клиент может заключить соглашение только с организациями, аккредитованными Сбербанком);
  5. Услуги риелторских агентств и ипотечных брокеров. Стоимость работы специалистов зависит от сложности сделки и определяется условиями договора. Клиент может сэкономить значительную сумму, если подбор и покупка квартиры будут происходить без участия риелторов;
  6. Нотариальное заверение доверенностей, копий и различных справок. Услуги нотариуса потребуются и при удостоверении согласия созаёмщика на заключение ипотечного соглашения;
  7. Единовременная комиссия, позволяющая снизить процентные расходы. Клиент может уменьшить ставку по ипотеке путём внесения денежных средств, составляющих определённый процент от суммы кредита.
  8. Оплата аренды сейфовой ячейки. Данная услуга актуальна для тех, кто использует аккредитивную форму расчёта для покупки объекта недвижимости;
  9. Изменение условий кредитного договора осуществляется на возмездной основе. Комиссионный сбор идёт на оплату работы юристов, которые составляют необходимые соглашения;
  10. Платная выдача справок и разрешений. Некоторые документы банк выдаёт на возмездной основе. К ним относится разрешение на регистрацию членов семьи в залоговой квартире и согласие на капитальную перепланировку интерьера помещения.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно тщательно анализировать факторы, влияющие на стоимость ссуды. Рекламные брошюры часто акцентируют внимание потенциального заёмщика на процентной ставке, которая выделяется крупным шрифтом.

Ситуация может сложиться таким образом, что ссуда с низкой ставкой окажется дороже займа, по которому предусмотрен меньший объём комиссионных платежей.

Непредвиденные финансовые затраты при получении ипотечного кредита станут неприятным сюрпризом для тех, кто невнимательно читал документы.

Как уменьшить сумму финансовых расходов?

Жилищная ссуда относится к долговременным займам, стоимость которых может достигать нескольких миллионов рублей. Заёмщик, желающий снизить финансовые затраты при получении ипотечного кредита, должен придерживаться следующих правил:

  1. Внимательно изучить все ипотечные программы, которые предлагает банк. Также следует вдумчиво прочитать кредитный договор и дополнительные соглашения к нему. Не стоит заверять документы с неясными условиями и размытыми формулировками. Перед подписанием бумаг необходимо уточнить все непонятные моменты. Работу с документами можно поручить профессиональному юристу;
  2. Постарайтесь внести крупный первоначальный взнос. Если вы имеете право на получение материнского капитала, субсидий и иных государственных выплат, то нужно направить эти средства на погашение первого платежа;
  3. Закройте ипотечный кредит досрочно. В этом случае вы сократите срок договора и значительно уменьшите общую стоимость займа;
  4. Откажитесь от ежегодной покупки полиса, страхующего жизнь и здоровье. Страховые взносы сильно увеличивают стоимость ипотечного кредита;
  5. Не пользуйтесь услугами риелторов, юристов и страховых брокеров. Если вы владеете компьютерной техникой, то сможете без особого труда найти любой закон и подзаконный акт. Полученные знания позволят вам уверенно действовать на рынке недвижимости;
  6. Используйте сервис электронной регистрации при оформлении сделок. Это позволит снизить финансовые затраты и избежать личного посещения МФЦ;
  7. Старайтесь вовремя вносить аннуитетные платежи. Задержка при перечислении взноса может привести к начислению неустойки.

Финансовые сбережения можно сэкономить, если заёмщик будет активно использовать сайт domclick.ru. Сервис Домклик, разработанный специалистами банка, предназначен для решения следующих задач:

  • Дистанционная подача заявки на ипотеку;
  • Поиск недвижимости на первичном рынке;
  • Оценка стоимости жилой и коммерческой недвижимости;
  • Правовая экспертиза документов;
  • Проверка деловой репутации контрагентов.

Цифровой сервис Домклик объединяет партнёров, сотрудников и клиентов банка. Удобный личный кабинет позволяет пользователю быстро связаться с персональным менеджером и получить необходимую консультацию. Сайт также даёт возможность отслеживать процесс одобрения кредитной заявки в режиме реального времени.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/dopolnitelnye-rasxody-pri-oformlenii-ipoteki-v-sberbanke.html

Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков

Услуги банка при ипотеке

Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.

– Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?

– Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.

Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы. 

намеренные ошибки банков связаны с:

  1. проблемами с досрочным погашением, 
  2. со снятием обременения,  
  3. отказами в рефинансировании,
  4. потерей закладных. 

Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы. 

Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.

Рефинансировать кредит получается не у всех

– После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14%  годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию? 

– Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования. 

Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем 

Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов. 

Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами 

Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности.

При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.

Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли». 

банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками 

«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита. 

Обещания банков и реальность

– О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?

– Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь. 

Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении 

Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась. 

комфортный размер ежемесячного платежа

Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону. 

Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя. 

Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах 

Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ. 

Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.

Штрафы и взыскания

– Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?

– Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало. 

Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых 

Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.

Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.

Права и обязанности банка

– Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

– Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

прав у банка всегда больше, чем обязанностей 

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество.

Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение.

Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

взыскание на квартиру или дом

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора. 

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту.

В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др.

За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

– Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.

– Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает. 

И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей 

Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны.

Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит.

Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование.

А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие.

Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога. 

Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.

– Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?

– Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании.

Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет.

Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов. 

Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

памятка циан.журнала: на что обращать внимание при оформлении ипотеки

  1. Случайные ошибки в кредитных документах, связанные с техническими сбоями в работе операционных систем банков, а также с «человеческим фактором».
  2. Комиссии, взимаемые при досрочном погашении ипотеки.

  3. Включение в ипотечный договор условий (процентная ставка, размер первоначального взноса, график и сроки погашения и др.), несоответствующих рекламным декларациям и первоначальным договоренностям.
  4. Изменение условий по ипотеке банком в течение действия кредитного договора без согласования с клиентом.

  5. Ужесточение требований, являющихся основанием со стороны банка для расторжения кредитного договора с ипотечным обеспечением.
  6. Препятствия, чинимые при переходе на рефинансирование кредита в другой банк.
  7. Включение банками в договор дополнительных обязанностей для заемщика, неисполнение которых карается штрафом.

    Например, обязательств ежегодного предоставлять кредитору предмет залога для осмотра, отчитываться по оплате страховых взносов и др.

  8. «Навязывание» клиенту при заключении договора по ипотеке дополнительных услуг и продуктов. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-navjazannye-uslugi-oshibki-i-drugie-hitrosti-bankov-279353/

Ипотека с воспалением хитрости

Услуги банка при ипотеке
Банки придумывают хитрые способы дополнительного заработка на ипотеке Fotolia/anne Feneau

Каких только комиссий не придумают банки для своих заемщиков. Кредиторам они приносят дополнительный заработок, а для заемщиков не всегда понятны. Банки.ру изучил тонкости основных комиссий по ипотечным продуктам.

Фантазии банков?

Практически каждый, кто брал кредит в банке, сталкивался со всевозможными комиссиями от банка — за выдачу справок, за оформление документов, за отказ от страховки и многое другое. Отзывы на эту тему постоянно появляются в «Народном рейтинге» Банки.ру.

Самые распространенные — жалобы на навязывание комиссии или повышение процентной ставки по кредиту из-за отказа оформить страховку. Так, один из пользователей «Народного рейтинга» написал, что банк завысил ему ставку по ипотечному кредиту из-за того, что сотрудник потерял его документы по страхованию. «Когда закончится этот «цирк»?» — вопрошает автор отзыва.

Другой пользователь пишет о том, что банк удержал комиссию за внесение наличных по ипотечному платежу.

Еще один пользователь рассказал, что менеджер банка просит «благодарность», достаточно серьезную» за снятие обременения по ипотеке.

А заемщик из Перми говорит, что один из крупнейших госбанков не принимает у него платеж по ипотеке наличными, ссылаясь на комиссии за зачисление платежей более одного раза в месяц.

По его словам, кредитная организация просит оформить карту для перевода денег через банкомат.

«Скажите пожалуйста, это фантазии конкретных банковских отделений в городе Перми или действительно есть ограничения на пополнение счета через кассу наличными денежными средствами (орфография и пунктуация автора сохранены. — Прим. ред.)?» — удивляется форумчанин.

Комиссии на блюдечке

Как подчеркивают собеседники Банки.ру, ряд комиссий уже запрещен законодательно. Другие комиссии банки продолжают использовать. К первой группе относится, например, единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. «Формально данная комиссия была запрещена несколько лет назад.

Нарушение, по мнению Роспотребнадзора, состоит в следующем: чтобы предоставить кредит, банк в любом случае должен рассмотреть заявку на кредит.

Эта комиссия является навязанной платой за услугу, которую банк и так обязан выполнить и которая, по сути, является частью банковской операции по предоставлению кредита», — комментирует директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.

Некоторое время назад была популярна и единовременная комиссия за выдачу кредита. «Выдача средств сама по себе является процедурой, которую банк должен произвести, чтобы кредит стал доступен заемщику. Аналогичная комиссия — за открытие ссудного счета. Она также признана навязанной услугой и не должна взиматься банками при кредитовании», — поясняет Наталья Коняхина.

Другая единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами берется в том случае, если заемщик будет расплачиваться с продавцом наличными деньгами. Формально она не запрещена. Но на практике, как показал опрос Банки.ру, крупнейшие игроки действительно отошли от использования всех трех видов комиссий.

Чтобы узнать, во сколько обходится оформление и обслуживание ипотечного кредита за счет разных сборов, Банки.ру направил запросы банкам из топ-20 по объему ипотечных кредитов, предоставленных в 2015 году физлицам.

К моменту публикации на запрос не ответили лишь несколько: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, «Санкт-Петербург», Транскапиталбанк, Запсибкомбанк, РосЕвроБанк, «Ак Барс».

Одна из комиссий — за внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров. Сюда относится, например, увеличение суммы кредита, изменение срока кредита, объекта недвижимости по ранее одобренной кредитной заявке в течение срока действия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита.

Деньги заемщик должен заплатить, если решил поменять уже одобренные банком условия. Например, увеличить срок кредита. У клиента, как говорят специалисты, два пути: подать повторно документы на одобрение кредита и ждать его рассмотрения.

Либо заплатить небольшую комиссию, не заморачиваясь повторным рассмотрением документов.

Такая комиссия есть в Райффайзенбанке: за изменение предмета залога — 17 700 рублей, состава собственников — 1% от остатка ссудной задолженности (но не менее 35 500 рублей).

Плата за услугу предусмотрена у многих банков за выдачу справок и согласий. Например, разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге, или согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге.

В Связь-Банке эта услуга стоит от 500 до 5 000 рублей, в Абсолют Банке за согласование перепланировки в Москве вы заплатите 3 000 рублей, в регионах — 1 500 рублей, в Московском Кредитном Банке — 4 800—6 000 рублей, в банке «Зенит» — 450—700 рублей, в банке «Глобэкс» согласование перепланировки стоит 5 000 рублей.

За продажу объекта из-под залога банки также нередко берут плату. Речь идет о рассмотрении заявления на проведение сделки по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика. И еще один момент — оформление документов на сделку по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика.

Заемщикам ВТБ 24 нужно за это заплатить 25 000 рублей для объектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 10 000 рублей — для других регионов.

В ВТБ (Банк Москвы) — 1% от суммы основного долга, но не менее 9 000 рублей в Москве и области и 4 500 рублей в филиалах, в Московском Кредитном Банке в зависимости от пакета — 1,2—1,5% от остатка ссудной задолженности.

Рассмотрение заявления на проведение сделки по продаже имущества в Связь-Банке обходится в 1 500 рублей.

Распространенной услугой является комиссия за присоединение к коллективному договору страхования.

В Газпромбанке — 0,13% от суммы выданного кредита ежемесячно (в том числе НДС), в Россельхозбанке в зависимости от программы, возраста и пола заемщика — около 0,5% в год от суммы основного долга, имущества квартиры — 0,24%, дома — 0,4%. В банке «Возрождение» — от 1% до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

Модной в какой-то степени стала комиссия за снижение ставки по кредиту. В банке «Открытие» эта услуга стоит 2,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 рублей, при этом оплачивается до фактической выдачи кредита, по действующим кредитам ставка не снижается.

В Московском Кредитном Банке при сумме кредита до 15 млн рублей — 1,5% от остатка ссудной задолженности (максимум 100 тыс. рублей), свыше 15 млн рублей — 1%.

Банк готов снизить ставку по действующему займу на 1% по кредитам, выданным по программе кредитования физлиц под залог недвижимости на вторичном или первичном рынке.

В банке «Финсервис» снижение ставки обойдется в 1—4% от суммы кредита.

Снижение ставки по действующему кредиту применимо, если в условиях кредитного договора не было предусмотрено снижение процентной ставки. Как говорят специалисты, это актуально для тех, кто взял кредит в период высоких ставок 2008—2009 и 2015 годов. Альтернативой может быть рефинансирование ипотеки в другом банке.

Банки против риелторов

Ради дополнительных источников дохода кредитные организации все чаще выходят на поле риелторов. «Банки перехватывают работу риелторов.

В принципе, риелторы не против — за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком.

Зачем лишний раз морочиться», — рассуждает менеджер по ипотечному кредитованию банка из топ-30, пожелавший остаться неназванным.

Банки перехватывают работу риэлтеров. В принципе риэлтеры не против – за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться. менеджер по ипотечному кредитованию банка ТОП-30

И действительно, кредитные организации все чаще с радостью представляют интересы заемщика в Росреестре по регистрации прав, обременения и их прекращения на предмет ипотеки. Где-то бесплатно, а где-то за комиссию.

В ВТБ 24 эта услуга оценивается в 15 000 рублей для клиентов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 5 000 рублей — для клиентов в других регионах. Аналогичная услуга в Связь-Банке — 5 000 рублей.

В Промсвязьбанке в среднем: в Москве — 7 000—10 000 рублей, в области — 15 000 рублей, но услугу предоставляют партнеры банка. В банке «Зенит» — 1 000—2 000 рублей.

Представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства в ВТБ 24 обойдется 20 000 рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 000 рублей — для других регионов.

Организация проведения территориально-распределенной сделки — покупки жилья за счет кредитных средств банка в городе, отличном от требований банка по месту выдачи кредита, — это фактически выездная сделка.

«Очень громоздкая процедура, поскольку возникает необходимость участия стороннего банка для проведения расчетов», — говорит представитель кредитной организации.

Лишь в ВТБ 24 рассказали, что данная комиссия взимается: 15 000 рублей — Москва и область, Санкт-Петербург и область, 5 000 рублей — другие регионы.

Перехватывание «хлеба» у риелторов — это также составление банком проекта договора купли-продажи или уступки права требования в простой письменной форме в рамках ипотечной сделки.

«Де-юре договор составляет продавец и покупатель, де-факто банки составляют договоры в целях правильного указания требований о возникновении ипотеки в силу закона», — поясняет собеседник портала.

В ВТБ 24 это стоит 5 000 рублей в двух столицах и их областях, 2 000 рублей — в других регионах, в «Зените» — 750 рублей в головном офисе и 1 500 рублей в филиалах.

Эволюция комиссий

По оценкам Банки.ру, на сегодняшний день наиболее распространенной комиссией, взимаемой банками при оформлении ипотеки, является комиссия в виде единовременного платежа за снижение процентной ставки по кредиту.

«В среднем ее размер варьируется от 1% до 4% от суммы кредита, но по условиям кредитования отдельных банков она может достигать и 7—8% от суммы кредита.

Как правило, уплата данной комиссии позволяет заемщику снизить ставку на 0,5—1,5 процентного пункта, при этом у отдельных банков отказ от ее уплаты влечет за собой увеличение ставки по кредиту на 0,5—5 процентного пункта в зависимости от банка», — поясняет эксперт по кредитованию Банки.ру Инна Солдатенкова.

«Классической» является комиссия за аренду сейфовой ячейки в случае получения кредитных средств наличными либо комиссия за использование аккредитивной формы расчетов между покупателем и продавцом.

Но большинство банков в последнее время предлагают заемщикам данный способ расчетов бесплатно. Также может взиматься комиссия за нотариальное сопровождение сделки по желанию клиента.

В банках, говорит Солдатенкова, распространена комиссия за отказ от присоединения заемщика к коллективному договору страхования — размер надбавки к ставке может варьироваться от 0,25 до 3 п. п.

Доля комиссионного дохода по банковской системе в последнее время увеличивается.

Это связано и с ростом стоимости фондирования и, как следствие, сокращением банковской маржи от кредитов и переориентации на комиссионные услуги, считает Наталья Коняхина из СМП Банка.

Дополнительные комиссии и выплаты увеличивают маржу банка по сделке, это просто дополнительный источник дохода, помимо самих платежей по ипотеке, указывает председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев.

Люди все чаще обращаются в суд, пишут претензии, оспаривают комиссии, поэтому и сами банки будут действовать осторожнее. председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев В то же время появились новые комиссии — единовременная комиссия за снижение ставки или комиссия за подготовку документации. «Это связано с тем, во-первых, что банки постоянно расширяют перечень предоставляемых услуг для повышения комфортности обслуживания, а также для увеличения комиссионного дохода. Во-вторых, финансовый рынок постоянно развивается, а потому сделки усложняются, появляется потребность в новых продуктах и услугах. Например, на смену депозитным ячейкам, верным спутникам ипотечных сделок прошлых лет, пришли эскроу-счета. И банки вынуждены их вводить, устанавливая определенную комиссию за свою работу», — рассуждает Коняхина. Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать. директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина

Она называет маловероятным то, что банки откажутся от комиссий, хотя в самом СМП Банке пока комиссии за ипотеку не предусмотрены.

Но для банка, по ее мнению, это в определенной степени необходимость: «Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать.

Другой вариант — заложить данные расходы в процентную ставку, однако в этом случае кредит может стать неконкурентным».

По оценкам председателя правления банка «Югра» Дмитрия Шиляева, наибольшее число комиссий можно найти в некрупных банках, которые предлагают низкие ставки и привлекательные условия, например отсутствие первоначального взноса. «Но это только на первый взгляд.

В реальности же такой кредит может оказаться заметно дороже», — предостерегает он. При этом, как признают собеседники Банки.ру, нередко у клиента есть возможность отказаться от комиссий.

Ведь, скажем, такие услуги, как оформление документов, вполне под силу освоить самостоятельно.

Анна БРЫТКОВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9134077

Расходы при оформлении ипотеки: от каких финансовых трат Вам не уйти, и где можно сэкономить?

Услуги банка при ипотеке

Ипотечный кредит, как правило, имеет достаточно привлекательную ставку, если сравнивать с другими видами кредита.

Но вместе с тем, нужно быть готовым к дополнительным расходом, связанным с оформлением и обслуживанием ипотеки.

В среднем расходы, которые далеко не каждый заемщик учитывает при оформлении ипотеки, ориентируясь лишь на ставку по кредиту, могут достигать десятой части от стоимости приобретаемой квартиры.

Вы учли все расходы при оформлении ипотечного займа?

Расходы на оценку квартиры

Расходы по оплате оценки приобретаемой квартиры лежат на заемщике. Оценка недвижимости является обязательным этапом при оформлении ипотеки.

В первую очередь она нужна банку для того, чтобы знать, что в случае невыплаты квартиру можно будет продать по определенной стоимости и погасить вырученными средствами долг заемщика.

Теоретически, стоимость квартиры фигурирует и в договоре купли-продажи, но на нее нельзя ориентироваться, так как она не является среднерыночной. Продавец и покупатель могут договориться между собой о практически любой цене, как заниженной (ради ухода от налогов), так и завышенной.

Пошаговая инструкция: как приобрести квартиру в ипотеку

Оценка проводится сторонними организациями, которые сотрудничают с банком. Как правило, клиенту предлагают несколько вариантов оценочных компаний на выбор. Но стоимость их услуг примерно одинаковая, около пяти тысяч рублей, если объект не стандартный – то дороже.

Сэкономить на оценке возможно лишь в том случае, если она проводится внутренним подразделением банка самостоятельно и бесплатно. Не очень часто, но такое встречается.

Так же, если заемщика не устроят цены (допустим, объект сложный и стоимость оценки на рынке разнится), можно попробовать согласовать с банком проведение оценки в той компании, с которой удобнее работать (устраивает цена), даже если ранее оценка для этого банка не проводилась. Это может привести к затягиванию процедуры, и при покупке стандартной квартиры имеет смысл просто согласиться на условия банка.

Важным моментом является то, что если оценщики решат, что стоимость квартиры по договору купли-продажи завышена, заемщику придется изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Если он минимален, это может стать проблемой, а еще поводом задуматься, почему квартира продается по цене выше рыночной.

Расходы на страхование при оформлении ипотеки

Обязательным видом страхования при ипотечной сделке является страхование недвижимого имущества. Если в ипотеку приобретается стандартная квартира, то это обычно не дорого: от 0,09% до 0,16% от суммы кредита. Страхование жилого дома может обойтись в 1-2% в зависимости от его возраста, износа, наличия деревянных перекрытий, газа.

Дополнительно банки чаще всего настаивают на страховании жизни и здоровья клиента, стоимость такой страховки может составлять от 0,10% до 2% от суммы кредита в зависимости от возраста, состояния здоровья и профессии заемщика.

Можно ли сэкономить на страховке при оформлении ипотеки?

Несмотря на то, что навязывание страхования жизни было признано незаконным еще в 2008 году, сэкономить на оплате данной го вида страхования не получится. Практически в каждом банке, политика которого требует страхования жизни, есть дифференциация ставок по ипотеке (и по другим видам кредитов) в зависимости от того, получено ли согласие заемщика на страхование или нет.

Ставка при отказе от страховки будет выше на 3-5 п.п., очевидно выгоднее оплатить не настолько дорогую страховку, которая все же имеет смысл, учитывая длительный срок ипотечного кредита, чем значительно повысить ежемесячный платеж и увеличить переплату по кредиту на несопоставимую со стоимостью страховки сумму.

Страхование титула является обязательным во многих банках. Некоторые из них просят застраховать риск утери права собственности на три года, некоторые на весь срок кредита, стандартный страховой тариф 0,2%. Если квартира часто перепродавалась или есть какие-то проблемные бывшие собственники – страховка подорожает.

В случае если заемщик сам сомневается в отсутствии риска, он может дополнительно оформить добровольное страхование титула на разницу между оценочной стоимостью и суммой кредита.

Это позволить обезопасить себя, если сделку признают неправомерной и квартиру отберут по суду.

При приобретении квартиры у единственного собственника, который не совершал с ней никаких сделок в течение трех последних лет, на этом виде страхования вполне можно сэкономить.

Уберечь себя от лишних трат можно, если рассчитать стоимость страховки в максимально возможном количестве страховых компаний, сотрудничающих с банком. Страховые тарифы могут существенно разниться, хоть и считается, что комплексное страхование всех рисков дешевле, возможно страхование имущества будет выгоднее в одной страховой, а страхование жизни – в другой.

Договор страхования многолетний, сэкономив даже немного на ежегодном платеже, можно существенно сэкономить на реальной переплате.

Прочие расходы по ипотеке

Нужно помнить и о различных банковских комиссиях: за перевод денег, снятие наличных, аренду ячейки. Некоторых подобных трат можно избежать, просто заранее проконсультировавшись со специалистом банка.

Аренду ячейки, конечно, не отменят, но тарифы банка часто предусматривают отмену или снижение комиссии за снятие наличных, если снимается сумма не выше определенной.

Или комиссия будет существенно ниже, если деньги пролежали на счете месяц.

Зная такие особенности, можно хорошо сэкономить на оплате лишней комиссии лишь за то, что сняли деньги на день раньше или не разбили сумму снятия на два дня.

Какие еще могут быть расходы при оформлении ипотеки?

К прочим расходам, которых не удастся избежать, можно отнести нотариальные. Часто банки просят нотариального заверения:

  • договора купли-продажи;
  • согласия супруги или супруга на сделку;
  • копий документов;
  • доверенностей.

Эти расходы стоит учесть на стадии подачи заявки на ипотечный кредит. При прочих равных условиях, выгоднее работать с банком, который не требует обязательного порядка нотариального заверения множества документов.

Можно хорошо сэкономить на услугах брокеров и риелторов, но лишь в том случае, если вы сами хорошо ориентируетесь по рынку недвижимости и готовы самостоятельно разбираться в условиях разных банков. В ситуации, когда средства ограничены, может иметь смысл заниматься сделкой самостоятельно и сэкономить на услугах посредников от 4% до 12% от суммы кредита.

Важно знать, что если приобретаемый объект нестандартен (дом, доля, комната), или заемщик имеет проблемы с подтверждением дохода (ИП, серая зарплата), обойтись без посредников будет сложно.

Прочими расходами можно считать и комиссии за внесение изменений в кредитный договор, и взимание платы за выдачу банком справок и выписок. Рассчитать все возможные расходы практически нереально, поэтому при оформлении ипотеки стоит рассчитывать свой бюджет и включать в него небольшие непредвиденные траты даже, если кажется, что абсолютно все уже учтено.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/rashody-pri-oformlenii-ipoteki-ot-kakih-finansovyh-trat-vam-ne-ujti-i-gde-mozhno-sjekonomit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.