Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры?

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор призван закрепить условия планируемого приобретения квартиры, но в ряде случаев субъекты сделки желают существенно изменить такие условия или отменить сделку вообще.

Правила расторжения предварительного соглашения меняются в зависимости от причин, побудивших к расторжению, а также от наличия обоюдного желания сторон отменить сделку.

Основания для расторжения

Причинами для разрыва предварительного соглашения могут стать:

  • появление более привлекательной недвижимости на рынке;
  • невозможность найти денежные средства в нужном объеме;
  • желание продать жилье за более высокую цену;
  • возникновение иных обстоятельств, препятствующих сделке.

К предварительным соглашениям применяются общие правила, касающиеся расторжения гражданских контрактов и сделок. Согласно ст. 450 ГК, законным основанием для разрыва является:

  • решение субъектов соглашения о его разрыве;
  • постановление суда;
  • незаключение сделки до истечения оговоренного срока.

В предварительном соглашении указывается дата заключения основной сделки. Если на момент наступления такой даты ни один из субъектов договора не направил своему контрагенту требование об исполнении своих обязательств, то предварительный договор считается расторгнутым автоматически (п. 6 ст. 429 ГК).

Это является разновидностью разрыва договора по решению обеих сторон.

Постановление суда требуется для разрыва соглашения по желанию одного из субъектов. Суд удовлетворяет требования истца-инициатора расторжения без дополнительных компенсаций только при следующих факторах:

  • наступлении обстоятельств, аннулирующих выгоду инициатора разрыва от планируемой сделки;
  • внезапной болезни или ухудшении материального состояния участника сделки;
  • обнаружение существенных недостатков продаваемого жилья;
  • иное действие непреодолимой силы.

При отсутствии перечисленных обстоятельств в деле суд постановляет разорвать соглашение только при погашении истцом убытков от разрыва договора своему контрагенту.

Если договор разрывает продающая сторона, то она должна возвратить задаток в удвоенном размере, а если разрыв происходит по инициативе покупателя, то задаток не возвращается.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Отменить исполненные условия.
  3. Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя.

Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

  • ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
  • дата и причина разрыва соглашения;
  • сведения о выполненных обязательствах;
  • размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
  • информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
  • распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно скачать здесь.

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

После подписания документа субъекты соглашения обращаются вместе в Росреестр для регистрации разрыва предварительного соглашения.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

  • ФИО, адрес и данные истца;
  • причину расторжения;
  • доказательства попыток досудебного урегулирования;
  • сведения о квартире;
  • условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

В качестве доказательства досудебных действий приводится отказ контрагента от добровольного расторжения сделки.

Заключение

Разрыв предварительного соглашения означает отказ от совершения запланированной сделки по покупке квартиры. Если такой разрыв происходит по инициативе только одной стороны, то другая сторона может потребовать возмещения понесенных расходов, а также компенсации в виде суммы задатка.

Чтобы избежать судебных разбирательств при разрыве предварительного соглашения, в нем следует прописывать условия и процедуру расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/rastorgnut.html

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Приобретение недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись актуальными. Иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость узнать, как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный.

В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

  • урегулировать траты, при создании соглашения;
  • обязать одного участника сделки продать другому объект;
  • принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

  1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
  2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

  1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
  2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
  3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
  4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
  5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Совершенно все риэлторы, советуют заключить такой вид договора. Они стремятся к цели получить прибыль.

Важно понимать, что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу.

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в документе нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по согласию участников.

Для этого лучше оформить письменное расторжение. Если какая — то сторона отказывается это сделать, можно обратиться в судебную инстанцию.

При расторжении, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку.

А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

  • прописаны условия одностороннего расторжения;
  • обозначен порядок возврата аванса;
  • установлен срок оформления основного договора;
  • чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Основные моменты, связанные с расторжением предварительного договора

В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности, важно, обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она должна поставить в известность продающую сторону письмом. А так же попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки, будет письмо с уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
  2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов, которая была передана в качестве задатка. Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
  3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
  4. Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один, подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Если кто—либо из участников сделки, без оснований, отказывается от исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки.

В ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени действия документа, выплачивать ничего не придется. Документ, будет считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников. Исключением будет, обращение в суд.

В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительное соглашение купли-продажи квартиры, будет актуальным всегда. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в договоре все нюансы, возникшие во время его составления.

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:
13 Сен 2016      Юлия Юрьевна         637      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-osobennosti-protsedury.html

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Просмотров 650

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения.

Однако не всегда договоренности выполняются.

Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Пример. Гражданка Сидорова и гражданин Михайлов заключили ПДКП, но срок действия не указали. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлова об этом не уведомила.

Покупатель также не стремился совершить сделку, поскольку не смог собрать нужную сумму для покупки. По истечении 1 года ПДКП стал недействителен.

В этой ситуации ничего расторгать не нужно, так как обе стороны не пожелали оформить Основной договор.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров.

Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели.

Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне.

Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается».

Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст.

381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Согласно сложившейся практике, при расторжении договора по вине Продавца он возвращает не двойную сумму задатка, а задаток в полном размере. Однако у Покупателя остается право потребовать удвоенную сумму через суд.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Формулировка причины отказа от обязательств влияет на возможность возврата задатка. Если Покупатель укажет, что «нашел более подходящий вариант», «передумал», шанс вернуть задаток сводится к нулю.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная «корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва договора.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений, разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Приобретение недвижимости — это сложный, многогранный и долгий процесс. Неудивительно, что за этот период могут возникнуть обстоятельства, из-за которых придется расторгнуть, достигнутое ранее, соглашение. О том, как аннулировать предварительный договор купли–продажи так, чтобы при этом не оплачивать штраф и снять с себя юридические обязательства, расскажем далее.

Основания

Согласно действующему законодательству РФ, а именно ГК РФ, любая финансовая сделка должна быть оформлена юридически, чтобы обезопасить стороны от возможных правонарушений. Таким образом, процедура купли – продажи квартиры, дома или земельного участка осуществляется в следующем порядке:

  • оформление предварительного договора купли — продажи недвижимости;
  • составление основного контракта;
  • подписание акта приёма – передачи документов и ключей от квартиры с одной стороны и денежных средств с другой;
  • регистрация оферты в кадастровом реестре.

Стороны обладают обязательствами ещё на первоначальном этапе договоренности, если хоть один из вышеперечисленных документов подписан.

Предварительный договор купли – продажи довольно часто сопровождается передачей аванса или задатка — части денежных средств, которые идут в счёт будущей оплаты за недвижимость.

Кроме того, в документе прописываются условия заключения сделки. Оформляя основной контракт купли – продажи, стороны опираются на первоначальное соглашение.

Разрыв договорных отношений также необходимо проводить в письменной форме, составляя другой документ, на основании которого все ранние обязательства отменяются.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости могут быть следующими:

  • отсутствие необходимой суммы денежных средств. Покупатель обязан оплатить недвижимость в течение 1 года после заключения предварительного соглашения. В противном случае контракт аннулируется;
  • по инициативе продавца, если найден другой покупатель, способный оплатить стоимость квартиры сразу. При этом, необходимо будет вернуть задаток и оплатить пеню за нарушение условий оферты;
  • иные основания, не зависящие от воли сторон.

 Если покупатель не внес авансовый платеж

Процедура по расторжению договора купли – продажи недвижимости без задатка довольно простая, особенно если обе стороны оферты не желают продолжать сотрудничество.

Порядок расторжения предварительного соглашения:

  1. Необходимо внимательно прочесть ранее составленный контракт. Обычно, в документе указана возможность расторгнуть оферту отдельным пунктом. При отсутствии такого условия, составляется соглашение об аннулировании покупки. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется оформлять соглашение у нотариуса;
  2. Если какое-либо условие предварительного договора не выполнено, документ считается недействительным;
  3. В случае, если соглашение противоречит требованиям законодательства, документ утрачивает юридическую силу. Составлять контракт об аннулировании оферты, в этом случае не потребуется;
  4. Если инициатором расторжения соглашения является одна сторона, требуется оповестить другую, в письменной форме, ссылаясь на уважительные причины. В случае, если покупатель или продавец выражает несогласие, аннулировать сделку придется в судебном порядке.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор расторгается по инициативе одной из сторон в судебном порядке. Также покупатель и продавец могут прийти к взаимному согласию и разорвать сделку самостоятельно.

Этапы расторжения предварительного договора купли – продажи недвижимости:

  • отправление заказного письма продавцу, или покупателю с требованием расторгнуть контракт в досудебном порядке;
  • обсуждение условий разрыва оферты;
  • составление соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи. В содержании указывается:
    • причина аннулирования сделки;
    • порядок возврата аванса;
  •  подписание соглашения о разрыве сделки;
  • заверение соглашения у нотариуса (если ранее подписанный контракт был завизирован чиновником).

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи недвижимости по ссылке.

Можно ли обжаловать?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно обжаловать в судебном порядке если одна из сторон отказывается расторгать соглашение. Для этого понадобится собрать пакет документов и подать иск в судебную палату по месту жительства ответчика.

Заявление должно содержать подробную информацию о причине разрыва сделки и требование о возврате задатка. Срок исковой давности по делу составляет 1 год.

Если покупатель или продавец грубо нарушили условия оферты, по закону, суд может присудить штраф за причинённый моральный ущерб или принудить сторон исполнить обязательства по сделке купли – продажи недвижимости.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора.

Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства.

При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статей 450, 451 и п.1. статьи 452 ГК РФ. В случае подачи иска, процедура регулируется нормами Гражданско-правового кодекса.

Описание процесса

В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей. Здесь указываются:

  • причины, допускающие расторжение;
  • способы расторжения.

Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

Основания для аннулирования в одностороннем порядке

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

  • претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение об одностороннем расторжении.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

Для покупателя

Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей. Например:

  1. Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
  2. Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
  3. Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
  4. Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.
  5. Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.

Если продавец своевременно устранит нарушение, основание для аннулирования купли-продажи утрачивает силу.

Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка. Или внёс её не в полном объёме. Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ.

Отказ по соглашению сторон

Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

По решению суда

В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры. Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:

  1. копию уведомления, отправленного ответчику;
  2. подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.

Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

  • опись вложения;
  • квитанцию об отправке заказного письма;
  • уведомление о его получении ответчиком.

После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.

Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ. В нём обязательно указывают:

  1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
  2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
  3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
  4. Дата составления и подпись, перечень приложений.

К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска.

Стороны обязаны собраться на заседании суда и участвовать в полемике, приводя аргументы в свою пользу. Изучив обстоятельства дела, суд выносит решение и оформляет его выпиской. Выписка станет основанием расторжения договора.

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:

  1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  3. Продавец не имеет документов на квартиру.
  4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

Вопрос с денежными средствами

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

Уведомление

Претензии к контрагенту высказываются в официальной письменной форме уведомлением. Оно передаётся заказным письмом по почте или курьером. Устные высказывания и электронная переписка юридической силы не имеет.

В документе должно содержаться:

  • наименование: «Уведомление о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
  • ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
  • уведомление о том, что договор аннулируется;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение о подаче иска.

В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему.

Что следует указать?

Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

  • наименование: «Соглашение о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • кадастровые и технические характеристики квартиры;
  • адрес квартиры;
  • сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
  • сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
  • причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;
  • формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
  • указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам статьи 462 или 381;
  • формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
  • ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.

В заключение ставятся подписи сторон. Каждый участник оставляет себе один экземпляр документа. Регистрировать его не нужно. Но если ПДКП удостоверялся нотариально, соглашение также следует удостоверить.

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку.

Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка.

Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv/kak-rastorgnut.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.