Управление общим имуществом

Управление общим имуществом в многоквартирном доме

Управление общим имуществом

Информационно-методическое пособие

для собственников жилых помещений в многоквартирных домах

Управление общим имуществом

в многоквартирном доме

Новый Уренгой

2007

Разработано отделом по развитию ТОС и ТСЖ Управления по развитию общественного самоуправления ДРМСУт.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение3
Основные понятия, используемые в методических рекомендациях5
1. Управление многоквартирным домом7
2. Общее имущество как объект управления многоквартирным домом9
3. Какой способ выбрать для управления общим имуществом в многоквартирном доме?11
Заключение17

ВВЕДЕНИЕ

Преобразования в жилищной сфере, которые происходят в последнее время в нашей стране, выявили одну из острейших проблем – неэффективность содержания и использования жилого фонда.

Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении своими домами. Очень актуальна и тема финансирования. Очевидно, что только сами жильцы могут точно определить, какое именно соотношение цены и качества получаемых услуг является для них оптимальным, какие объекты нуждаются в первоочередном обслуживании и т. д.

До 1991 года многоквартирные дома были собственностью государства, а жители этих домов – квартиросъемщиками. Государственные организации отвечали за обслуживание домов и придомовой территории, ремонт и устранение аварий, а жители вносили квартирную плату.

Все изменилось с началом приватизации. Квартиросъемщики стали собственниками жилья, а значит, получили право не только проживать в квартире, но и продавать ее, дарить, завещать или сдавать в наем.

Но государство передало жителям в собственность не только квартиры, но и крыши, подвалы, лестничные клетки и инженерные коммуникации в доме, то есть все то, что раньше называлось «местами общего пользования», а после приватизации стало именоваться «общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме». Это положение закреплено в федеральных законах, а также в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации.

Тот факт, что собственникам принадлежат не только их квартиры, но и весь дом в целом, до сих пор не осознается многими жителями.

Что же означает быть собственником? Это не только право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но и обязанность содержать его в надлежащем состоянии.

Применительно к многоквартирному дому это значит, что собственники квартир совместно за свои деньги должны обеспечить обслуживание и ремонт дома, как это делают владельцы «домов на земле».

Разница состоит только в том, что в индивидуальном доме один владелец решает, что и когда ему ремонтировать, сколько денег на это потратить, а в многоквартирном доме это должны совместно решать все собственники квартир (или, по крайней мере, их большинство).

После приватизации у дома стало столько хозяев, сколько в нем квартир. Для того чтобы объединить всех собственников многоквартирного дома, придать этому объединению официальный статус самостоятельного юридического лица, собственникам необходимо выбрать самый оптимальный для них способ управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений;

– управление ТСЖ ;

– управление управляющей организацией.

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, кто и как может управлять общим имуществом в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как управлять, с чьей помощью содержать свои дома – все это решают сами собственники. Жизнь показала, что чем больше люди знают о делах ТСЖ, жилищного (жилищно-строительного) кооператива, управляющей организации, чем шире у них возможности высказать свое мнение и повлиять на принятие решений, тем выше их доверие к ним, тем лучше собираются платежи и обслуживаются дома.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ

Жилищный кооператив (ЖК) –это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ПК) (п.4 ст.110 ЖК РФ).

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Канализация (водоотведение) – комплекс инженерных сооружений (трубопроводов, насосных станций) и оборудования (санитарно-технических приборов, стояков и др.), обеспечивающих сбор и отведение сточных вод, а также атмосферных осадков.

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Квартира структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах) и отопление (теплоснабжение).

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общее имущество – помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственник жилого помещения – лицо, владеющее, пользующееся и распоряжающееся жилым помещением на праве собственности и имеющее соответствующий документ – свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение в жилом доме.

жилого дома – комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капитальный ремонт).

Текущий ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) не дает понятие «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирным домом посвящен целый раздел.

Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование.

Для того чтобы дать определение какому – либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

1. Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

2. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют следующие формы управления многоквартирным домом:

– управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

– управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, объектом управления выступает многоквартирный дом.

Вопрос в том, что считать многоквартирным домом? Сколько в доме должно быть помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом.

Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

3. Субъект. Субъект управления это лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

– осуществляет управленческую и организационную работу;

– принимает решения;

– обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст.161 ЖК РФ).

4. Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи.

Так управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

5. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.

Собственники могут вырабатывать эти условиями или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ

УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Общим имуществом в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Схема. Право собственности на помещения в многоквартирном доме

после приватизации

Многоквартирный дом – это объект недвижимости, отдельные части которого принадлежат разным собственникам, а общее имущество – всем собственникам помещений.

К общему имуществу относятся:

1) Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техничес­кое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Источник: https://pandia.ru/text/77/193/30622.php

Как получить права на управление общим имуществом и возглавить ТСЖ. Часть 1

Управление общим имуществом
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – одна из форм управления общим имуществом в многоквартирном доме(МКД), при которой собственники сами распоряжаются своей общей собственностью.Из общедоступной сети Интернет.

На практике фразу “сами распоряжаются” каждый из собственников примеряет на себя лично и у него складывается мнение, что только он лично принимает решения.

Такое мнение приводит к массе разногласий, скандалов, взаимных оскорблений и ненависти к главному действующему лицу- председателю Правления ТСЖ.

В данном цикле статей, я расскажу, как на практике устроен процесс создания ТСЖ, смены правления и председателя, ведения хозяйственной деятельности и какие последствия в итоге могут быть при не верной организации этого процесса. Какое отношение складывается у собственников к ТСЖ и председателю Правления, почему оно часто негативное.

Итак, у вас есть несколько единомышленников из числа собственников, и вы решили взять управление имуществом в доме в свои руки. Говоря громкой фразой, “захватить власть” в хорошем смысле этого слова. С чего начать? Здесь всё зависит от текущей ситуации. Какой способ управления принят собственниками на данный момент.

Начнем с самой сложной ситуации.

Как захватить власть, если в доме правит Управляющая компания

В этом случае, надо сильно постараться, чтобы выгнать УК, отобрав у нее право распоряжаться общим имуществом, ведь в этом случае вы отжимаете у нее прибыльный бизнес, а это никому не понравится. Прежде всего надо набраться мужества и терпения, этот процесс может занять много времени. При плохом стечении обстоятельств, это время от полугода до нескольких лет.

Работать придется много и этот процесс отнимет массу времени, сил и нервов. Необходимо организовать общее собрание собственников МКД с повесткой дня о смене способа управления. О том, что такое ОСС МКД кратко рассказано в этой статье. Кворум собрания с такой повесткой должен быть 50%. “За” смену способа управления должны проать более 50% от всех собственников а МКД.

Первая проблема

Здесь присутствует очень важный нюанс. Дело в том, что УК сильно коррумпированы, а ТСЖ не в почете у местных властей, т.к. их сложно контролировать.

Поэтому будьте готовы к тому, что государственная жилищная инспекция будет искать любые поводы, чтобы не признать результаты собрания и отказать Вам.

В этой связи, очень важно оформить документы по собранию согласно ЖК РФ, а протокол согласно требованиям Приказа N44/пр от 28.01.2019 (возможно, существует новый документ, см. изменения).

Это документ ГЖИ, специально созданный для того, что устраивать беспредел в сфере смены управляющей организации. Именно несоблюдение требований 44пр может приводить к тому, что итоги собрания не будут признаны ГЖИ, и она откажет во внесении изменений в реестр, а права по управлению домом так и останутся у УК.

Таким образом, после проведения собрания необходимо правильно оформить документы и в установленный срок направить их в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр. Важное замечание: согласно ЖК РФ, протокол ОСС при создании ТСЖ должен быть подписан всеми собственниками, проавшими “ЗА”, см. ч.1.1. ст. 136 ЖК РФ.

Таким образом, одним из камней преткновения для Вас это ГЖИ, которая будет проверять каждую запятую ваших документов, а если она не найдет ошибок, то придумает их сама. В этом случае, подаётся иск в арбитражный суд(если ТСЖ уже было создано). Этим иском оспаривается отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр. Я этот иск проиграл и до сих пор не понимаю, почему.

Вторая проблема

УК, которую вы захотели “свалить”. Наверняка так просто она не отдаст дом, и поэтому готовьтесь к иску на тему оспаривания результатов ОСС. Если вы честно собрали бюллетени, соблюли необходимые процедуры, то шанс проиграть этот иск минимален.

Третья проблема.

Возможен саботаж со стороны УК. Т.к. наше кривое законодательство не предусматривает мораторий на пере ание, УК может подделать протокол ОСС о смене способа управления обратно на саму себя и подать документы после вас. У меня был такой случай.

Четвертая проблема

Готовьтесь к тому, что документы от УК по дому вы не получите. В этом случае, необходимо жаловаться в ГЖИ, которое устанавливает огромные штрафы за такое нарушение. В моем случае, нам был выставлен штраф 155 000 руб., который я оспорил в арбитражном суде, т.к. протокол был подделан.

Как захватить власть, если в доме правит ТСЖ

Ситуация гораздо проще первой. Вообще говоря, проще простого. Для этого даже не нужно проводить собрание и не нужен протокол. Находим нотариуса, который удостоверит вашу подпись на заявлении в налоговую о смене руководителя.

Подаём это заявление в налоговую и вуаля, вы председатель Правления. Но так лучше не делать, поскольку бывший председатель не захочет отдавать власть таким способом и сам внесёт изменения в ЕГРЮЛ. Кстати, при этом ему даже нечего будет оспаривать, протокола то нет.

Поэтому вам необходимо провести ОС членов ТСЖ с повесткой дня о смене правления, а Правление из своего состава уже выберет Вас председателем, для этого необходимо оформить отдельный протокол.

Здесь всё зависит от Устава ТСЖ, что там написано про правление и председателя. Не всегда такая схема работает.

Первая проблема.

Для проведения собрания и соблюдения процедуры, необходим реестр членов ТСЖ. Где его взять? Запросить у председателя ТСЖ. Если председатель не совсем дурак, он понимает, зачем вам нужен реестр и никогда вам его не отдаст. Как решить эту проблему. Ни в коем случае не тратить время на суды.

Формируем новый состав членов ТСЖ (собираем заявления о вступлении в члены ТСЖ), направляем копии этих заявлений председателю, формируем свой реестр и голосуем. Кворум собрания=50%. Оформляем протокол, направляем документы в ГЖИ, вносим изменения в налоговую. И всё, вы председатель правления.

Надо отметить, что документы ГЖИ не проверяет, она кидает их просто в архив.

Третья проблема

Возможные трудовые споры. То есть иски от бывших сотрудников ТСЖ. Хорошо, если часть сотрудников ТСЖ согласятся работать под вашим руководством. Другая часть потребует зарплату. Если председатель, например, устроил жену дворником, а зарплату получал госторбайтер, то ждите иск по трудовому спору, как было в моем случае.

Вывод

Если в вашем доме правит Управляющая компания, то для захвата власти посредством организации ТСЖ необходимо проделать огромную работу. Основная проблема- это государственная жилищная инспекция. Здесь важно терпение и поддержка единомышленников.

Сменить власть в действующем ТСЖ, (то есть поменять правление и председателя) практически не составляет труда, т.к. в этом случае контроль госоргана отсутствует, а к документам по собранию не предъявляются жёстких требований.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vse_o_gkx/kak-poluchit-prava-na-upravlenie-obscim-imuscestvom-i-vozglavit-tsj-chast-1-5f48ae99108b8b640e37b657

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.