Управление недвижимостью

Разновидности управления недвижимостью

Управление недвижимостью

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный  доход.

Именно поэтому  многие крупные инвесторы  предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание  компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью.   Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Facility Management или FM  Building Management или BМ  Property Management или PMAsset Management или AM Управление инфраструктуройУправление зданиемУправление собственностьюУправление активами

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений.  И  «Управление недвижимостью» – слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов.

Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя».  Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management – это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management – это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением – возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением – процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением – всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

         Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2.  Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Инжиниринг

·         Техническая эксплуатация

·         Уборка и обслуживание территорий

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте,  призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов –  здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли.

Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы – управляющие недвижимостью.

При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью – доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, – это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто – существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Продвижение объекта на рынке

·         Оперативное управление

·         Финансовое планирование

Property Management – всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management – другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом.

При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании.

Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника – все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта – от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Работа на фондовом рынке

·         Финансовый менеджмент

·         Оценка

Asset Management – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом.

Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д.

Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики.

Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов.

Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую – перепрофилировать, а какую – оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так.

Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления.

Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать.

Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

16.01.2013

Вернуться к списку публикаций

Источник: https://komrent.ru/info/articles/articles_4.html

Группа компаний Балторгцентр

Управление недвижимостью

Компания “Балторгцентр” образована в 1993 году, и на протяжении 26 лет успешно работает на рынке управления коммерческой недвижимостью, со временем преобразовавшись в Группу Компаний

Под управлением Группы Компаний находятся собственные Проекты торговой, складской, офисной и жилой недвижимости, предприятия сферы обслуживания и услуг.

Накопленный годами опыт позволяет ГК Балторгцентр предоставлять свои услуги внешним клиентам в сфере девелопмента, найти оптимальное решение для каждого клиента индивидуально. Мы предлагаем полный комплекс консалтинговых и управленческих услуг, как для собственников и девелоперов, так и для пользователей недвижимости, как для юридических, так и для физических лиц

  • Управление недвижимостью
  • Управление строительством
  • Техническое обслуживание
  • Управление активами

Уважаемые соискатели, предлагаем Вам возможность поработать в активной и профессиональной команде

Наша компания активно развивается в сфере управления проектами складской и жилой недвижимости, работая с нами у Вас будет огромная возможность реализовать свои знания и навыки, а так же получить новый практический опыт.

Если Вы имеете успешный опыт работы, умеете самостоятельно принимать решения и готовы показать новые результаты в новой компании, присылайте Ваше резюме в Службу управления персоналом ershova@btc-group.ru

Мы рады познакомиться с активным, амбициозным и уверенным в себе профессионалом в сфере продаж, который сможет стать частью нашей Дружной Надежной Команды!

Что Вам предстоит делать?

·        Сдавать в аренду коммерческую недвижимость (планировать, организовывать и контролировать процесс арендных отношений)

·        Вести продажу земельных участков

·        Развивать каналы продаж и управлять лидогенерацией клиентов на проектах

·        Внедрить и настроить работу в CRM с системой удаленного контроля качества

·        Взаимодействовать с администрацией проектов.

·        Обучать, развивать и мотивировать сотрудников, участвующих в процессе продаж.

·        Определять и контролировать результаты продаж

Что мы ждем от Руководителя отдела продаж?

·        Знание и опыт управления продажами от 3 лет

·        Умение сопровождать и контролировать «длинные» сделки в недвижимости

·        Готовность работать в режиме многозадачности

·        Доказать конкретными результатами свои профессиональные компетенции

Почему работать с нами лучше?

·        Имеем под управлением разнопрофильные объекты земельной и коммерческой недвижимости

·        Предоставляем корпоративную мобильную связь, парковочное место

·        Угощаем чаем, кофе, организуем горячее питание в офисе

·        Оклад + премиальная часть по результатам работы

·        Обучаем, развиваем, предоставляем возможность карьерного роста

В своем письме напишите:

·        Почему именно вы должны стать частью нашей компании?

·        Ваши зарплатные ожидания.

ГК “Балторгцентр” открывает вакансию Менеджер по продажам.

Мы рады познакомиться с активным, амбициозным и уверенным в себе профессионалом в сфере продаж, который сможет стать частью нашей Дружной Надежной Команды!

Что Вам предстоит делать?

·        Продавать земельные участки в Балашихинском районе, районе города .Железнодорожный;

·        Вести активный поиск клиентов и обрабатывать входящие обращения;

·        Выезжать на показы участков с клиентами;

·        Проводить презентации и готовить документы к сделке;

·        Определять и контролировать результаты продаж.

Что мы ждем от Менеджера по продажам?

·        Знание и опыт продаж недвижимости от 3 лет;

·        Умение сопровождать и контролировать «длинные» сделки в недвижимости;

·        Готовность работать в режиме многозадачности

·        Доказать конкретными результатами свои профессиональные компетенции

Почему работать с нами лучше?

·        Имеем под управлением разнопрофильные объекты земельной и коммерческой недвижимости

·        Предоставляем корпоративную мобильную связь, парковочное место

·        Угощаем чаем, кофе.

·        Оклад + премиальная часть по результатам работы

·        Обучаем, развиваем, предоставляем возможность карьерного роста

В своем письме напишите:

·        Почему именно вы должны стать частью нашей компании?

·        Ваши зарплатные ожидания.

Руководители

Источник: http://btc-group.ru/about-company/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.