Управление недвижимостью это

Разновидности управления недвижимостью

Управление недвижимостью это

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный  доход.

Именно поэтому  многие крупные инвесторы  предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание  компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью.   Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Facility Management или FM  Building Management или BМ  Property Management или PMAsset Management или AM Управление инфраструктуройУправление зданиемУправление собственностьюУправление активами

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений.  И  «Управление недвижимостью» – слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов.

Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя».  Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management – это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management – это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением – возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением – процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением – всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

         Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2.  Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Инжиниринг

·         Техническая эксплуатация

·         Уборка и обслуживание территорий

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте,  призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов –  здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли.

Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы – управляющие недвижимостью.

При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью – доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, – это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто – существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Продвижение объекта на рынке

·         Оперативное управление

·         Финансовое планирование

Property Management – всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management – другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом.

При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании.

Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника – все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта – от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Работа на фондовом рынке

·         Финансовый менеджмент

·         Оценка

Asset Management – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом.

Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д.

Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики.

Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов.

Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую – перепрофилировать, а какую – оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так.

Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления.

Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать.

Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

16.01.2013

Вернуться к списку публикаций

Источник: https://komrent.ru/info/articles/articles_4.html

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью это

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Что такое управление недвижимостью?

Под управлением недвижимостью подразумевается проведение целого комплекса операций по эксплуатации сооружений и зданий, а именно: поддержание сервисного уровня, управление обслуживающим персоналом, создание соответственных условий для арендаторов, сбор платы за аренду и прочее.

При осуществлении любой из выше перечисленных операций, основной целью в управление недвижимостью является эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.

f1. Понятие управление недвижимостью

Управление недвижимостью – это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности для достижения целей владельца этой недвижимости.

Управление недвижимостью как профессия неуклонно растет благодаря наличию трех важных тенденций:

· Прирост населения и одновременно увеличение его потребностей в пространстве увеличили общее количество зданий всех видов.

· Больший процент недвижимости считается инвестиционной собственностью, а управление недвижимой собственностью считается решающим фактором в управлении недвижимостью как инвестицией.

· Широко признается тот факт, что для управления недвижимостью необходимы специальная подготовка и образование.

Постоянно меняющийся характер отрасли недвижимости создавал и продолжает создавать возможности найти работу и развивать карьеру для тех, кто серьезно стремится к непрерывным улучшениям, отличной работе и обеспечение высочайшего качества и уровня предоставляемых клиентам услуг.

Управление недвижимым имуществом – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е.

собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему.

Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке

• техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями

• правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

При этом управление недвижимостью включает:

• законодательно-нормативный регламент и контроль поведения любых субъектов рынка недвижимости;

• оформление и регистрацию соответствующих правоустанавливающих и прочих документов на недвижимость;

• управление недвижимостью в интересах ее собственника.

Рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов

2. передачу прав на недвижимость

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости

4. эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

6. инвестирование в недвижимость

2. Задачи управления недвижимостью

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей – максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления недвижимостью:

· планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

· привлечение инвестиций

· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов

· анализ эксплуатационных расходов и их снижение

· контроль за поступлением арендных платежей

· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

· создание прозрачных для собственника финансовых отношений

Технические задачи управления недвижимостью:

· техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

· отношения с коммунальными службами

· организация охраны объекта недвижимости

· клининг – профессиональная уборка

· отношения с субподрядчиками по эксплуатации

· согласование перепланировок и реконструкций

Правовые задачи управления недвижимостью:

· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками

· представление интересов в государственных и муниципальных органах

· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

недвижимость собственность управление сооружение

3. Виды должностей в управлении недвижимостью

Менеджеры недвижимости выполняют очень разнообразную работу, в зависимости от занимаемой должности и от организации или компании, в которой они работают, а также от вида управляемой ими недвижимости.

· Резидентное управление, или управление объектом

· Управление недвижимой собственностью

· Управление активами недвижимости

Это – широкое описание должностей, имеющихся в области управления недвижимостью. На уровне менеджера недвижимой собственности и активов многие должностные обязанности совпадают. Кроме того, название должности и обязанности, возлагаемые на менеджеров недвижимости, значительно отличаются в зависимости от типа организации и вида управляемой недвижимой собственности.

Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты.

Менеджеры объектов – важное звено между жильцами и менеджером недвижимой собственности. Менеджер объекта находится там, чтобы следить за повседневной эксплуатацией объекта.

Менеджер объекта имеет дело не только с технической эксплуатацией, включая механические и электрические системы, но и с нынешними и потенциальными жильцами. Это может включать встречи с желающими снять жилье и сбор квартирной платы.

Для успешной работы менеджер объекта должен иметь хорошие навыки общения и умение обращаться с людьми. Менеджер объекта – ключ к ведению точного учета доходов и расходов объекта, что дает возможность менеджеру недвижимой собственности видеть ее финансовые показатели.

Менеджер недвижимой собственности. Менеджер недвижимой собственности действует как связной между владельцем или агентом владельца недвижимой собственности – зачастую как менеджер активов – и персоналом объекта.

Менеджер недвижимой собственности отвечает, главным образом, за материальный актив, который представляет собой эта собственность, и концентрируется на управлении физическим имуществом, следя за повседневной работой менеджеров и другого персонала объектов или за работой, которую фирма-менеджер отдает на сторону.

Менеджер недвижимой собственности составляет и выполняет план управления, утвержденный владельцем для управления этой собственностью. Этот план определяет все аспекты зданий и сооружений, финансовых операций, отношений с арендаторами, позиционирования на рынке и создания имиджа в своем микрорайоне.

Менеджеры недвижимой собственности непосредственно отвечают за поддержание и увеличение стоимости недвижимого имущества. Это осуществляется главным образом путем повышения чистого дохода от основной деятельности, что достигается за счет эффективных методов эксплуатации и оптимизации квартирной платы и других доходов.

Менеджер активов недвижимости. Менеджер активов недвижимости, который представляет владельца, концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом и на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности.

Упор делается на управление недвижимой собственностью как инвестицией, концентрируясь на деятельности, которая добавляет стоимость каждой управляемой собственности. Функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности и объектов.

Менеджер активов всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости недвижимой собственности, а также на краткосрочное движение наличных средств. Во многих случаях требуемые показатели эксплуатации недвижимой собственности устанавливаются менеджером активов, а затем обеспечиваются менеджером недвижимой собственности.

Многие организации все еще работают над определением понятия управление активами, и обязанности, которые имеет менеджер активов, могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций.

В общем и целом, при выполнении функций управления активами менеджер проходит через жизненный цикл недвижимой собственности и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этой недвижимой собственности. Для этого от менеджера активов требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самогo проекта.

4. Стадии существования объекта недвижимости

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это:

Facility Management – управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.

Property Management – управление объектом и управление эксплуатацией объекта

Building Management – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

Asset Management – полное управление объектом на всех стадиях его существовании.

Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации.

Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление.

Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

• привлечение пользователей;

• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;

• обеспечение осуществления платежей;

• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей – коммунальными и иными услугами.

Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

• технического обслуживания объекта;

• содержание объекта;

• ремонтов объекта.

Техническое обслуживание должно включать:

• обслуживание конструктивных элементов;

• обслуживание инженерных систем;

• аварийное обслуживание;

• диспетчеризацию.

объекта:

• санитарное содержание объекта:

ь уборка объекта;

ь удаление мусора и бытовых отходов;

ь дезинсекция (уничтожение насекомых);

ь дератизация (уничтожение грызунов);

• содержание прилегающего земельного участка:

ь уборка земельного участка;

ь вывоз мусора и снега;

ь озеленение;

ь содержание зеленых насаждений;

ь содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;

• подготовка объекта к праздникам.

Ремонты объекта:

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт;

• модернизация;

• реконструкция.

fЗаключение

Таким образом, подводя итоги выше сказанного, можно с уверенностью сказать, что управление недвижимостью – это своеобразный вид деятельности, направленный на извлечение прибыли от пользования и распоряжения недвижимостью. При этом, основной целью данного вида предпринимательской деятельности является максимально эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.

Размещено на Allbest.ru

Источник: https://revolution.allbest.ru/management/00404211_0.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.