Управление многоквартирными домами

Содержание

Жилищное право

Управление многоквартирными домами

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам. проживающим в таком доме.

Следует добавить, что к полномочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ).

Объектами жилищных прав являются жилые помещения — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания.

Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения — детские сады и центры детского досуга и т.п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах.

Отметим, что отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.

В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

  • им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
  • они обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);
  • они вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44—48 ЖК РФ);
  • они вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;
  • они обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и выборе способов управления (ст. 161 — 164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

  • рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования своими нежилыми помещениями;
  • получать необходимые коммунальные услуги.

Выбор способа управления — это, прежде всего выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

  • самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного ания);
  • решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл. 6 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа всех собственников в многоквартирном доме. Решение принимается большинством от общего числа участников собрания.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принял в нем участие или проал против такого решения.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления.

  • управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке:

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

– об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом и о последствиях неисполнения этого обязательства;

– сроках проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г.

вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

2.

С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — постановление № 75), проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.

4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику. Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.

Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме ⇒

Управление управляющей организацией ⇒

Источник: https://isfic.info/homs/nope80.htm

Непосредственное управление домом, управляющие и ресурсоснабжающие организации: отвечаем на вопросы

Управление многоквартирными домами

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества.

Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.

При этом РСО делает потребителю перерасчёт платы за коммунальную услугу и вправе взыскать убытки с подрядной организации.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п.

2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.Когда РСО не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.Почему орган ГЖН может не присвоить дому класс энергоэффективности

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники.

Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком.

В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД.

Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11975-neposredstvennoe-upravlenie-domom-uo-i-rso-otvechaem-na-voprosy

Система управления многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами

До проекта Домсканер я с 2011 года занимался сайтом ЖКХ24.рф. Этот ресурс создавался, с одной стороны, как место для раскрытия информации управляющих компаний (УК) и объяснения, как они должны работать, а с другой стороны, как бизнес, который бы позволял зарабатывать на предоставлении услуг по раскрытию информации ТСЖ и УК — рассказывает Константин.

Когда приняли Постановление Правительства №731 от 21.09.2010, которое обязало УК и ТСЖ раскрывать информацию, то в нем, в частности, было требование, что раскрывать информацию нужно на своем сайте в сети интернет.

Это дало нам возможность за два месяца подписать договоры с 10% ТСЖ и УК города Красноярска.

Но позже вышла поправка к закону о том, что сайт для раскрытия информации обязательно должен быть государственным, и часть ТСЖ, с которыми мы сотрудничали, перестали пользовать сервисом.

С тех пор как я начал заниматься порталом ЖКХ24.рф, меня стали приглашать на различные специализированные встречи и семинары. Потом даже пригласили на работу в администрацию города.

Эта тема меня увлекла, я наработал большой опыт взаимодействия с председателями домов — с несколькими сотнями активистов, которые рассказывали про свои проблемы. Из всех проблем ключевой оставалась одна — это проведение общих собраний, в частности, сбор подписей. Пока каждой квартире все объяснишь, проходят месяцы.

Но благодаря правовому регулированию и появлению возможности проведения собраний через интернет ситуация стала меняться в лучшую сторону.

К моменту вступления закона в силу у нас уже были все предпосылки для того, чтобы запустить Домсканер. Мы сразу же начали презентовать его целевой аудитории и подключать к нему дома.

Нам удалось выиграть конкурс Startup Сабантуй! и стать одним из 24 лучших проектов среди стартапов России, Турции, Дубая в 2015 году.

А месяц учебы в международном акселераторе помог нам лучше понять, как выстроить бизнес-процессы.

Процедура подключения

С инициативой подключить Домсканер может выйти УК или любой собственник. Мы готовим для этого полный пакет документов. Если собственник находится в другом городе, мы присылаем ему все необходимое по электронной почте.

Один раз инициатору все же придется пройтись по соседям и инициировать собрание в традиционном формате. Необходимо собрать номера телефонов и подписать некоторые документы, в частности согласие на обработку персональных данных. После того, как пройдет собрание и 50% плюс 1 голос проголосуют «за», система заработает в доме, и жители смогут ею легитимно пользоваться.

Система позволяет собственникам принять решение по любому вопросу в любом доме всего за пять дней. Вопросы, по которым голосуют, вносятся на сайт, их проверяет юрист, затем жильцам рассылается SMS для ания.

Решение, которое принимается через систему, является легитимным с точки зрения закона. Собственники, не пользующиеся интернетом, голосуют на бумаге, их голос вносится в систему и, соответственно, учитывается.

Сейчас мы привязываем к Домсканеру дополнительные сервисы, которые присылают уведомления в виде SMS о сезонном отключении горячей воды, а также сервисы по оплате за ЖКХ, напоминания об оплате коммунальных услуг и другие сервисы, с помощью которых люди могут эффективнее использовать деньги на обустройство дома.

Монетизация

Домсканер зарабатывает на проведении собраний. Это единственная модель монетизации.

В случае с ТСЖ жильцы сами выбирают самого инициативного собственника, который решает вопросы. И этот собственник, как правило, считает каждую копейку, проводит собрание раз в год, включая в него сразу все вопросы, по которым нужно принять решение. Поэтому для ТСЖ у нас предусмотрены тарифы с оплатой по факту проведения собрания — 99 руб. с квартиры.

УК — это нанятая компания, которая проводит всю работу по управлению домом, и люди платят ей за это деньги. Для них тариф может быть как для ТСЖ если они хотят оплатить одно собрание или они могут платить 50 копеек с квадратного метра площади дома, который включат в себя пакет из нескольких собраний и отправок сообщений по SMS.

Оплата производится ежемесячно и включается в квартплату, а затем эти деньги УК перечисляет нам. Соответственно, чем больше дом — тем выше наш доход. Например, один из последних домов, который к подключился к Домсканеру, имеет 36 000 кв. м.

По сравнению с обычной хрущевкой, общая жилая площадь которой составляет 3 000-4 000 квадратов, это очень много.

Работа в регионах

На сегодняшний день к системе подключены порядка 100 домов и еще около 150 находятся в процессе подключения. Мы вышли в Татарстан, Набережные Челны, Нижнекамск, Красноярск, Москву, Сургут, Уфу, Петербург, Краснодар.

Поскольку у нас достаточно сложная схема продажи продукта, то открывать представительство в регионе нам не выгодно. Получается, что нам нужно найти старшего в доме, который сначала всех уговорит подключиться к Домсканеру, и только потом заключить договор с его УК. Делать это мы можем и дистанционно.

С представителями, которые у нас есть в других городах, мы работаем по агентскому соглашению. Как правило, подключив свой дом, они начинают подключать к Домсканеру и соседние дома. Такому агенту мы выплачиваем постоянное вознаграждение с доходов получаемых от домов использующих систему.

Пока же все клиенты из регионов, которые к нам обращались, находят нас сами через поисковики. Они знают о функции ания через интернет и ищут в сети подобное решение. Но, пока, в России таких решений немного — порядка трех.

И, как мне кажется, наша система относится к числу наиболее продвинутых.

Мы ее успели хорошо протестировать, обкатать все нюансы и многое исправить, и что немаловажно, все это мы сделали по результатам большого количества собраний, проведенных через Домсканер.  

Сегодня на проекте работают три сотрудника. У нас есть менеджер по работе с клиентами, штатный программист и руководитель, который занимается всеми организационными вопросами. Бухгалтерию, кол-центр, дизайн мы вынесли на аутсорс. 

Конкуренты

Государственный проект ГИС ЖКХ — это основная система, которая будет использоваться в сфере ЖКХ и передачи информации в ближайшем будущем. Со следующего года там появится возможность проведения собраний через интернет. Вопрос заключается лишь в том, насколько эффективно и удобно этот проект будет работать.

Тут есть три важных момента. Первый: чтобы проать на ГИС ЖКХ, нужно быть обязательно зарегистрированным на портале госуслуг. Второй: ГИС ЖКХ — это просто скрипт, предупреждение о том, что на сайте можно проать. А по нашему опыту, этого мало для эффективности и вовлечения пользователей. Мы уже знаем, что даже SMS-уведомления не всегда приводят к тому, что человек голосует.

Надо звонить каждому собственнику, объяснять, как это можно сделать через систему. Для этого нужны операторы. И третий момент: ГИС ЖКХ пока еще не работает, и как он будет работать, неизвестно. А Домсканер уже работает и люди им пользуются.

Кроме того, у нас, как у любой маленькой компании, есть большое преимущество — мы быстро реагируем на проблемы, исправляем ошибки и вносим нужные дополнения.

Сложности и решения

Основная проблема, которая возникла на первом этапе, — это повышение доверия к нашему сервису. Самые первые дома подключались очень сложно. Люди спрашивали, сколько домов подключено к системе. Мы отвечали, что три. Они просили дать контакты председателей, которые уже проводили собрания, чтобы узнать, как это работает и перенять опыт.  

Учитывая специфику той сферы, с которой мы имеем дело, недоверие пользователей было с самого начала. Но с появлением готовых протоколов собраний и положительных результатов оно прошло, людям стало понятно, что все это серьезно и это работает.

Вторая проблема — это игнорирование управляющей компанией тех решений, которые собственники принимают на онлайн-собраниях в результате подключения системы, и нежелание заключать с нами договор.

При возникновении такой ситуации страдают не только собственники, но и мы, так как не получаем деньги.

Поведение управляющей компании объясняется очень просто: она крайне настороженно относится к тому, что ее работу будут держать на контроле, а также будут реально заставлять работать.

У нас уже накопился опыт решения этой проблемы. Обычно мы советуем собственникам сменить управляющую компанию. Мы просто говорим людям: если ваше решение не исполняется в рамках системы, то есть риск, что и остальные решения исполнятся не будут. Ваш главный актив в жизни — квартира управляется теми, кто абсолютно неэффективен.

Третья проблема заключается в том, что не все люди до конца понимают, как работает система. Когда проводится онлайн-собрание, на нас обрушивается шквал звонков с вопросами — кто мы такие, почему приходят SMS и почему нужно ать именно через наш сервис. Мы стараемся в таких случаях все подробно объяснять.

С целью популяризации темы мы запускаем серию видеороликов на , которые разъясняют все основные моменты управления домом. Ведь порядка 70% собственников все равно не понимают, почему они должны ать.

Вовлечение людей настолько затратно с точки зрения материальных и временных ресурсов, что мы уповаем на государственные мощности, которые подключатся к освещению этой темы с запуском федерального ресурса.

Я уверен, что толчок к развитию Домсканера даст именно ГИС ЖКХ: люди попробуют использовать государственный ресурс, поймут, что там чего-то не хватает и станут искать замену. И тут они увидят Домсканер, мы покажем, как это должно работать эффективно.

Инвестиции

Изначально проект полностью развивался на собственные деньги, но позже нам поступали предложения по финансированию от нескольких бизнес-ангелов. Этими возможностями мы не воспользовались по ряду причин.

Мы видим, что у нас возникают определенные сложности при подключении домов, и даже если нам кто-то сегодня даст, условно, 20 млн руб., мы кардинальным образом эту проблему не решим и, соответственно, кратно не увеличим подключение домов, у нас идет органический рост.

Поэтому на сегодняшний день деньги на развитие системы нам не нужны. Однако у нас есть ряд идей совместных сервисов — там мы готовы рассмотреть участие инвесторов.

Планы

По развитию Домсканера у нас есть план до 2018 года. Мы поставили задачу подключить к системе 260 млн кв. м жилья. Всего в России 2,6 млрд кв. м жилья. Домсканер сейчас так настроен, что он уже не требует какого-то особого внимания, так есть четкий отработанный алгоритм, по которому мы подключаем дома.

Что касается сторонних модулей, то наша идея — создание площадки с тендерами, мы планируем привлечь внешнее финансирование от бизнес-ангелов и проводить на площадке тендеры на сумму не меньше 100 млн руб. ежемесячно. Первоочередная задача — довести все функции до автоматизма, чтобы все пользователи могли без проблем размещать там информацию. Мы же будем брать процент от сделок, которые заключаются.

Почему вообще возникла необходимость в разработке площадки для тендеров в сфере ЖКХ? Одно время после принятия закона о капитальном ремонте было много разговоров, но никто толком ничего не понял.

Людям предложили: или вы платите региональному оператору (структура при государстве, которая будет заниматься капремонтом), или копите деньги на отдельном счете в банке и сами ими распоряжаетесь. Тех, кто открыл счета, оказалось всего 9% по всей стране.

Но эти люди сейчас недоумевают: у нас накоплены деньги, мы хотим произвести замену труб в подвале, но мы не понимаем, как это сделать и где искать подрядчика. То есть люди не знают, как эффективно потратить те деньги, которые у них есть.

Тендерная площадка как раз позволит им это делать с гарантиями, сопровождением и страховкой. Это готовое решение для любого дома. А поскольку в год тратится порядка 125 млрд руб. на капремонт, то есть объем рынка большой, то у проекта есть перспективы. 

Источник: https://kontur.ru/articles/4558

Актуальный на 2020 год образец договора управления многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

  1. Самими жильцами-собственниками.
  2. Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива.
  3. Управляющей организацией на условиях договора управления.

Фактически система управления определяется на общем собрании собственников путем ания. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Проблему такого рода можно решить только на собрании жильцов, где выбирается лицо, впоследствии уполномоченное заключить договор. Именно такой человек будет говорить от имени каждого владельца помещения, но следует заручиться поддержкой не менее половины всех жильцов в доме.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Обязанности собственника

Необходимость вносить квартплату от собственника за услуги, подаваемые в жилье, продиктована статьей 153 Жилищного кодекса РФ. Там сказано, что каждый гражданин и организация, которые владеют помещением или пользуются им, должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

При наличии управляющей компании, но несогласии отдельных жильцов с ее условиями, последние должны доказывать свои права и защищать интересы в законодательном порядке.

На что следует обратить внимание в договоре с УК, расскажет это видео:

Если же соглашения вообще нет, к примеру при только введенном в эксплуатацию объекте, следует устроить общее собрание и на нем выбрать представителя общественности, наделив его правом на заключение соглашения.

Ведь без договора не будут предоставлять жизненно необходимые услуги, но при несогласии человек не освобождается от уплаты за коммуналку. В обязанности входит не только перечисление денег за услуги коммунальщиков, а еще и участие в принятии решений, а также обсуждении предложений.

Инициаторы собрания должны заранее оповещать о нем всех жильцов, а перед проведением сообщать о порядке принятия решений. Если собрание посетило менее половины жильцов, его нельзя проводить, ведь решения будут нелегитимными.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

  1. Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% . Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.

  2. Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% от их общего числа.

    С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

  3. Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

Далее рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД:

  • собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД, не являющимся председателем совета МКД;
  • председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

Источник: https://uk-mishino.ru/nezhilaya-sobstvennost/zaklyuchenie-dogovora-s-uk.html

Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами

Минстроем России инициированы основополагающие изменения в сфере управления многоквартирными домами.

Так, для наведения порядка на рынке управления многоквартирными домами проведено лицензирование управляющих компаний. Теперь населению предоставлена реальная возможность заменить недобросовестную управляющую компанию.

Лицензирование позволяет защитить права граждан и мотивирует управляющие компании, получившие лицензии, работать добросовестно и качественно, поскольку в противном случае они рискуют потерять эту лицензию.

С 1 мая 2015 года все лицензии в открытом доступе размещаются в ГИС ЖКХ.

Система предоставления субсидий стала более современной и удобной.

 Принят ряд мер, которые позволили сделать систему предоставления субсидий более современной и удобной для граждан, особенно в тех регионах, где развиты системы межведомственного взаимодействия.

Появилась возможность установления более справедливого и объективного регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Работа региональных органов государственного жилищного надзора теперь контролируется федеральной властью. 

Введена должность главного государственного жилищного инспектора, наделенного правом проведения проверок региональных органов государственного жилищного надзора.

Усовершенствован порядок оплаты коммунальных ресурсов, используемых на общедомовые нужды.

С января 2017 года из квитанции исключается графа «расходы на общедомовые нужды», а необходимый минимум воды и электроэнергии для обслуживания конкретного многоквартирного дома войдут в состав платы за содержание жилья, но только в том объеме, который предусмотрен нормативом, и по цене, установленной государством (региональными властями).

Ответственность за «небалансы» в доме – неучтенную воду, незаконные подключения оборудования к электроэнергии – будут возлагаться на организации, оказывающие коммунальные услуги в доме.

Это позволит обеспечить прозрачность и справедливость начисления платежей за коммунальные услуги, а потребители существенно сэкономят на своих платежах, так как им больше не придется оплачивать коммунальные услуги, которыми незаконно пользуются другие.

Вводятся штрафы «в пользу потребителей».

Штрафы «в пользу потребителей», будут выплачиваться за счет организаций, управляющих домом или ресурсоснабжающих организаций, в случае предоставления некачественной коммунальной услуги, с одновременным сохранением условия обязательного перерасчета, вплоть до полного освобождения от оплаты такой некачественной услуги.

В Правительство Российской Федерации внесен проект постановления, в соответствии с которым:

  • если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил менее 10 дней, компенсация составит 30 % от стоимости коммунальной услуги за период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2016 году, с 2017 года – 50 % от стоимости коммунальной услуги;

  • если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил 10 дней и более, компенсация составит 50 % от стоимости коммунальной услуги за период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2016 году, с 2017 года – 100 %;
  • при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества – в размере 30 % от стоимости коммунальной услуги за период предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества.

Приняты меры, направленные на защиту добросовестных плательщиков за жилищно-коммунальные услуги и борьбу с должниками, фактически получающими те же услуги, но только «за чужой счет».

В целях дополнительной защиты интересов ответственных пользователей жилищно-коммунальных услуг, с 2016 года ужесточаются и меры воздействия на неплательщиков.

При этом «смягчены» условия финансовой ответственности для граждан, которые исправно платят, но по каким-то причинам не успели сделать это точно в срок, установленный законом (до 10-го числа месяца, следующего за отчетным). Теперь им дается еще месяц на оплату без каких-либо финансовых последствий для них.

Повышенная финансовая ответственность (пени в размере 1/130 от ставки рефинансирования Центробанка) наступит только с 91 дня просрочки, что схоже с потребительским кредитом под 20% годовых.

Усиливается ответственность и для юридических лиц. Причем, в первую очередь, это касается управляющих и ресурсоснабжающих организаций.

Так, после двух месяцев просрочки управляющие организации должны будут заплатить штрафы за неоплату счетов ресурсоснабжающих компаний по ставке 1/300 ставки рефинансирования, с 3-го месяца – 1/170, а с 4-го уже 1/130 ставки рефинансирования, то есть чуть больше 20% годовых. Тем самым мы закрываем возможность управляющим организациям кредитоваться за счет своего контрагента и «копить» долги по дому».

Еще один инструмент воздействия на злостных неплательщиков появится в 2016 году.

Минстроем России разработан проект федерального закона, предусматривающий введение прямых договорных отношений, при которых от имени собственника и в его интересах договор с ресурсоснабжающей организацией будет заключать лицо, управляющее домом, например, управляющей организацией.

Но деньги за коммунальные услуги, согласно договору, пойдут напрямую РСО, минуя счета управляющих организаций. Это даст «ресурснику» возможность вести с конечным потребителем работу по взысканию задолженности. При этом все споры относительно качества граждане будут адресовать, как и прежде, в одно привычное окно – лицу, управляющему домом.

Процедура проведения общего собрания жильцов стала более удобной и доступной.

Расширен перечень возможных форм проведения общего собрания собственников помещений в МКД путем введения новой очно-заочной формы проведения общего собрания, что упрощает порядок принятия решений, связанных с управлением МКД.

Минстроем России разработаны и приказом от 25.12.2015 №937/пр утверждены правила оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок их передачи в органы государственного жилищного надзора (находятся на регистрации в Минюсте России).

Собственники защищены от фальсификации решений, принятых на общем собрании.

Протоколы и решения общего собрания собственников помещений в МКД получили статус официальных документов, что создает условия для безусловного привлечения к уголовной ответственности за их подделку в соответствии с Уголовным кодексом Российской Федерации (норма уже начала действовать).

Сфера управления жильем стала более открытой.

Приняты решения, способствующие повышению открытости сферы управления жильем. Введен стандарт раскрытия информации организациями, оказывающими коммунальные услуги, в рамках которых указанными организациями в полном объеме на соответствующих сайтах раскрывается информация об установленных тарифах, планируемых расходах и фактических расходах организации.

Запуск государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) позволит обеспечить для граждан и профессиональных участников рынка максимальную информационную открытость в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Источник: https://minstroyrf.gov.ru/trades/zhilishno-kommunalnoe-hozyajstvo/45/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.