Управление многоквартирным домом это

Порядок управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирает общее собрание собственников помещений МКД, которое может изменить его в любое время на основании своего решения (ст. 161 ЖК РФ).

Способы управления многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления МКД:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
  2. Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
  3. Управление управляющей организацией.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более 30.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

При непосредственном управлении МКД договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

2. Управление многоквартирным домом ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица – товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ).

Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

В каких случаях должен быть создан совет МКД

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений в данном доме простым большинством . Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается из числа собственников помещений МКД сроком на 2 года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель совета избирается из числа членов совета МКД, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если в течение календарного года решение об избрании совета МКД собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Функции и полномочия совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома:

1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;

2. Выносит на обсуждение общего собрания:

  • предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
  • предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
  • проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;

3. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;

4. Принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);

5. Представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.

Функции и полномочия председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома:

  • вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
  • на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
  • осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
  • направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
  • выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).

Новости ЖКХ

До сих пор вызывает споры введенная Федеральным законом № 176-ФЗ от 29.06.

2015 года норма статьи 200 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а именно ее пункт 3, который возлагает на управляющую организацию (УО) обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД) до момента выбора новой УО, либо организации в МКД ТСЖ, либо до проведения открытого конкурса по отбору УО, либо до перехода МКД на непосредственное управление и заключения собственниками договора с обслуживающей организацией.

Принцип свободы договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), как оказалось, не действует на договор управления многоквартирным домом. И если органы местного самоуправления (ОМСУ) не проведут конкурс или собственники не проведут собрания о переходе в новую УО, прежняя управляющая организация так и будет обязана управлять таким домом.

А органы государственного жилищного надзора (ГЖН) могут штрафовать управляющие компании при нарушениях правил содержания МКД и иных правил, что они с успехом и делают во многих регионах.

В некоторых регионах, где органы ГЖН понятливые в этом плане, такие дома просто бросаются после исключения сведений о них из реестра лицензий управляющей организации.

И даже, несмотря на то, что в ЖК даже прописаны обязанности ОМСУ по проведению общего собрания собственников (ОСС) на таких домах или конкурса по отбору УО, не везде они спешат это делать.

Да и на конкурс может никто не заявиться, а собрание пройти безрезультатно.

А без управления многоквартирные дома оставлять — нельзя. Хотя все долевые собственники в абсолютном большинстве своем — взрослые дееспособные граждане, которые обязаны сами озаботиться и нести ответственность за содержание своего имущества, коим и является многоквартирный дом.

Источник: https://leonmonitor.ru/porjadok-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Основы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это

Поставив перед собой задачу подготовки председателей Советов МКД к решению частных проблем в сфере ЖКХ, мы не можем не обратиться к рассмотрению общих вопросов управления. Ведь от понимания базовых принципов, касающихся сферы управления целенаправленными процессами, зависит выбор правильного подхода к решению того или иного частного вопроса.

Продолжение. Начало здесь.

Конечно, формат газеты не позволяет в достаточной степени раскрыть весь материал семинарских занятий, проводимых в Центре подготовки председателей Советов МКД. Однако коль скоро мы выпускаем газету, претендующую на роль своеобразного учебного пособия для целевой аудитории, сформировать общее представление о проблемном вопросе, задать общее направление мысли читателя нам кажется возможным.

Рассмотрение вопроса управления хотелось бы начать с замечания о том, что система управления (в том числе и многоквартирным домом) включает в себя следующие составляющие: субъект управления (управляющая подсистема); объект управления; алгоритм управления (закон, постановление, договор, правила, нормы и пр. документы, включающие цель управления); воздействие на объект; обратная связь и ресурсы. В процессе управления ресурсы по заданным правилам должны преобразовываться в целевой эффект (положительные результаты, определенные целью управления). В этой статье мы подробнее рассмотрим первые три составляющие.

В первую очередь хотим подчеркнуть, что управление всегда должно быть целенаправленным процессом! Лишь тогда, когда существует четкая, документально определенная и количественно измеряемая цель, можно вести речь о каком-либо целевом эффекте и об оценивании управления. О том, что такое эффективность и как оценивать целенаправленный процесс, мы поговорим в следующих выпусках. Здесь мы хотим задать читателю тему для размышления: каковы цели управления процессами в сфере ЖКХ, да и реформы ЖКХ в целом?

Когда цель поставлена, тогда должна быть выбрана (сформирована, создана, найдена) подсистема, которая займется достижением поставленной цели (рис. 1).

Это управляющая подсистема (или в случае ЖКХ – управляющая организация). И поскольку есть цель, есть управляющая подсистема, есть объект управления, а это в нашем случае – многоквартирный жилой дом, то должен быть и целенаправленный процесс. Управление в сфере ЖКХ необычно тем, что высшим органом управления домом является общее собрание собственников (рис. 2). 

Рис. 2 Схема управления в сфере ЖКХ (как должно быть)

По закону оно должно проводиться не реже 1 раза в год. Общее собрание должно согласовать цели и утвердить план работ на следующий год, определить ресурсы (величину оплаты работ и услуг), принять работы за предыдущий год (отчет управляющей организации).

В отчете, кстати, должен быть дан ответ на вопрос: достигнуты ли цели управления? А если нет, то по какой причине и каким образом расходовались ресурсы (в том числе деньги).

В отношении некоторых управляющих организаций в этом случае уместен вопрос «где деньги, Зин?» А вот еще вопрос: что будет, если высший орган управления не может (или не хочет) собраться, и на кого в этом случае пенять? Государство, с одной стороны, определяет цели управления (прописывая их в соответствующих законах), с другой – осуществляет контроль процесса управления многоквартирным домом и достигнутых результатов (по крайней мере, так должно быть). В случае если выявляется нарушение требований действующего законодательства, Государство осуществляет «корректирующее воздействие». А если эти функции будут парализованы, к примеру, в результате коррупционного сговора между отдельными нечистыми на руку чиновниками и управляющей организацией? (Или создана скрытая система, в которой управляющей организации отведена роль «мальчика для битья», а основные выгоды имеют вышестоящие структуры, аффилированные с органом управления регионом). Вспомните результаты последнего капитального ремонта в вашем доме. И кто тогда сможет помочь Государству исполнить необходимые функции? Вот здесь и проявляет себя особая функция Совета многоквартирного дома как представителя жителей дома, контролирующего процесс управления. 

Рис. 3  Роль Совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации

Надежда сегодня остается только на активистов, которые, создав Совет МКД, во-первых, – осуществляют контрольные функции за процессом и результатами управления, во-вторых, – побуждают остальных собственников быть более ответственными и активными (участвовать в общих собраниях, осмотрах общего имущества и т.п.), в‑третьих, – оказывают помощь добросовестным чиновникам в исполнении ими контрольно-надзорных функций и прочих должностных обязанностей.

Итак, управление многоквартирным домом это упорядоченная деятельность системы управления направленная на достижение выбранной цели.

Основными составляющими цели управления многоквартирным домом являются: достижение и поддержание (обеспечение) безопасных и благоприятных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Наблюдательный читатель обратит внимание на расстановку приоритетов в приведенном выше перечне. Мы сознательно ставим слова «безопасных» и «благоприятных» впереди, поскольку именно сохранение жизни и здоровья граждан является наиболее важной составляющей цели управления в сфере ЖКХ! И только после этого идут вопросы о предоставлении коммунальных услуг и их стоимости.

А какие темы в настоящее время раскручивают СМИ? – Много платим!? – мало платим!? – прорывает трубы! – дорожает газ! и т.п. Сведение проблематики ЖКХ к подобным частным вопросам есть ни что иное как «увод в сторону» и не имеет ничего общего с управлением.

Видимо, тем группам, которые паразитируют в сфере ЖКХ, очень выгодно постоянно сводить все к частностям, дабы граждане «за деревьями не увидели леса».

Некоторые недобросовестные сотрудники управляющих организаций и им подобные всячески стараются обходить своим вниманием такие документы, как 170-е Постановление Госстроя РФ, вводящее в действие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

А ведь именно в этих Правилах (помимо прочих СНИПов) и описано то состояние, к которому должен быть приведен дом и в котором он должен поддерживаться – фактически четко определена цель управления (кстати, Правила обязательны для исполнения как собственниками, так и управляющими организациями).

Но нет! Упор делается на документы с наиболее размытыми формулировками и в первую очередь на некачественные договоры управления. А там, где не ясны цели, там  жди обмана.

Основными задачами управления многоквартирным домом являются:

– планирование мер по достижению целей управления;

– осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг;

– контроль достижения планируемых целевых эффектов.

Для практической реализации поставленных целей и задач управление многоквартирным домом должно включать в себя следующие функции:

1. Договорно-правовая деятельность:

– заключение качественных договоров на управление, на работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;

– иная, связанная с договорно­правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

2. Технический контроль и планирование:

– планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

4. Финансово-экономическая деятельность:

– осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

– организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

– прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе – об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;

– иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

Рассматривая многоквартирный дом как объект управления, необходимо дать некоторые разъяснения в форме определений:

собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящийся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности;

жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

общее имущество в многоквартирном доме – имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.

Есть еще одна важная составляющая рассматриваемого вопроса – договор управления. Данный документ определяет правила, по которым будет производиться весь процесс. И эти правила не должны противоречить действующему законодательству (рис.4).

Рис. 4  Правовая схема договорных отношений

В той области права, где закон не дает четких разъяснений, они (правила) незаменимы и позволяют на высоком уровне организовать процесс управления домом. Именно поэтому так важно для собственников принимать активное участие в подготовке договора, максимально учитывающего их интересы.

Продолжение следует

Участник проекта ГКВ
Максим СВЕТЛОРУСОВ

Руководитель проекта ГКВ
Евгения СТАРКОВА

Ресурс ГКВ http://.com/gkvspb

Источник: https://rvs.su/statia/osnovy-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это
Подробности 25 сентября 2015

КАКИЕ ЕСТЬ Способы управления многоквартирным домом?

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Преимущества непосредственного управления:1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (п. 2 ст. 164 ЖК РФ).Недостатки этого способа управления:1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг из-за большого количества собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов и регистрируется в качестве некоммерческой организации.Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг (п. 1 ст.

135 ЖК РФ).ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Способ 3.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом.Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ГК РФ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки управляющей организации:

1) нацеленность на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.Материал подготовлен при содействииООО “Юридическая компания “БИЗНЕС и ПРАВО”{Ситуация: Какие есть способы управления многоквартирным домом? (“Электронный журнал “Азбука права”, 2014) {КонсультантПлюс}}

часы для сайта     

Источник: http://www.mo-urengoy.ru/socialservices/informacia/1036-upravdom.html

Статья управление многоквартирным домом что включает – Портал о ЖКХ

Управление многоквартирным домом это

Что такое управление МКД в квитанции.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД».

Второе для жильцов более понятно — к нему относятся все сезонные работы в доме, например, латочный ремонт крыши, ремонт фасадов или косметические работы в подъездах.

Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

  • хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
  • оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
  • работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления.

    УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;

  • работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
  • диспетчерская служба;
  • предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
  • раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Что такое управление домом?.

Функции управления многоквартирным домом

Практика последних лет позволяет говорить об уже сформировавшеся де-факто перечне таких функций:

Технический контроль и планирование:

  • организация работ по технической эксплуатации недвижимости;
  • ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
  • подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
  • информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;

Договорно-правовая деятельность:

  • организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ с последующим контролем их качества;
  • обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
  • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК);

Финансово-экономическая деятельность:

  • организация системы учета и сбора платежей;
  • обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг;
  • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Работа с гражданами, проживающими в доме:

  • информирование граждан;
  • прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
  • выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;
  • подготовка и участие в проведении общих собраний в многоквартирном доме;
  • отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;
  • организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами;

Расходы на управление многоквартирным домом

Осуществляются на возмездной основе и, чаще всего, включают в себя:

  • расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом (это и есть плата за оказываемые ими услуги);
  • расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений и т.д.;
  • другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, как правило, не выделяется в платежных документах отдельной строкой и, наряду с платой за содержание и текущий ремонт общего имущества, включаются в извещение-квитанцию в строку «содержание и ремонт жилого помещения» (п.1 ч.2. ст.154 ЖК РФ).

Примерный перечень услуг по управлению многоквартирным домом

Статья управление многоквартирным домом что включает.

Опасные подробности: стоит ли указывать «управление МКД» отдельной строкой

ТЕКСТ: Олеся Лещенко, исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»

«За содержание жилого помещения» — эта строка расходов вызывает много споров. Собственники помещений в МКД и общественные контролеры часто жалуются, что она недостаточно прозрачна. Но не спешите включать в платежный документ услуги по управлению МКД отдельной строкой. Разберемся, чем плоха излишняя открытость.

Для собственника помещения плата за жилищно-коммунальные услуги складывается из трех составляющих:

  • платы за содержание жилого помещения;
  • платы за коммунальные услуги;
  • взноса на капитальный ремонт общего имущества.

В рамках платы за содержание жилого помещения собственник оплачивает:

  • услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
  • содержание и текущий ремонт общего имущества;
  • холодную и горячую воду, электрическую энергию, которые расходуются на содержание общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания этого имущества.

Такая структура установлена в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

При этом для платы за содержание жилого помещения в форме платежного документа отведена всего одна строка. Примерную форму платежного документа Минстрой России утвердил приказом от 29.12.2014 № 924/пр. Приказ зарегистрирован в Минюсте России, а значит, обязателен к применению.

Поле № 1 строки « жилого помещения» позволяет расшифровать, что включено в эту плату. Однако ее размер указывается суммарно, без разбивки по каждому виду работ и услуг. Чтобы и собственники, и контролирующие и надзорные органы понимали, что включено в плату за содержание жилого помещения, УО подробно расшифровывает перечень работ и услуг в договоре управления.

По договору управления МКД управляющая организация в течение согласованного срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это установлено ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления заключается в письменной форме — составляется один документ, и стороны его подписывают (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Следовательно, если собственники выбрали способ управления управляющей организацией, они должны реализовать свое решение — заключить договор с определенной УО.

Также собственники утверждают перечень работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации. Такие условия определены в пп. 16, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/statya-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-chto-vklyuchaet

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.