Управление мкд это

Способы управления многоквартирным домом

Управление мкд это

Управление многоквартирным домом требует не только усилий и вкладов на ремонт и обслуживание, но и владения основами юридических знаний. Существует законы, касающиеся ЖКХ, и их численность ежегодно растет.

Трудно понять, что в этом потоке информации важно, а что нет, но это следует знать для отстаивания интересов жителей больших домов, а жизнь в них значительно различается от жизни в личном доме.

Чтобы решить проблемы в МКД, требуется регулярно собираться владельцам квартир, а способ управления многоквартирным домом выбирается жителями.

Виды управления домом

Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

  • непосредственное;
  • управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников. Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья.

Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами. В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории.

Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.

Непосредственное управление

Одновременно и простейший, и сложнейший вид организации обслуживания дома – это непосредственная форма управления.

Такой вид возможно вводить исключительно в маленьких зданиях, где насчитывается не больше тридцати квартир.

Поэтому такие способы управления многоквартирным домом невозможны в крупных домах, в них выбираются другие способы. Это делают, чтобы затраты на организацию обслуживания, ремонта несли обладатели жилья.

Взносы за ЖКУ вносят жители, несмотря на то, владеют они квартирой в здании или арендуют ее.

К минусу этого вида относится то, что ответственность поделена на всех жильцов, а спросить за огрехи не с кого. В таких случаях по уголовному или административному кодексу не понесет наказание никто.

При выявленных нарушениях у местных органов власти требуют провести аукцион для выбора управляющей компании.

Но такое возможно лишь при действительных нарушениях, которые мешают жить в здании. А когда владельцам квартир подходит непосредственная форма, то услуги от компаний, поставляющих ресурсы, оплачиваются ими напрямую. Также проблемы по вывозу мусора, уборке лестничных площадок и придомовой земли решаются правообладателями жилья. Если всех это устраивает, то это лучший способ.

При этом главное – это по правилам устроить собрание владельцев, остановить свой выбор на подходящей форме и без ошибок заполнить протокол. А если существуют разногласия по проблемам обслуживания в МКД, то лучше подписать контракт с управляющей организацией, которая проведет нужные работы.

Преимущества непосредственной формы

Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью.

Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома. А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников.

В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.

Но у такой формы правления есть и минусы:

  • из бюджета не выделяются средства на ремонт;
  • как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет «рычагов» для проверки;
  • составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.

Управление ТСЖ и ЖСК

Различий управления многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК нет никаких. Для реализации правления созывают собрание не менее двух раз в год и избирают председательствующего и правление. На председателя возлагают обязанности по организации сервиса следующих услуг:

  • уборку территории;
  • вывоз мусора;
  • оказание ЖКУ;
  • внеочередной и капитальный ремонт.

По закону за это несут ответственность правление и председательствующий, ведь на них остановили свой выбор голосующие. Если этого не происходит, то нужно обратиться в орган, который контролирует компании. За свою деятельность председатель получает деньги, поэтому должен полностью вкладываться в свое дело.

Различие между ТСЖ и ЖСК только единственное – ЖСК организуют в здании, которое возведено на деньги жителей. Граждане могут поменять способ управления на ТСЖ в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет. Поэтому перед сменой формы следует взвесить плюсы и минусы.

ТСЖ организуют в любом жилом доме или комплексе зданий, объединенных общими коммуникациями. Если большей части жителей не подходит эта форма, то на совете избираются управляющие компании, специализирующиеся на выполнении подобных работ.

Когда в МКД отсутствует достойный активист, который будет за это отвечать, но вносить изменения в вид управления многоквартирным домом жильцы не желают, то ТСЖ или ЖСК находят управляющую организацию и подписывают с ней соглашение на оказание ЖКУ, а форма управления многоквартирным домом остается прежней.

Управляющая компания, как форма управления

Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

  1. Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
  2. Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
  3. Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.

Как заключать договор управления?

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию. Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.

Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией.

При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать. Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт.

Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.

Управляющую организацию постоянно проверяют как контролирующие органы, так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.

После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы.

В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям.

Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.

При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом. Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной. В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.

Как происходит управление домом

О порядке можно прочитать в правилах по реализации управления многоквартирного дома. Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года. В этом документе установлены параметры управления многоквартирным домом, запросы к управляющим организациям, их права и обязанности по отношению к владельцам.

Также там можно узнать о том, как хранить техдокументацию и как отправлять ее в управляющую компанию, которую выбрали на смену действующей организации, как составлять договор на оказание услуг ЖКХ.

Управляющая организация информирует всех собственников о том, что она сделала, планах по предстоящим работам, предлагает тарифы на коммунальные услуги, организовывает аварийные и диспетчерские пункты.

Лицензирование управления многоквартирным домом

Сегодня на территории страны действует закон (статья 192 ЖК РФ) о лицензировании, который введен относительно недавно. В нем оговорено, что лицензию на управление многоквартирным домом, возможно взять лишь управляющая организация.

Такое нововведение принято после многих выявленных нарушений у компаний, которые недобросовестно выполняли свою работу. После жалоб собственников квартир такие организации лишают лицензии и лишают пожизненно на проведение работ по оказанию услуг жителям многоквартирных домов.

Также это сделано для того, чтобы несколько жилых зданий не могли управляться одной управляющей организацией.

Чтобы получить лицензию на управление многоквартирным домом, управляющая организация обращается в Госжилинспекцию с заполненным заявлением. После этого ее экзаменуют в лице руководителя, а затем, если экзамен сдан, УО платит госпошлину. Это все, что нужно от нее для получения лицензии.

Когда управляющая организация не соответствует требованиям владельцев жилых квартир, и на нее поступает много жалоб, то Госжилинспекция отзывает лицензию или вычеркивает многоквартирный дом из перечня зданий, входящих в список домов, которые нужно контролировать. Такие нововведения помогают сделать управление МКД предельно ясным и видимым любому собственнику.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Новости

Управление мкд это

Уважаемые собственники многоквартирных домов!

Администрация муниципального образования «Хиславичский район»  Смоленской области  сообщает Вам, что с 01.11.2016г управлением многоквартирными домами занимается ООО «Смолград». Из-за отсутствия лицензии  МУП «Жилкомсервис» не может  заниматься управлением многоквартирными домами.

Что означает – «управление многоквартирным домом»?

Собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) хочется иметь безопасные и благоприятные условия проживания, физический и психологический комфорт с минимальными усилиями на заботы о своей собственности, именно поэтому они купили не жилой дом, а квартиру в МКД.

К сожалению, многие из них не задумываются, что, кроме квартиры, они приобрели и долю в общем имуществе дома, а также обязанность его содержать в надлежащем состоянии пропорционально указанной доле. А это довольно хлопотно и затратно!

Управление многоквартирным домом – это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

ВАЖНО!

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст.161 ЖК РФ).

Каким  образом собственники могут управлять своим домом?

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.

Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Приватизировав или приобретя жилое/нежилое помещение, Вы становитесь собственником помещения в МКД, т.е. частным лицом, и только от Вас будет зависеть – в каких условиях Вам жить в дальнейшем!

МКД – это тот же частный дом с множеством собственников, не имеющих, как правило, должной квалификации и желания управлять своим домом. Поэтому осознанный выбор собственниками помещений способа управления МКД – это и есть, в первую очередь, согласованная деятельность по надлежащему содержанию общего имущества.

Законодательством предусмотрены 3 способа управления МКД (ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

ВАЖНО!

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран, а также изменен в любое время на основании его решения.

В каком случае возможно заключение договора управления без проведения общего собрания собственников в МКД?

Заключение договора управления МКД без проведения общего собрания собственников возможно только в случае отбора УО по результатам открытого конкурса.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору УО, если в течение года до дня его проведения собственниками в МКД не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Обязанность по заключению договора управления МКД, как собственников помещений в МКД или лиц,  так и УО, отобранной по результатам открытого конкурса закреплена частью 13 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ.

Могут ли условия договора управления МКД быть разными для собственников помещений в данном доме?

Условия договора управления многоквартирным домом  устанавливаются  одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Кем устанавливается размер платы за содержание жилого помещения?

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:

–  расценок на оказание услуг и выполнение работ, включенных в

минимальный перечень (ПП РФ №290), с учётом расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению МКД;

– размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД.

Размер платы за содержание жилого помещенияОснование
Устанавливается общим собранием собственниковпомещений с учетом предложений управляющейорганизации не менее, чем на 1 год.П.7 ст.156 ЖК РФ,п. 31 Правил № 491
Устанавливается органом местного самоуправления вслучае, если собственники не установили на общемсобрании размер платы (по заявительному принципу)П.4 ст.158 ЖК РФ

Расценки на дополнительные услуги и работы, не указанные в минимальном перечне, будут рассчитываться управляющей организацией на основании сметы или расчёта затрат по каждому виду услуги или работы дополнительно.

Собственники помещений МКД могут установить иной размер платы за содержание жилого помещения на общем собрании без учета предложений УО.

Установление иного размера платы не должно мешать исполнению обязательств управляющей организаций из-за недостаточности денежных средств.

С более подробной информацией можно ознакомиться на сайте Администрации муниципального образования «Хиславичский район» Смоленской области на вкладке

Отдел по городу Администрации МО “Хиславичский район” Смоленской области

Источник: https://hislav.admin-smolensk.ru/news/chto-oznachaet-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-/

Способы управления многоквартирными домами

Управление мкд это

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % от общего числа собственников помещений (ст.

42 ЖК РФ), и если за это решение проали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% от общего числа собственников помещений.

Количество собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Решение общего собрания собственников в форме заочного ания о выборе способа управления домом принимается большинством от общего числа собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые участвовали в ании или али против принятого решения.

При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.

161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.

2006 № 75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII  разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
  • управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали  участия в общем собрании собственников.

Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного ания. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в  более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:

Непосредственное управление

ТСЖ, ЖК, иные ПК

Управляющие организации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ 

Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения  с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники ( или большинство) 

Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт

ОАО Мосрегионгаз 

Заключаются управляющими организациями с по ставщиками ЖКУ- ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт

ОАО Мосрегионгаз

Заключение договора управления многоквартирным домом 

Заключения договора не требуется 

Заключение договоров не требуется 

Заключается с каждым собственником 

Обучение собственников 

Возможны затраты на обучение каждого собственника 

Потребуется, если в органы управления выбраны  не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии 

Не  требуется 

Затраты на содержание штата управления 

Нет 

Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД 

Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения 

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме 

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя  с оформлением доверенности 

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами 

Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД 

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома 

Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами 

оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап.ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности  ст.137 ЖК РФ) 

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме 

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений  предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.

е управляющей организации, или принимать решение о  создании товарищества собственников жилья  из активных жителей,  наиболее  заинтересованных в проживании в более комфортных условиях.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Источник: https://kuntsevo.mos.ru/ZKH/upravlenie_mkd.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.