Управление и эксплуатация недвижимости

Содержание

Управляющий недвижимостью

Управление и эксплуатация недвижимости

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см.выбор профессии по интересу к школьным предметам).В 2020 году центр профориентации ПрофГид разработалточный тестна профориентацию.

Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

  • постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Как управлять эксплуатацией объекта недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости

Facilities Service Management

Управление эксплуатацией объектов недвижимости – сложный процесс, в котором оказание услуг связано с высокой ответственностью бизнеса перед клиентами.

Непрерывность и качество сервиса зависят не только от квалификации персонала и отлаженных бизнес-процессов, но также и от системы автоматизации управления.

Приложение Управление эксплуатацией объектов недвижимости (Facilities Service Management – FSM) на базе ServiceNow позволяет сотрудникам службы эксплуатации пользоваться удобными инструментами для предоставления услуг в рамках своей компетенции, а также быстро находить ответы на возникающие вопросы.

Из неоспоримых преимуществ внедрения FSM можно выделить:

  • Устойчивое и непрерывное развитие бизнеса.
  • Управление рабочей нагрузкой, повышение эффективности и производительности труда персонала.
  • Улучшение взаимодействия персонала с поставщиками и партнерами.
  • Контроль за расходами и использованием материальных активов.
  • Отчет об оказанных услугах и показателях деятельности подразделения (KPI).
  • Снижение затрат за счет автоматизации и оптимизации бизнес-процессов.

В основе приложения Facilities Service Management лежат те же принципы, что и в других приложениях Service Management от ServiceNow или любой ITSM-системе, что позволяет ИТ-специалистам легко сконфигурировать и внедрить сервис управления эксплуатацией здания.

Рассмотрим несколько функций приложения, которые значительно облегчают работу службы эксплуатации, делают ее прозрачной и понятной для бизнеса, позволяют эффективно распределять запросы на обслуживание, минимизировать простои в работе специалистов, сокращать время выполнения заданий, повышать качество и снижать стоимость выполнения услуг.

1. Каталог услуг (Facilities Catalog)

Базовый каталог услуг содержит 34 предустановленных элемента, разбитых на 6 категорий, любой из которых можно добавить на портал самообслуживания своей компании. Это отличный способ начать эксплуатацию системы, не вкладывая много времени и сил в ее первичную настройку.

«Портал самообслуживания предоставляет круглосуточный доступ к системе управления, позволяет визуализировать на карте объекта запросы на обслуживание и инциденты, сократить время реакции на них, в автоматическом режиме назначать ответственного и исполнителя, вести журналы выполненных работ».


Страница каталога услуг

2. Интерактивные карты (Interactive Facility Maps)

Интерактивные карты включают в себя два элемента управления Workbench и Floor Plan, с помощью которых можно управлять иерархией планов и помещениями объекта недвижимости, отслеживать запросы на обслуживание, контролировать процесс выполнения заданий, анализировать текущие потребности пользователей и арендаторов, осуществлять поиск активов и сотрудников службы эксплуатации.

Интерактивные карты предоставляют следующие преимущества:

  • Инструмент Workbench отображает точное местоположение запроса на карте, что позволяет точно локализовать место, где пользователь столкнулся с проблемой.
  • Доступ к карте для поиска персонала организации и создания запросов может получить любой сотрудник.
  • На карте отображаются не только запросы и инциденты, но также активы и конфигурационные единицы, что позволяет осуществлять их поиск и управление.
  • Создание выделенных зон на карте позволяет определить их текущее состояние, например выделить участок, где идет строительство или выполняется техническое обслуживание.
  • Каждому помещению на карте можно задать метрику, с помощью которой можно оценивать эффективность его использования для проведения аудита и составления отчетов.

Инструмент Workbench

Этажный план

Интерактивные карты – впечатляющий инструмент, позволяющий отобразить планы здания и его инженерную инфраструктуру любой сложности. Причем это могут быть не только офисные здания, деловые и торговые центры, но и спортивные объекты, крупные производства, включая сами сооружения и территорию вокруг них.

3. Управление объектами (Facilities Management)

Приложение «Управление объектами» используется для управления всем жизненным циклом процесса – от создания запроса в Workbench или на Floor Plan до его исполнения сотрудником компании.

Это позволяет автоматизировать процесс получения запросов, распределения их по специалистам, контроля за исполнением и получением отчета о выполнении.

Это гарантирует, что ни один инцидент или запрос на обслуживание не останется без выполнения и процесс исполнения будет максимально быстрым и эффективным.

Страница настройки Facilities Management

Процесс управления объектом недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Администратор системы ServiceNow активирует и настраивает приложение Facilities Management Service в соответствии с требованиями вашей компании.
  2. Администратор объекта недвижимости (или специалист службы эксплуатации) настраивает планы помещений и активы, которые в них находятся.
  3. Пользователи создают запросы на обслуживание.
  4. Специалисты службы эксплуатации классифицируют запросы и проверяют полноту информации, которая в них содержится, для того чтобы назначение ответственного было правильным.
  5. Администратор формирует задачи для выполнения запроса и распределяет их среди сотрудников.
  6. Сотрудники выполняют поставленные задачи для выполнения запроса.
  7. После выполнения сотрудники закрывают задачи, что позволяет закрыть запрос на обслуживание и считать его выполненным.

Страница запросов на обслуживание

Страница поставленных задач

Для оперативного распределения задач и выполнения запросов приложение Facilities Management может быть запущено не только на персональном компьютере специалиста эксплуатации, но и на планшете или смартфоне под управлением Android или IOS.

Управление эксплуатацией объекта недвижимости

4. Управление перемещением (Facilities Move Management)

Управление перемещением может быть использовано как для движения активов одного пользователя, так и в рамках предприятия в целом.

Сотрудники могут создать запрос на перемещение с помощью каталога услуг или портала самообслуживания. Специалисты службы эксплуатации могут использовать инструменты этого приложения для составления планов групповых перемещений и их выполнения.

Это позволяет упростить процесс перемещения от создания запроса до его исполнения, снизить затраты и избежать лишних действий, обеспечить отчетность и прозрачность проводимых операций, улучшить скоординированность действий исполнителей и эффективность их работы.

Запрос на перемещение

Задача перемещения

5. Управление помещениями (Space Management)

Управление помещениями используется совместно с интерактивной картой для планирования и оптимизации использования объекта недвижимости.

Для каждого из помещений задаются параметры, такие как площадь, оснащение, процент использования и другие, с помощью которых можно проводить анализ и формировать отчеты об эффективности использования доступных площадей и объектов.

Как «Управление помещениями» используется совместно с интерактивной картой:

  • На интерактивную карту наносится объект недвижимости с планами всех этажей.
  • На этажах отмечаются все помещения и задаются их параметры (площадь, доступность, оснащение, стоимость).
  • За каждым помещением закрепляются сотрудники организации или арендатора.

«Управление помещениями» позволяет рационально использовать доступные площади, прогнозировать будущие потребности в расширении, создавать наборы помещений для использования их с общей целью.

6. Отчеты

Платформа ServiceNow включает в себя 3 интерактивные панели и 17 стандартных отчетов для возможности производить оценку и аудит работы службы эксплуатации, отображать в реальном времени потребности и запросы сотрудников компании, формировать итоговые документы для закрытия отчетного периода.

Интерактивные панели

Стандартные отчеты

Для получения демонстрационного доступа к приложению Управление эксплуатацией объектов недвижимости (Facilities Service Management) вы можете обратиться к партнеру ServiceNow на территории России – компании «ИТ Гильдия».

Источник: https://IT-Guild.com/info/blog/kak-upravlyat-ekspluatatsiey-obekta-nedvizhimosti/

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление

Управление и эксплуатация недвижимости

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий.

Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное.

Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию.

И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д.

— все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал.

Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды.

Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания.

Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами.

Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др.

, — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления.

Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

  • жилая недвижимость,
  • офисная недвижимость,
  • торговая недвижимость,
  • складская недвижимость,
  • гостиничная недвижимость,
  • развлекательная недвижимость,
  • социально-культурная недвижимость,
  • социально-транспортная недвижимость,
  • для общественного питания,
  • медицинская недвижимость,
  • для оздоровления,
  • для отдыха,
  • для бытового обслуживания,
  • промышленная недвижимость,
  • сельскохозяйственная недвижимость,
  • и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость.

Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

  • Пожнадзор;
  • Ростехнадзор;
  • Госэнергонадзор;
  • Энергосбыт;
  • Санитарно-эпидемиологическая служба;
  • Комитет по управлению государственным имуществом;
  • Комитет по градостроительству и архитектуре;
  • Комитет по земельным ресурсам;
  • Комитет по природным ресурсам;
  • Жилищная инспекция;
  • Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости.

Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью».

Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

  • Управление потреблением объекта;
  • Управление содержанием объекта;
  • Управление обеспечением ресурсами;
  • Управление безопасностью объекта;
  • Управление маркетингом объекта;
  • Управление доходностью объекта;
  • Управление требованиями собственников объекта;
  • Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы.

Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования.

С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости.

Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости.

Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника.

В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management).

Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора).

Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления.

Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом.

Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств.

Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. . Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д.

Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций).

Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости.

Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Источник: https://mbschool.ru/articles/100336

Эксплуатация объектов недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью.

Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию.

Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

  • увеличить стоимость;
  • следить за физическим износом;
  • поддерживать нормальные условия жизнедеятельности объекта.

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

  • составление плана;
  • договор с поставщиками и другими компаниями;
  • сотрудничество с арендаторами.

2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.

  • осмотр;
  • аварийной и диспетчерское содержание;
  • приготовление оборудования к сезонным работам;
  • процесс ремонта.

3. Санитария.

  • уборка общественных помещений;
  • уборка уличной территории около здания;
  • уход за растениями.

Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами.

Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты.

Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Управление и эксплуатация недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:

  • государственное регулирование;
  • общественное воздействие;
  • управление объектами недвижимости;
  • управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

  • технический аудит
  • плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
  • эксплуатация\ремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
  • обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
  • ведение технической и эксплуатационной документации
  • услуги диспетчерской службы 24 часа
  • круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
  • взаимодействие с аварийными службами
  • приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
  • текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
  • капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
  • постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
  • планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
  • составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
  • в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Комплексная уборка объекта и прилегающей территории

Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.

В комплексную уборку включены:

Внутренняя уборка помещений

  • уборка в ходе рабочего дня в местах общего пользования и туалетах в местах общего пользования здания; оперативное выполнение требований арендаторов
  • уборка технических и подсобных помещений
  • чистка грязеулавливающих ковров

Внешняя уборка

  • мытье окон внутри
  • мытье окон снаружи и фасадов
  • дезинсекция
  • дератизация
  • уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
  • уборка снега и мусора

Также в комплексную уборку включены:

  • обеспечение необходимыми расходными материалами и оборудованием
  • наличие мусорных контейнеров
  • организация вывоза мусора
  • благоустройство территории.

 Служба безопасности

  • Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории
  • Контроль деятельности арендаторов на предмет непредвиденного съезда, причинения ущерба арендуемым помещениям, проведения несогласованных работ
  • Контроль доступа в здание
  • Проверка имущества, вносимого и выносимого из здания
  • Организация въезда/выезда автомобилей
  • Нарочная доставка арендаторам писем и иных документов
  • Контакты с вневедомственной охраной
  • Круглосуточная дежурная служба (оперативное усиление в случае нештатных ситуаций)

Источник: https://rgpmanage.ru/ekspluatatsiya-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.