Управление доходной недвижимостью

Содержание

Управление недвижимостью как бизнес — пошаговая инструкция управления

Управление доходной недвижимостью

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

  1. Что такое управление недвижимостью?

  2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

  • Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
  • Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
  • Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
  • Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
  • Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

3.Как управляют недвижимостью

  • Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
  • Шаг 2. Находим арендаторов
  • Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
  • Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
  • Шаг 5. Выселяем арендаторов
  • Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
  • Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

4.Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

  • Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
  • Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
  • Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

5.Заключение

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

2. Что включает в себя управление недвижимостью

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

  • распределяет финансовые потоки;
  • анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
  • контролирует стабильное поступление арендных платежей;
  • поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
  • ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

  • следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
  • вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
  • обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
  • организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
  • содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

Шаг 2. Находим арендаторов

Следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будет зависеть стабильность компании.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы арендаторы своевременно вносили арендную плату.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но собственник спросит в случае чего именно с компании, а не с арендаторов.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Арендаторы имеют вправо продлить соглашение или съехать с помещения. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения помещение нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на собственника.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеилась плитка или плохо работает техника, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Наша команда желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!

Источник: https://www.4sochi.com/single-post/upravlenie-nedvizimosti

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Управление доходной недвижимостью

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Всё про доверительное управление недвижимостью

Управление доходной недвижимостью

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов. Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Доверительное управление квартирой: если вы хотите сдать жилье без проблем

Управление доходной недвижимостью

Если у вас есть свободная квартира, в которой вы не живете, то совершенно логично, что вы захотите сдать в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этооказывается, есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот.

Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. ли бпотенциальные арендаторы знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то сдали бы ее в чужие руки без раздумий.

Потому что это удобно.

Оформил доверенность значит, доверил

Чтобы в двух словах объяснить, что такое доверительное управление, можно сказать, что это процесс сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и максимальной выгодой.

Владимир Штерн руководитель отдела доверительного управления агентства недвижимости «Лигант» (г. Москва):

– Доверительное управление это ежемесячный стабильный доход и спокойствие наших клиентов за свою недвижимость без затрат своего драгоценного времени.Говоря более предметно, можно отметить, что доверительное управление позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов,а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы. Но кто же тогда занимается всеми этими вопросами? Агентство недвижимости, которое работает по направлению «Доверительное управление», полностью отвечает за квартиру собственника, ери фирме свое имущество.

Павел Каркачев, руководитель отдела продаж вторичного рынка агентства недвижимости «Этаж» (г. Москва):

– Заключается типовой договор между собственником и агентом, цель такого договора – подтверждение полномочий агента на сдачу квартиры и получение полного карт-бланша перед арендаторами. Так как агенту предстоит отвечать за всевозможные неблагоприятные события в квартире (например, залили соседи, пожар и т.п.), в его права и обязанности также входит поиск арендаторов, контроль своевременной оплаты арендаторами, проверка состояния квартиры.

Виктория Крылова, генеральный директор агентства недвижимости «Ассоль» (г. Санкт-Петербург):

– Предлагая услугу своим клиентам, мы со всей ответственностью понимаем, что входит в наши обязаннос и за что мы несем ответственность. Догово преж чем подписывается сторонами, тщательно прорабатывается. В нем прописываются все условия будущих взаимоотношений. Все квартиры предлагаем, в первую очередь, застраховать от действий третьих лиц и залива соседей. Как правило, для дальнейшей работы с такими объектами одного договора недостаточно. Обязательным условием является оформление на нашего сотрудника нотариальной доверенности и копий правоустанавливающих документов.При этом доверенность оформляется только на возможность управления квартирой без права продажи, дарения и совершения других действий, приводящих к передаче жилья другому собственнику. Поэтому владельцу абсолютно не стоит опасаться, что за его спиной «провернут» сделку, которая может лишить его имущества. Наоборот, как утверждают в агентствах недвижимости, занимающихся доверительным управлением, для них на первом месте – спокойствие владельца имущества, поэтому они все делают для того, чтобы выстроить максимально доверительные отношения.

Из чего складывается доверие

На первый взгляд, не очень понятно, какую выгоду получают обе стороны «доверительных отношений». На самом деле, такое сотрудничество, по заверениям экспертов, имеет плюсы и для агентства, и для собственника.

Виктория Крылова:

– Долгосрочное сотрудничество приносит свои «плоды» обеим сторонам. Мы гарантированно получаем комиссию от сдачи квартиры в аренду и вознаграждение за хлопоты по подписанию договора, перечислению денежных средств, а наши клиенты не переживают, что им придут штрафы за неоплаченные налоги или квитанции по коммунальным платежам с пенями, а также ежемесячно получают на свой счет деньги за аренду помещения. Квартира «работает» на клиента, даже если он отдыхает.

Владимир Штерн:

– Агентство, получая квартиру от собственника, сдает ее без комиссии, что существенно ускоряет процесс сдачи в аренду, сводя к минимуму «простой» этой квартиры. Наниматель платит только две первый месяц и страховой депозит. Комиссию агентства за сдачу квартиры (50-100%) мы не берем при условии, что квартира находится в управлении. А комиссию за управление этой недвижимост в размере 10% мы берем только с момента сдачи данной квартиры в аренду. Также практика показывает, что наниматели быстрее идут на контакт с агентством, управляющим вверенной ему квартирой, так как переживают за частые визиты собственника квартиры.Для доверительного управления подойдет любая квартира, у которой в порядке правоустанавливающие документы. Она может быть даже без евроремонта и без мебели: как утверждают специалисты рынка, любая жилплощадь находит своих жильцов. При этом по дополнительной договоренности с собственником агентство может произвести ремонт и установить мебель. Оговорить и внести в договор можно любые условия, устраивающие обе стороны. По словам Виктории Крыловой, стоимость пустой квартиры незначительно ниже, чем меблированной. Но самое интересное, что арендная плата за квартиру, находящуюся в доверительном управлении, мало отличается от жилья, которое предоставляется в аренду на распространенных условиях. Более того, для нанимателя выгоднее снять именно вверенную агентству квартиру. На это, оказывается, есть целый ряд причин.

Владимир Штерн:

– Начнем с того, что частный агент, который сдает квартиру за комиссию, заинтересован сдать ее как можно быстрее, чтобы получить свое вознаграждение. Ему не важно, что он будет сдавать ее ниже рыночной цены, не важно, кто будет жить в этой квартире. У нас же совершенно другой подход: мы тщательно выбираем нанимателя, а также проверяем его на платежеспособность, так как не хотим, чтобы в день арендной платы нам сказали, что денег нет. Хотя на этот случай у нас есть свой резервный фонд, и выплата собственнику производится в любом случае. Также наши квартиры сдаются по стоимост, чуть выше рыночной, поскольку мы сдаем их без комиссии. Приведу пример: сдаются две однокомнатные квартиры в одном подъезде приблизительно с одинаковым ремонтом и мебелью. Одна сдается через агента и стоит 30 000 рублей, а другая находится в доверительном управлении и сдается за 33 000 рубле без агентской комиссии. За нашу квартиру нужно заплатить при заключении договора 66 000 рублей (оплата за первый месяц и страховой депозит), а за ту, которая сдается через агент 90 000 рублей (первый месяц, депозит и комиссия агенту). Какую квартиру выберете вы?

Выгодно, но непопулярно

Однако даже при очевидной выгоде доверительного управления для арендодателей и для нанимателей данная уга не очень-то пользуется спросом среди собственников жилья в Москве. Этот парадокс рынка недвижимости специалисты объясняют плохой известностью доверительного управления.

По словам Владимира Штерна, 90% населения просто не знают о такой услуге, она только начинает набирать популярность:- После кризиса 2008 года к нам стали обращаться клиенты с большими объемами квартир – около 5-10, которые не понимали, что с ними делать, и хотели бы, чтобы эта «простаивающая» недвижимость приносила им доход.

И тогда мы стали брать недвижимость в управление. Так и появилась данная услуга в нашем агентстве. При этом собственники передают свою недвижимость с большой осторожностью, и только по истечении двух-трех месяцев появляется четкое понимание доверительного управления.

Порядка 80% собственников квартир, находящихся у нас в управлении, – это люди, которые пришли к нам по рекомендации клиентов, которые уже воспользовались нашей услугой.

Когда мы начали заниматься доверительным управлением квартирами (а это было в 2009 году), по нашей аналитике, кроме нас на рынке эту услугу никто не предлагал, не считая риэлторов, работающих частным образом. На сегодняшний момент на рынке Москвы существует не более двух-трех агентств, которые серьезно занимаются данным управлением.

Павел Каркачев:

– В первую очер это выгодно для людей, которые не проживают в городе, где находится их недвижимое имущество, так как контролировать его состояние достаточно накладно.При этом в Санкт-Петербурге ситуация с доверительным управлением складывается несколько по-другому. По словам местных специалистов, услуга как раз довольно востребована на рынке, нв основно среди собственников из регионов. Коренное население в большинстве случаев с недоверием относится к доверительному управлению.

Виктория Крылова:

– Такой услугой пользуются состоятельные, но очень занятые люди, имеющие не одну квартиру, люди, которые надолго уезжают на летний период на дачу или в длительные командировки, а также клиенты из регионов, которые приобретают квартиру в Санкт-Петербурге для себя или своих детей. Как правило, очень многие приобретают жилье и не сразу переезжают в Санкт-Петербург, квартира «простаивает». Платить коммунальные платежи приходится, даже если там никто не живет. Сдача квартиры в аренду даже при условии уплаты налогов и 20-30%-ного вознаграждения агентству – гораздо лучше, чем несомненный минус из бюджета.

Итак, доверительное управление начинает «набирать оборотыи, возможно, через несколько лет на рынке аренды правило «трех сумм» при снятии квартиры в долгосрочную аренду стан скоре исключением.

Хотя, конечно, полностью вытолкнуть частных риэлторов из данного направления вряд ли представляется возможным.

Вероятнее всего, к квартирам, которые будут сдаваться из частных рук, будет более настороженное отношение со стороны нанимателей.

Источник: https://www.cian.ru/stati-doveritelnoe-upravlenie-kvartiroj-esli-vy-hotite-sdat-zhile-bez-problem-218069/

Сдать квартиру в доверительное управление – Доходная квартира

Управление доходной недвижимостью

Собственная квартира, в которой не проживает владелец, должна приносить доход. Самое простое решение – сдать жилье в аренду и ежемесячно получать деньги. Однако легко и красиво ситуация выглядит только на словах.

Сегодня, отдавая ключи от собственности квартирантам (даже по рекомендации знакомых) нельзя быть уверенным, что доход не выльется в огромные проблемы. И ремонт у соседей снизу из-за потопа – самые малые из них.

Если у вас нет времени, сил и желания проводить частые инспекции жилья, сданного в наем, есть решение – сдать квартиру в доверительное управление.

Особенно актуальна такая услуга в случае длительного отсутствия владельца недвижимости рядом с объектом: частые командировки, выезд за границу по работе или на ПМЖ.

Выплаты по коммунальным платежам нужно проводить своевременно, иначе возникнет задолженность. За съемщиками, конечно, могут присмотреть соседи, но кто застрахует вас от действий квартирных мошенников во время отсутствия.

Цены на аренду жилья высокие (особенно в столице), почему бы не «подживиться» пока хозяина нет?

Даже если вам очень повезло и жильцы – приличные люди, не стоит забывать, что о чужой квартире никто не станет заботиться как о «родной». Итог: в лучшем случае мебель и быттехника останутся целыми, не придется делать капитальный ремонт. А мелкие недочеты «спишем» на форс-мажоры.

Благо, при заключении договора собственник жилья редко вносит «мелочи» в договор об аренде. Если сдать квартиру в доверительное управление в Москве, то не придется переживать о сохранности обстановки, проблемах с соседями, штрафах за просроченную коммуналку.

О налогах тоже забудьте, все выплаты для налоговой службы возьмет на себя доверенное лицо.

Сдать квартиру в доверительное управление: выгодно ли это?

возможным доходом с другими? Не хочу! Именно такая реакция возникает у москвичей при мысли о сдаче жилья через посредника. Даже если не учитывать риски, то сдать квартиру в доверительное управление в Москве выгодно и удобно по нескольким причинам:

  • не придется анализировать рынок недвижимости, профессионалы укажут точную цену аренды и окажут содействие по ее увеличению;
  • нет необходимости «собеседовать» квартирантов, проверять уровень их платежеспособности, добросовестность и ответственность;
  • отсутствие проблем с составлением договора на законных основаниях. Современное законодательство достаточно запутанное, без квалифицированной помощи юристов сложно учесть все подробности;
  • стабильное получение денег без традиционного «подождите, у нас зарплата послезавтра»;
  • своевременные выплаты расходов по коммунальным услугам и налоговых отчислений.

Помимо основных услуг, гарантирующих сохранность имущества и получение владельцем денег в указанный срок, доверенное лицо может оказывать сопутствующие услуги.

Генеральная уборка помещений, страхование имущества и разрешение споров без вашего участия – отдельное преимущество доверительного управления.

Если собственник находится далеко, по его желанию можно записать и предоставить видеоотчет о состоянии недвижимости в данный момент.

Сотрудничество с агентством «Доходная квартира»: получить доход с минимальными вложениями

Обещания – не наш принцип работы. За нас говорят факты:

  • в управлении агентства находится 86 объектов в Москве;
  • повышаем стоимость аренды вашего жилья на 20% выше рыночных посредством ремонта (до 200000рублей) и профессиональной фотосессии;
  • предлагаем несколько вариантов управления для получения максимальной выгоды;
  • составление налоговой отчетности, подача декларации и оплата без участия собственника;
  • квалифицированное юридическое сопровождение в случае возникновения споров.

С услугами нашего агентства прибыль от сдачи квартиры вырастет даже с учетом вычеты стоимости ремонта, страхования и уборку. Рекомендации по усовершенствованию дизайна помещений, оценка стоимости жилья и фотосессия предоставляются бесплатно.

В зависимости от выбранного пакета услуг, составляется форма договора, соответствующая букве закона.

При нарушении обязательств одной из сторон дело может быть подано в суд, поэтому собственник квартиры защищен от риска мошенничества с недвижимостью.

«Доходная квартира» берет на себя обязательство по контролю за состоянием квартиры, своевременной оплаты аренды и передачи денег владельцу в указанные в договоре сроки.

В зависимости от формы сотрудничества можем оплачивать налоги вместо вас. Сдать квартиру в доверительное управление и получать доход ежемесячно на законных основаниях и без рисков – реально.

Позвоните нашим консультантам, чтобы узнать подробности.

Источник: http://profitflat.ru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.