Участвовать в долевом строительстве

Что необходимо знать дольщику, прежде чем вступить в долевое строительство – ЮК

Участвовать в долевом строительстве

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании.

Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект.

Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться.

Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ.

Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре.

Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован.

Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор.

В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов.

Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья.

В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн.

руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/dolevoe-stroitelstvo

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Участвовать в долевом строительстве

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Как вступить в долевое строительство?

Участвовать в долевом строительстве

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках.

Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома.

Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше.

Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно.

Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 50 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

  • отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
  • запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
  • обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств.

До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры.

С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

  • подписать ДДУ с застройщиком;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре;
  • подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
  • внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%.

Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений.

На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам.

Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам.

Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Источники:

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Участвовать в долевом строительстве

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков.

Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы.

Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство  регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами,  дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

  • Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
  • Объект строительства;
  • Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

  1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
  2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
  3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
  4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон.

К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве.

Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика.

Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста.

Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство о постановке на учет;
  • Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
  • Протокол, в котором назначен руководитель компании;
  • Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
  • Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Далее внимание уделяем  и изучаем документы на право строительства объекта:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

  • Наличие официального сайта застройщика;
  • Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
  • Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сколько лет существует компания;
  • Сколько проектов реализовано;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик.

 Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует.

Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договораРегистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

  1. Цена объекта;
  2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
  3. Срок передачи квартиры;
  4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
  5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Источник: https://lifeinform.ru/pravo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-kak-prinyat-uchastie-v-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.