Функции управления недвижимостью

Виды функций по управлению недвижимостью

Функции управления недвижимостью

Выделяются следующие функции по управлению недвижимостью:

Building Management, Facility Management, Property Management, Asset Management. Мы здесь применяем стандартную англоязычную терминологию, т.к. в русском языке пока что отсутствуют точные и лаконичные формулировки, отражающие сущность каждого понятия.

Building Management – управление инвестиционно – строительнымпроектом создания объекта недвижимости.

Ключевые задачи: обеспечение соответствия проектных решений и качества строительных работ требованиям будущих пользователей и существующим стандартам, управление сроками и стоимостью.

Facility Management – комплексная эксплуатация объектов недвижимости.

Включает в свой состав минимальный набор функций:

-техническое обслуживание и эксплуатация конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования объектов недвижимости

-клининговые услуги ( уборка помещений и прилегающих территорий

Ключевые задачи: безаварийное функционирование объекта, удовлетворение потребностей пользователей и продление срока жизни элементов здания при оптимизации расходов на содержание объекта( а также вплоть до подбора мебели и планирование размещения сотрудников в здании компании.

Property Management –комплексноеуправление функционирующим объектом недвижимости и включает в себя:

-юридическое сопровождение всех договорных отношений по объекту;

-финансовый менеджмент (финансовая отчётность перед собственником, бухгалтерский учёт и отчётность, при доверительном управлении, оптимизация расходов на функционирование объекта

-управление доходным использованием и доходностью: подбор, привлечение арендаторов и текущая работа с арендаторами, максимизация доходов и управление стоимостью

-разработка долгосрочных программ развития и управления

-исследование и мониторинг рынка

-управление системой сервиса для клиентов объекта;

Ключевые задачи: получения владельцем максимального дохода при увеличении рыночной стоимости недвижимости и сосредоточение собственника на основном бизнесе.

Asset Management– управлениеактивами или управление инвестиционным портфелем недвижимости. Эта сфера в России является практически не развитой.

Управление активами включает:

-стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости

-оценка и прогнозирование

-перепрофилирование и оптимизация использования объектов.

Основные функции управления на уровне портфеля недвижимости:

1.Подготовка программ инвестирования, выработка общей инвестиционной стратегии;

2.подбор объектов для инвестирования и продажи;

3.разработка бизнес – планов и программ управления объектами недвижимости;

4.контроль реализации;

5.мониторинг и анализ рынка;

6.отчётность о результатах управления портфелем перед инвестором;

7.разработка и внедрение программ по развитию сотрудников компании (образование, обучение, тренинги, стажировки и т.д.)

Ключевые задачи: поддержание оптимального соотношения ожидаемой доходности и риска портфеля недвижимости, с учётом целей и предпочтений инвестора, а также рыночной конъюнктуры.

Соответственно можно классифицировать управляющие компании по специализации по видам выполняемых функций:

-специализированные на ВМ (почти все компании – российские, внешние, универсальные по типам недвижимости);

-специализированные на FМ (в чистом виде мало, большинство тяготеют к типу FМ+РМ, много узкоспециализированных компаний, например клининговые, почти все внешние);

-специализированные на РМ(самая большая и разнообразная группа почти все компании имеют свой офис в Москве или Санкт – Петербурге);

-специализированные на АМ (зарегистрировано только две компании, не развит сектор);

-универсальные или полууниверсальные (большинство компаний внешние, смешанных нет, относительно высокая доля международных, иностранных компаний)

Рисунок 3.1 – Этапы концепции сервейинга.

Рассмотрим эти этапы подробнее.

1 этап. Анализ существующего портфеля недвижимости. На этом этапе происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:

-мониторинг и анализ рынка недвижимости;

-анализ местоположения;

-анализ правового положения объекта недвижимости;

-техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;

-экспертиза финансового состояния объекта недвижимости;

-управленческая экспертиза объекта недвижимости.

2 этап. Планирование стратегии управления портфелем недвижимости. На этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Планируются процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла:

-создание (строительство, приобретение) объектов недвижимости;

-реконструкция (перепрофилирование) объектов недвижимости;

-текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование объектов недвижимости;

-ликвидация (снос, продажа) объектов недвижимости.

Такие планы составляются как применительно к портфелю недвижимости в целом, так и применительно к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Применительно к каждому конкретному объекту недвижимости составляется программа управления.

3 этап. Реализация и оценка процессов управления недвижимостью. В соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления и при необходимости внесение изменений и корректировок в ранее принятые планы

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/a27340.html

Репетитор оценщика – Классификаций функций и состав управления объектами недвижимости

Функции управления недвижимостью

Перед собственником объекта недвижимости зачастую встает задача: управлять собственными силами и средствами или пригласить для качественного управления внешнюю управляющую компанию.

Однако, при выборе в пользу самостоятельного управления, собственнику необходимо решить как, в каком виде создавать собственное подразделение, какие задачи перед ним ставить.

При выборе же внешней управляющей компании необходимо разобраться в тех услугах, которые эти компании предлагают на рынке.

Чтобы решить поставленные задачи, как минимум необходимо разобраться в том наборе услуг, которые предлагаются на рынке, а также – в видах управляющих компаний, которые на этом рынке существуют. Профессиональная управляющая компания может не только исполнять волю собственника, но и выступить в качестве консультанта, предложить варианты использования и эксплуатации объекта.

Классификация функций по управлению недвижимостью

Работа управляющей компании начинается с выяснения целей собственника – какое управление объектом его интересует. Сегодня на рынке управления существует множество вариантов для профессионального управления объектом недвижимости, однако, сначала необходимо разобраться в классификациях функций управления.

Facility management или управление инфраструктурой – данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны.

При выборе услуги технической эксплуатации, собственник объекта избавляется от головной боли по взаимодействию с арендаторами. Профессиональная управляющая компания берет на себя ответственность за:

  • Выставление счетов арендаторам за коммунальный услуги
  • Проведение инструктажа по пожарной безопасности и эвакуации при пожаре
  • Введение системы обработки заявок арендаторов
  • Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг
  • Управление расходованием электроэнергии на объекте
  • Взаимодействие с пожарным надзором
  • Регулярные проверки инженерных систем
  • Техническое обслуживание оборудования парковки
  • Разработка внутренних правил и процедур для подрядчиков и отслеживание их выполнения
  • Тестирование всех инженерных систем
  • Обслуживание генератора и проведение регулярных испытаний
  • Организация текущего ремонта объекта
  • Функционирование административной службы
  • В функцию facility management также входит и клининговая служба, которая включает в себя:
  • Уборку помещений арендаторов
  • Уборку общих зон
  • Уборку прилегающих зон (в том числе механизированная уборка территории)
  • Специализированная уборка
  • Мытье фасадов

Внешняя управляющая компания также обеспечивает охрану и безопасность на объекте, организовывая пропускной режим, охрану периметра объекта, охрану имущества собственника и арендаторов, осуществление диспетчерских функций над автоматизированной системой безопасности и пожарной системы.

Основная задача Facility Management: организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей собственника и арендаторов, оптимизация расходов на содержание актива и его физическое сохранение.

Функция Property Management (коммерческое управление) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости.Property Management включает в себя: позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, финансовое управление, управление эксплуатацией.

Расскажем несколько подробнее коммерческом управлении объектом. При предоставлении данной услуги, профессиональная управляющая компания берет на себя финансовое управление, которое включает в себя:

  • Взаимоотношения с арендаторами,
  • Подготовка бюджета и регулярное отслеживание его исполнения,
  • Представление ежемесячных финансовых отчетов владельцу,
  • Оптимизация расходов на его управление

При управлении эксплуатацией здания, управляющая компания осуществляет надзор над эксплуатацией объекта, ведет переговоры по всем контрактам с подрядчиками, согласовывает и оплачивает счета за услуги.

Кроме того, профессиональная управляющая компания управления рисками, разрабатывает спецификаций по уборке здания и ежедневный надзор над уборкой зон общего пользования.

А также – разрабатывает и внедреняет внутренние правила и процедуры на объекте, взаимодействует с местными и региональными органами власти и разрабатывает программы управления объектом.

Управление арендными отношениями и ведение договоров аренды включает в себя:

  • Выставление счетов по аренде и сбор оплат по счетам,
  • Разработку системы подачи заявок арендаторов на работы и ее ведение,
  • Ведение арендных договоров и юридическое сопровождение всех договорных отношений по объекту,
  • Координацию въездов и выездов арендаторов,
  • Надзор за ведением строительных работ арендаторов на предмет соответствия договору,
  • Создание и ведение соответствующей системы документооборота,
  • Разработка программ развития

В функцию подбора арендаторов и позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости входит: исследование и мониторинг рынка арендаторов и арендадателей, проведение рекламных акций для продвижения объекта на рынке, разработку процедур по отслеживанию свободных площадей и подготовке свободных площадей к заезду арендатора. А также – оказание содействия по сдаче в аренду помещений либо своими силами, либо с привлечением сторонних агентств и оказание помощи в подготовке документов на заключение договоров аренды.

Таким образом, основной задачей Property Management является – получение собственником максимального дохода при удовлетворении потребностей арендаторов.

Еще одна функция управляющих компаний, на которую собственнику стоит обратить внимание – Asset Management или «управление активом».

Зачастую функцию Asset Management путают с управлением инвестиционным портфелем недвижимости, при котором управляющая компания работает на уровне портфеля и не занимается непосредственно эксплуатацией и отношениями с арендаторами.

Во избежание путаницы, ниже приведены функции управления инфестпорфелем и функции Asset Management.

В управлении инфестиционным портфелем входит:

  •  Выработка инвестиционной политики
  •  Мониторинг и анализ рынка
  •  Экономическое моделирование и прогнозирование
  •  Поиск и подбор объектов инвестирования
  •  Привлечение УК на осуществление Facility management и Property management,
  •  Контроль
  •  Брендинг
  •  Отчетность перед инвестором
  •  Перечисление доходов инвестору или их реинвестирование.

Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли.Asset Management объединяет функции Facility и Property management и включает ряд дополнительных функций:

  • Финансовый менеджмент и рефинансирование
  • Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости
  • Создание и ведение детальной отчетности об амортизации
  • Оказание помощи в формировании годового бюджета
  • Подготовка и сдача всей необходимой налоговой отчетности
  • Проведение инвентаризаций
  • Оценка, экономическое моделирование и прогнозирование
  • Реконцепция объекта и оптимизация использования объекта

Основная цель Asset Management – исходя из требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке достигать и поддерживать оптимальное соотношение доходности и риска портфеля.

В данной статье нами рассмотрены виды управления недвижимостью и их состав.

Чаще всего российский собственник объектов самостоятельно осуществляет Property management и тем более Asset Management. В большей степени это обусловлено российским менталитетом, при котором собственники объектов предпочитают контролировать и управлять активами своего объекта самостоятельно.

Гораздо чаще собственник готов отдавать на аутсорсинг Facility management и здесь решение принимается исходя из соображений экономической целесообразности.

Если у собственника 1-2 небольших объекта или он сосредоточен на основном бизнесе, то, скорее всего, клининг, охрана, эксплуатация и ТО инженерных систем будет отданы на аутсорсинг.

Если же в собственности находятся значительные площади или в планах собственника предусмотрено развитие, то решение может быть принято в направлении создания собственных структур Facility management.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/klassifikacij_funkcij_i_sostav_upravlenija_nedvizhimostju/0-319

Понятие «управление» недвижимостью. Основные функции управления недвижимостью

Функции управления недвижимостью

Понятие «управление» недвижимостью. Основные функции управления недвижимостью.

Управление- целенаправленная деятельность по организации эффективного функционирования объекта в условиях изменения внеш. среды.

Управление- целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное, кот. осущ. наиб. эффективным способом.

Управление- это выбор наилучшего варианта использования объекта из возможных.

Функции управления:

1. Прогнозирование и планирование

-постановка целей по объекту исследования;

-изучение и планирование перспектив по использованию объекта;

-разработка программы по достижению целей.

2.Организация-создание различных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей.

3.Руководство (распоряжение) – орг-я деятельности персонала.

4.Координация- согласование действий отдельных участников проекта.

5. Контроль- наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений с точки зрения контроля.

Управление объектом недвижимости.

Объект недвижимости с т.з. управления имеет определенные особенности, например, недвижимость, выступает как разновидность собственности и включает направления:

1. Управление портфелем недвижимости.

2. Управление комплексами объектов недвижимости (управление имущественным комплексом предприятия и управление территориями).

3.Управление объектом недвижимости.

Управление объектом недвижимости- деятельность осущ. в 3-х аспектах:

1. Правовом, включ. распределение и комб-е прав на недвижимость.

2. Экономический аспект- управление доходами и расходами на управление проектом, формирование бюджета.

3. Технический аспект – поддержание объекта в работоспособном состоянии в соответствии с его назначением.

При управлении объектом недвижимости решаются задачи:

1. Маркетинг (изучение спроса и предложения на рынке недвижимости, реклама и т.д.)

2. Управление финансовыми потоками связ. с объектом (привлечение инвестиций), формирование дохода, оптимизация расхода.

3. Технический менеджмент (содержание, обслуживание, все виды ремонта, управление эксплуатацией и техническим обслуживанием).

4. Управление занятостью объекта.

5. Управление персоналом.

Управление портфелем недвижимости.

Цель: максимизация приносимого дохода совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, сокращение рисков связанных с управлением портфелем недвижимости. В зависимости от готовности инвесторов идти на риск различают след. портфели:

1. Агрессивные.

2. Консервативные.

Задачи по управл. объектом недвижимости:

1. Формирование портфеля из взаимодополняющих объектов, отличающихся, например, по типу, размеру, функциональному назначению.

2. Актуализация портфеля недвижимости (законодат. акты, норматив. док- ты и др.).

Варианты управления имущественными комплексами.

1. Внутреннее структуроен подразделение.

Плюсы: учёт специфики объектов недвижимости; для производственных объектов – высокая возможность покрытия убытков за счёт использования коммерческой недвижимости.

Минусы: отсутствие самостоятельности в принятии решений.

2. Внешняя управляющая компания.

Плюсы: Опыт и профессионализм в управлении объектом недвижимости; возможность привлечения инвесторов для управления об. недвижимости, сокращение издержек предприятия по собственной эксплуатации.

Минусы: сложные договорные отношения с поставщиками услуг.

3. Дочерняя компания.

Плюсы: самостоятельность в принятии решений; учёт специфики объекта.

Минус: высокий риск выведения активов из предприятия.

Линейно-функциональная система управления.

Основа линейно-функциональных структур- шахтный способ построения. Управленческий процесс специализируется по функц. Подсистеме организации: финансы,снабжение,маркетинг.

По каждой подсистеме формируетсяиерархия служб.

Линейная –состоит из след элементов: линейные подразделения осуществляют в организации основную работу, а спец. Обслуж функции подразделений.

Линейные руководители обладают линейными полномочиями.Функц. руководители-обладают функциональными полномочиями по отношению к нижестоящим линейным руководителям. (Примен причисл организации от 200-3000, и с объмом повторяющихся задач и функций на предприятии)

Пользователь или арендатор.

Рисковый девелопмент – девелопер вкладывает в проект собственные финансовые средства. Самостоятельно разрабатывает стратегию, осуществляет контроль за финансированием проекта, несет все риски, связанные с удачей или неудачей. Участвует в реализации инвестиционного проекта.

Проект – совокупность целенаправленных действий, напрвленных на получение результата в течении ограниченного времени, ресурсов (материалы, управление поставками, машинами…).

Юридические

Градостроительные

Административные

Финансовые

(специфические)

Маркетинговые

Подрядные

Риски реализации

Риски проектирования

Риски финансирования

Финансовое управление

3. Административное управление

4. Предоставление коммунальных услуг гражданам

Целями управления многоквартирным домом могут быть:

– поддержание (или обеспечение) нормальных условий проживания в доме (помещениях), то есть таких, которые соответствуют установленным правилам и нормам стандартных показателей;

– создание комфортных условий проживания в доме, то есть с более высокими показателями комфорта, чем стандартные;

– сохранение существующего состояния имущества (поддержание на достигнутом уровне) – в том случае, если текущее состояние отвечает требованиям технических регламентов, а собственники удовлетворены тем, что имеют;

– улучшение состояния имущества (или его отдельных частей), в том числе, обновление/замена, модернизация или реконструкция имущества (или его отдельных частей);

-обеспечение снижения расходов на оплату коммунальных услуг за счет внедрения ресурсосберегающих мероприятий;

– обеспечение/повышение безопасности проживания в доме;

– повышение рыночной стоимости помещений собственников.

В зависимости от того, каких целей управления многоквартирным домом необходимо достичь, разрабатываются различные стратегии управленческой деятельности, ставятся текущие и перспективные задачи управления, определяется требуемый набор услуг и работ и обосновывается необходимый объем финансирования.

Понятие «управление» недвижимостью. Основные функции управления недвижимостью.

Управление- целенаправленная деятельность по организации эффективного функционирования объекта в условиях изменения внеш. среды.

Управление- целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное, кот. осущ. наиб. эффективным способом.

Управление- это выбор наилучшего варианта использования объекта из возможных.

Функции управления:

1. Прогнозирование и планирование

-постановка целей по объекту исследования;

-изучение и планирование перспектив по использованию объекта;

-разработка программы по достижению целей.

2.Организация-создание различных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей.

3.Руководство (распоряжение) – орг-я деятельности персонала.

4.Координация- согласование действий отдельных участников проекта.

5. Контроль- наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений с точки зрения контроля.

Источник: https://cyberpedia.su/15x471f.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.