Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Содержание

Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать, могут ли уменьшить?

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Неустойка по ДДУ в настоящее время все чаще и чаще взыскивается дольщиками, не получившим вовремя свою квартиру. Казалось бы — что тут сложного, главное написать сумму в иске и суд удовлетворит — ведь по закону же «положено».Но все не так просто.

Суды зачастую очень сильно снижают неустойку, а во взыскании штрафа и вовсе могут отказать, я уже не говорю про убытки, которые дольщики с маниакальным упорством пытаются взыскивать с застройщика.

Что можно взыскать при просрочке сдачи дома — я написала здесь.

Верховный суд неоднократно публиковал практику, в которой сказано, что снижение неустойки возможно в редких случаях, когда для этого есть объективные и обоснованные причины, иными словами, когда нарушение срока передачи квартиры дольщику происходит по уважительным причинам. Снижение возможно, если неустойка носит явно несоразмерный характер, при этом суд должен обосновать в чем заключается несоразмерность. Снижение суммы по инициативе суда, без ходатайства ответчика невозможно.

Если взыскание неустойки заявлено в суд в период, когда квартира уже передается дольщику или она на стадии готовности — застройщики часто заявляют в суде о том, что дольщик уклоняется от приемки квартиры, предъявляя в суд заказные письма и квитанции.

Что из этого следует? Что письма от застройщика обязательно нужно получать на почте, не игнорировать. Иначе что может быть? Застройщик направит уведомление, акт — не дождется ответа и подпишет акт в одностороннем порядке.

И суд взыщет неустойку на дату составления одностороннего акта.

Если у вас поменялся адрес регистрации — изменения следует вносить в ДДУ — недостаточно просто письменно уведомить об этом застройщика.

Обычно именно так и поступают — отправляют письмо о смене адреса, на которое застройщик никак не реагирует.

Дольщик искренне полагает, что надлежаще уведомил,  ждет писем уже по своему новому адресу от застройщика, а застройщик же — продолжает отсылать уведомления по адресу регистрации, указанному в ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по договору цессии, проще говоря — купили ее НЕ у застройщика, а у посредника (зачастую бывает, что квартиры продает не застройщик напрямую, а агентство) — следует знать, что неустойка будет рассчитываться от стоимости квартиры, а не суммы договора цессии.

В договоре цессии обычно прописывается стоимость квартиры и сумма сверху — это могут быть «услуги» посредника. Если это не посредник, а такой же как обычный дольщик — он вполне может перепродать свой недострой дороже, чем купил (многие так, кстати, зарабатывают).

Если стоимость квартиры 2 млн рублей, а по цессии вы ее купили за 3 — неустойка рассчитывается от 2 млн.

Конечно, суд может снизить неустойку и вовсе без объективных на то причин, указав на ее несоразмерность — таких примеров достаточно. Обжаловать или нет решение суда — каждый уже решает сам для себя.

Расчет неустойки — это сложно?

Формула проста

Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

Претензия обязательна?

Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ.

В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждать\не ждать ответ на претензию, делать\не делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить.

Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

Что является подтверждением отправки? Квитанция и опись вложения. Опись вложения предусмотрена только для ЦЕННОГО письма.

Не нужно отправлять письмо обычным заказным — вы потом никак не докажете, что в конверте была та самая претензия, а не привет  или поздравление с новым годом. Где взять опись? На почте вам дадут или скачать у меня.

Уведомление о получении или распечатка с сайта Почта России данных о получении письма будет достаточным, чтобы доказать, что претензия об уплате неустойки по ДДУ была вручена застройщику.

А если срок сдачи квартиры в договоре прописан завуалированно?

Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД.

Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

А если дом так и не был сдан? Тогда неустойка по ДДУ будет течь с 01 апреля 2015 года — думаю понятно почему.

Если дом был сдан раньше срока, но застройщик не спешит передавать квартиру дольщику, обосновывая тем, что срок по договору еще не вышел, есть время до конца года (4 квартал 2015 года)? ВС про это как то высказывался, что не важно осталось время по ДДУ или нет — срок исполнения обязательств перед дольщиком определяется датой сдачей МКД в эксплуатацию.

Неустойка по ДДУ ограничена верхним пределом — что делать?

Такие случаи имеют место быть, когда в договоре долевого участия написано, что дольщик не может взыскать неустойку выше условленной суммы или выше какой то планки, словом — договор ограничивает право дольщика на взыскание полной суммы неустойки. На это еще в 2013 году в пункте 21 Обзора ВС по долевым спорам было сказано, что неустойка по 214 ФЗ — законная и снижать ее по соглашению сторон нельзя.

Неустойка и штраф

Получу ли я штраф, если застройщик после подачи иска в суд перечислил на мой счет неустойку? Да, так как это уже не добровольное перечисление, а совершено после принятия искового заявления.

А убытки, я же могу взыскать разницу в площади квартиры и иные?

Да, но лучше всего это делать в ОТДЕЛЬНОМ иске. Дольщики тактически делают неверно, заявляя все сразу в одном иске — и, как правило, это приводит не к тем результат, которых хотелось. Почему? Тут долго объяснять — придется верить или не верить на слово.

Неустойка по ДДУ если застройщик банкрот

Да, но в процедуре банкротства застройщика (в Арбитраже), в суде общей юрисдикции уже нельзя.

Могу ли я в случае расторжения договора просить суд взыскать неустойку, так как мне квартира так и не была передана?

Скажу кратко — нет, на такие случае законодатель предусмотрел проценты — и сумма там будет приличная , не меньше неустойки (пример расчета процентов).

Получается так все легко — я и сам справлюсь?

В этом заблуждаются многие дольщики — скачивая в интернете образцы документов. Споры по неустойке ДДУ на первый взгляд — не сложные, но, там столько нюансов, включая возможный спор о подсудности, о времени предъявления претензии, уплате штрафа и так далее — нужно быть к ним готовым. Про одну из проблем я написала здесь.

Похожее

Источник: https://urist-rostov.com/neustojka-po-ddu-kak-pravilno-rasschitat/

Как расчитывается неустойка за просрочку по ДДУ

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия являются штрафные санкции в виде неустоек. Но не все дольщики понимают, в каком случае взыскивается неустойка, как она рассчитывается и в каком виде выплачивается. Эта статья позволит найти ответ на вопросы, связанные с неустойками в долевом строительстве.

Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки.

В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства.

А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.

  1. Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
  2. Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
  3. Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.

Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.

Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры

Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:

  • замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
  • завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
  • отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
  • у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.

Сама неустойка рассчитывается по правилами, приведенным в ч.2 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года. Если дольщиком выступает юридическое лицо, то сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (на день неисполнения обязательства) от цены по договору. А вот если дольщиком выступает гражданское лицо, то сумма неустойки удваивается.

Чтобы быстро произвести расчет неустойки по ДДУ воспользуйтесь калькулятором, размещенным на этой странице. Это избавит от необходимости выяснять текущую ставку рефинансирования и производить подсчет дней с момента нарушения сроков.

Неустойка за просрочку устранения нарушений по ДДУ

Согласно ст.7 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан построить объект долевого строительства, качество которого соответствует:

  • условиям ДДУ;
  • требованиям технических и строительных регламентов;
  • проектным решениям;
  • градостроительному регламенту;
  • СанПин и иным обязательным стандартам и нормативам.

Но не всегда качество соответствует указанным требованиям закона. Если дольщик в течение гарантийного срока (а в исключительных случаях и по истечении гарантии) обнаружит недочеты, девелоперу придется поступить в соответствии с ч.2 указанной статьи. Она обязывает застройщика устранять нарушения любым способом на выбор дольщика:

  • самостоятельно устранить нарушения качества в разумный срок;
  • соразмерно недочетам уменьшить стоимость по договору;
  • возместить расходы по устранению дефекта, если дольщик выполнит работы своими силами или с привлечением 3-го лица.

Взыскать неустойку за дефекты возможно, если застройщик будет злостно игнорировать претензии клиента, отказывать в оплате расходов или соразмерного уменьшения цены, не устранять недочеты собственными силами. При расчете неустойки, согласно положениям ч.8 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года, применяются нормы закона о защите прав потребителей.

Согласно п.1 ст. 23 Закона о правах потребителей, размер неустойки составляет 1% цены объекта долевого строительства (по договору ДДУ) за каждый день просрочки относительно требования.

Как рассчитать неустойку по ДДУ при одностороннем расторжении договора

Ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года указывает основания для расторжения договора. Подробней о них можно узнать в этой статье. А что касается расчета суммы, которую можно потребовать с застройщика при расторжении ДДУ, то она определяется ч.2 указанной статьи и составляет:

  • для юрлиц – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора (части средств, уплаченных юрлицом в счет договора);
  • для гражданских лиц – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ на тех же условиях, что и для организаций.

При этом моментом начала начисления штрафных санкций является дата внесения денег в счет уплаты стоимости жилья по договору долевого участия. Рассчитать неустойку также поможет онлайн калькулятор ДДУ.

Калькулятор неустойки учитывает актуальный размер ключевой ставки от 17.09.2018 года (7,5%)

Юридические нюансы расчета и взыскания неустойки

Несмотря на однозначные требования законодательства о начислении неустойки, большинство застройщиков избегает выплаты всей требуемой суммы, даже если дольщик обращается в суд. Об особенностях судебного процесса с застройщиком можно узнать из этого текста.

Дело в том, что юрисконсульты девелопера на судебном процессе используют ст. 333 Гражданского кодекса, которая позволяет снизить штрафные санкции. Некоторые судьи уменьшают размер неустойки более чем на 90%.

Но избежать недоплаты дольщик все-таки может. Но для этого придется идти не напрямую в судебные инстанции, а воспользоваться профессиональной помощью юриста. О том, как получить неустойку в полном объеме можно узнать в этом материале.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/kak-rasschitat-neustojku-po-ddu.html

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто.

Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости. Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже.

Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.

Если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры или есть вероятность его банкротства, значит, необходимо обращаться в суд. Для защиты ваших интересов желательно нанять команду профессиональных юристов. Квалифицированная помощь в суде не только спасет вложенные в недвижимость деньги, но и даст возможность получить приличную компенсацию.

https://rtiger.com/ru/yuridicheskie-uslugi/pomosch-v-sporah-s-zastroyshchikami/

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%.

При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику.

Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

  • цена квартиры — 2 млн. рублей;
  • количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
  • ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций.

К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная.

Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности.

Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года.

Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ.

Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались.

Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.

), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры.

Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд.

Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья.

Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры.

Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава.

Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней.

Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Источники:

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-rasschitat-neustoiku-po-ddu/

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: порядок ее взыскания и сроки выплаты

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Когда и за что можно требовать неустойку?

Предусмотрено три случая:

  1. После просрочки срока сдачи многоквартирного дома.
  2. Застройщик затянул с подписанием передаточного акта по квартире.
  3. После передачи жилого помещения, но с теми же нарушениями.

В первом случае застройщик отправляет приглашение на заключение дополнительного соглашения.

В нём указывается причина, по которой строительство не завершено и прописаны новые сроки окончания и передачи жилых помещений участникам долевого строительства.

После получения согласия на подписание и государственной регистрации соглашения застройщик выплачивает компенсацию за невыполнение в срок обязательств на банковские реквизиты дольщика.

Во втором случае неустойка выплачивается за каждый день до подписания акта передачи. В третьем – за фактическое количество дней, которые пришлось ждать жилплощадь по срокам, указанным в договоре (дополнительным соглашениям).

Строительная организация освобождается от уплаты, если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, а также вследствие наступления чрезвычайных обстоятельств: стихийных бедствий, наводнений, землетрясений, изменений в законодательстве и иных событий, повлиять на которые у сторон нет возможности.

Формула расчета неустойки

Договором ДДУ и пунктом 2 статьи 6 закона №214 прописана формула для определения суммы. Для подсчёта нужны следующие сведения:

  1. Стоимость по договору, уплаченная в счёт будущего получения жилого помещения.
  2. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ (равна ключевой) на день предъявления претензии.
  3. Период, в течение которого произошла просрочка.

Для примера возьмём стоимость однокомнатной квартиры по договору в девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста рублей (954 300). Ставка рефинансирования — 7,25% (c 26.03.18). Одна стопятидесятая от неё — это 0.0004833. Просрочка — 2 месяца. Это 60 дней. Посчитаем:

  1. 954300х0.0004833 = 461.245 рублей. Это сумма за один день просрочки.
  2. 461.245х60 = 27674.7 рублей. Итого за два месяца просрочки неустойка составит двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля и семьдесят копеек.

Если застройщик добровольно согласился на выплату, то с этой суммы удерживается подоходный налог в размере тринадцати процентов. В ином случае у гражданина возникает обязанность задекларировать полученные денежные средства и уплатить налог самостоятельно.

Для автоматического подсчёта в интернете разработаны специальные онлайн-калькуляторы.

Калькуляторы расчёта неустойки

Первым и простым из онлайн-калькуляторов представлен калькулятор от Дольщик 74.

  1. На странице вводим “Стоимость объекта по договору”. У нас это 954 300 рублей.
  2. Дата передачи объекта. Заполняется по принципу: год (пишется полностью), месяц и день. У нас 31.03.18.
  3. Дальше предлагается рассчитать неустойку на текущее число или дату передачи жилого помещения. При выборе второго варианта значок календаря станет активным. Квартиры у нас пока нет, поэтому выбор пал на текущее время (10.09.18).
  4. Третий пункт оставляем без изменений либо ставим “Физическое лицо”.
  5. Нажимаем на кнопку “Рассчитать”.

Чуть ниже отобразятся три параметра: количество дней просрочки, сумма неустойки и штраф за невыполнение первоначального требования. Справа красным цветом — итоговая стоимость, которую застройщик обязан будет заплатить.

Вторым по популярности идёт калькулятор от сообщества юристов:

  1. Цена договора. В нашем случае это те же 954 300 рублей.
  2. Период просрочки. В первое поле вводим дату предполагаемого по договору окончания строительства (в формате день, месяц, год). Во втором ничего не меняем либо нажимаем кнопку “Сегодня”.
  3. Ваш статус. Выбираем “Физическое лицо”.
  4. Пункт “Применять процентную ставку” оставляем без изменений.
  5. Ставим галочку на “Подпись при печати”.
  6. Нажимаем кнопку “Рассчитать”.

В результатах расчета увидим постоянную ссылку, которую можно скопировать для вставки в ворд либо сразу распечатать таблицу с результатами. Минус калькулятора в том, что он считает сумму неустойки без учёта штрафных санкций.

Теперь осталось предъявить расчёт застройщику.

Взыскание неустойки с застройщика

Добровольная выплата неустойки застройщиком:

  1. Пишем претензию на имя строительной организации, с которой заключен договор. Распечатывается в двух экземплярах.
  2. Передаём в офис застройщика с обязательной отметкой о приёме на листе заявителя или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. Ждём ответа организации. По закону на письменный ответ даётся 30 дней (ст. 12 закона №59).

В случае положительной реакции на почту придёт приглашение для подписания дополнительного соглашения и выплаты неустойки. Отрицательный ответ или отсутствие письма — это повод для дальнейшего разбирательства в суде: застройщик отказался от оплаты по взятым обязательствам.

Порядок взыскания неустойки в суде

Собираем документы (договор, претензию, ответ на неё, копию квитанции об оплате письма с описью и уведомлением) и пишем исковое заявление в районный суд по месту регистрации застройщика. Дальнейший алгоритм действий:

  1. Отдаем в канцелярию суда исковое заявление с перечнем документов (см. выше) с обязательной отметкой о принятии.
  2. Дальше иск проходит стадии регистрации, передачи материалов судье, и результатом становится решение вопроса о принятии к рассмотрению.
  3. Выносится определение о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству. Процедура занимает три дня и месяц до первого слушания соответственно.
  4. На первом заседании суд истребует доказательства обеих сторон.
  5. Выносится окончательное постановление суда. Если заявление написано грамотно, то правовая практика рассмотрения таких дел показывает, что суд на стороне дольщика.

Мировое соглашение предусматривает 45-дневный срок выполнения обязательств. В остальных случаях — на усмотрение суда.

Как составить исковое заявление

В заявлении следует отобразить следующее:

  1. Краткое содержание существа дела и причина, по которой иск подан.
  2. Основные параметры заключённого договора.
  3. Сослаться на ст. 309, 310 Гражданского кодекса.
  4. Статьи 13, 15 ФЗ №2300-I. Обязательно упомянуть пункт 2 статьи 6 №214.
  5. Расчет неустойки.
  6. Требования и приложения.
  7. Роспись и дата написания.

Госпошлина

Подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса говорит, что истцы по искам о нарушении прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины. Об этом следует написать и в исковом заявлении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/zpp/tovary/raschet-neustojki.html

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Право на получение пени в случае просрочки передачи квартиры по договору долевого строительства предоставлено дольщикам в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.  В этой статье мы расскажем, как дольщик может рассчитать неустойку по ДДУ.  Для наглядности мы также приведем формулу и примеры расчета неустойки по ДДУ в 2018 году.

Основания взыскания пеней по договору долевого строительства

Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан (по требованию дольщика) уплатить неустойку  (также именуемую пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо – потребитель, рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры необходимо в двойном размере.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

В связи с эпидемией COVID-19 введен мораторий на начисление неустойки по ДДУ за период со 2 апреля по 31 декабря 2020 года.

Как считать неустойку по ДДУ для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

В этой формуле:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2018 года, а передал только 15 августа 2018 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

В указанном выше примере, сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как показано выше, итоговая сумма неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры рассчитывается из следующих компонентов:

Сюда входят все выплаты, которые дольщик перечисляет застройщику.  Если квартира приобретена в ипотеку, в расчет берется полная цена, которую застройщик получил от банка. При этом суммы уплаченных банку процентов не включаются в расчет (но в некоторых случаях их можно взыскать в качестве убытков).  Если же недвижимость приобретена в рассрочку, также учитывается ее полная цена.

  • Размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ.  До 1 января 2016 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Размер ставки ЦБ время от времени меняется.  Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка. Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.

Для справки: изменение ставки ЦБ РФ за последнее время (данные приведены по состоянию на 28 октября 2019 года.  Для получения актуальной информации посетите сайт Центрального банка РФ):

с 27 июля 2020 — 4.25%

с 22.06.2020 — 4.5%

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/raschitat-neystoiku-ddu

Чем грозит дольщику несвоевременная оплата по договору – ЮК

Формула рассрочки пени за просрочку передачи квартиры

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору.

Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты.

Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ.

В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами.

Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем взыскиваемые неустойки и штрафы, с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты.

Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма. Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей.

Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».
Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве.

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

  • просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
  • участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная.

Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне.

Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе.

 

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день.

Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Формула расчета:

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства.

Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре.

Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению.

Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии.

Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор.

Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации. При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в Общество защиты прав дольщика. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться, перейдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/penya-za-prosrochku-oplaty-kak-rasschitat-neustojku-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.