Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры

Содержание

Расчет неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, ошибки при оформлении ДДУ и юридические нюансы расчета и взыскания

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
Расчет неустойки (пени) по ДДУ

По своему юридическому и фактическому содержанию неустойка представляет собой штрафной платеж, который виновное лицо должно оплатить за невыполненные вовремя обязательства. Неустойка предусматривается законом или указывается в договоре.

Пени также предусматривают штрафные платежи и по объему могут быть больше либо меньше базовой неустойки. Сумма пени и неустойки обозначается в договоре и зависит от конкретных сроков невыполнения должником своих обязательств.

Право требования неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусматривается в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

Если участник долевого строительства (застройщик) нарушил сроки передачи квартиры, то приобретатель недвижимости вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/ 300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ – показателя, который действует на день просрочки. Неустойка представляет собой штрафной платеж, который застройщик обязан уплатить собственнику квартиры за каждый день допущенной просрочки.

Стоимость неустойки должна быть рассчитана в зависимости от цены договора. Федеральный закон № 214, Гражданский кодекс РФ и судебная практика не учитывают формы вины, по которой застройщик может вовремя не передать положенное по сделке жилье. Если в ДДУ принимает участие гражданин, то неустойка должна быть выплачена в двойном размере.

Расчет неустойки должен выполнять с учетом дня начала первой просрочки после даты, когда застройщик должен передать квартиру приобретателю. Возникают ситуации, когда дольщик считает, что такая дата отсчитывается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Компания застройщика часто желают перестраховаться и включают в пункт договора о долевом строительстве условие, которое не предполагает конкретную дату передачи недвижимости. Например, в договоре может быть указано, что квартира должна быть передана покупателю в течение года после того как дом введен в эксплуатацию.

На практике получается, что даже ожидание в полгода и год не позволяет покупателю получить неустойку за квартиру.

С 1.01.2016 года ключевая ставка и ставка рефинансирования стали аналогичными величинами, рассчитываемыми при взыскании с застройщика неустойки. Величина ключевой ставки периодически пересматривается. Ее следует уточнять на официальном ресурсе Центрального Банка РФ.

При определении цены ДДУ учитывается стоимость квартиры, которую застройщик выплатил при заключении договора. Платежи могут носить периодический характер, т.е. застройщик вправе предусмотреть, что оплата квартиры будет производиться по мере этапов застройки.

Требовать оплаты неустойки можно только после передачи полной суммы за квартиру.

Несвоевременное выполнение дольщиком своих обязательств по договору не предусматривает возможность добиться выплаты компенсации в полном объеме. При расчете суммы возмещения должно учитываться количество календарных дней просрочки.

Застройщик не сможет уменьшить сумму неустойки, если в договоре долевого строительства обозначена конкретная дата передачи квартиры. Поэтому юристы компании-застройщики разрабатывают проект договора без учета конкретной даты.

В договоре можно указать любой срок передачи квартиры или даты введения дома в эксплуатацию. Дата также рассчитывается с учетом проектной документации застройщика.

Технические сроки, таким образом, желательно учитывать, ознакомившись с проектной документацией застройщика на сайте. В договоре долевого участия может быть предусмотрено условие, что квартира передается с момента оформления правоустанавливающей документации на недвижимость.

При этом в сделке может не приводиться полный перечень документов, которые оформляются на квартиру. Взыскателю неустойки тогда придется доказывать в суде, что застройщик намеренно затягивал оформление документов либо указал в договоре неверные сроки действия разрешения.

При решении вопроса взыскания неустойки суд будет учитывать фактическое (буквальное) толкование условий договора.

В качестве штрафной санкции пеня может рассчитываться за неисполнение обязательств по отдельным пунктам договора – например, передать квартиру с конкретной отделкой или ремонтом.

Вместе с квартирой по договору долевого участия могут передаваться машино-место либо кладовка.

Отсутствие передачи вспомогательных объектов может обернуться дополнительной пеней, размер которой взыскивается по договору или на основании положений ГК РФ.

–>Онлайн калькулятор расчета неустойки (пени) по ДДУ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/raschet-neustoiki-peni-po-ddu-st-6-214fz-oshibki-pri-oformlenii-ddu-i-iuridicheskie-niuansy-rascheta-i-vzyskaniia-5d8a4571ddfef600b23d066d

Порядок расчета и примеры неустойки по договору долевого участия

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры

Часто случается так, что сдача жилого дома в эксплуатацию задерживается. Тем самым, наносится ущерб дольщикам. Особенно, если это практически единственный вариант жилья, доступный в настоящее время.

Но можно ли рассчитывать на компенсацию в такой ситуации? И как её потребовать согласно всем правилам? Об этом и поговорим далее.

Неустойка: значение термина и основания

Сумма договора долевого участия может обесцениться в какой-то мере, пока идёт и завершается строительство объекта. Это значит, что дольщик уже не сможет приобрести жильё за сумму, оговорённую ранее. Потому застройщиков и обязывают платить неустойки, если они не справляются со своими обязательствами.

Все процессы в этой сфере регулируются законом №214-ФЗ. Есть и другие ситуации, когда выплата неустойки становится обязательной.

  1. Деньги на строительство привлекал тот, кто не имел прав или полномочий на совершение подобных действий.
  2. Жилое помещение не соответствует качествам и требованиям, которые были заявлены ранее.

Как взыскать неустойку с застройщика, смотрите в этом видео:

По какой формуле проводят подсчёт

Обычно неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Такая неустойка взимается с тех, кто вовремя не выполняет свои обязательства.

Ставка рефинансирования используется для определения годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует другие организации.

Согласно законодательству России, данная плата за пользование чужими средствами минимальна. Но это переменная величина, изменения в неё вносятся достаточно часто. Всё зависит от текущей ситуации в экономике страны.

Потому рекомендуется пользоваться калькуляторами, проводящими расчёт необходимых показателей в автоматическом режиме.

Сама формула для вычисления показателя будет выглядеть достаточно просто.

Н= СД x 1/300СР x Д

Н – размер неустойки.

СД – общая сумма, обозначенная в договоре.

СР – определение ставки рефинансирования.

Д – обозначение для дней просрочки.

О калькуляторе расчёта неустоек

Большинство калькуляторов работает по правилам, которые описаны в ФЗ №214. Основным параметром считается ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком.

Из необходимых параметров пользователь вводит:

  • Стоимость договора.
  • Период просрочки. Отдельно отмечают его начало и конец.
  • Надо указать статус заявителя – он выступает в качестве физического, или же юридического лица.
  • И наконец, надо определиться с тем, как считать процентную ставку. Возможно три варианта – по периодам действия ставки, а также на день фактического исполнения, либо наступления обязательств.

Пример расчета неустойки.

Пример расчета

Есть договор, заключенный на 6 миллионов. Срок сдачи жилья – 31 октября, в 2015 году. Сейчас уже 5 января 2016-ого.

Договор просрочен на 66 дней. Начиная с 1 января 2016 года, ставка рефинансирования равна 11 процентам. Неустойка составит 290 440 рублей.

6 миллионов умножаем на 1\300, затем на 11\100, затем на 66 и на 2. При расторжении договора застройщик обязан передать дольщику 6 290 440 рублей.

К этой сумме можно добавить убытки, если они понесены первой стороной.

Судебное разбирательство: требуем компенсацию

Есть все два основных документа, которым рекомендуется уделить внимание при решении вопроса.

  • Любые доказательства того, что дольщик оплатил строительство второй стороне, когда был заключен договор. Их функцию передают квитанциям, счетам и другим подобным документам в письменном виде.
  • Сам основной договор, связанный с долевым участием.

Например, жилая площадь нужна была для личных целей, или же будущий владелец планировал получить определённую прибыль.

Правила и особенности оформления судебного иска

  • Когда дело связано с жильём для личного пользования, то оплата государственной пошлины перестаёт быть ответственностью истца. А сумма самой неустойки не превышает 1 миллиона рублей.
  • При этом заявление по неустойкам можно подавать по месту регистрации истца, а не ответчика.
  • Дополнительным штрафом может стать сумма, равная половине от самой неустойки. Этот штраф прибавляется к основной сумме.
  • В некоторых случаях можно требовать и возмещения морального ущерба.

Как получить неустойку с застройщика в полном объеме, подробности в видео:

Нюансы процесса выплаты

Для нашей страны характерно лояльное отношение судов к застройщикам. Потому часто непросто получить компенсацию в полном размере. Итоговая сумма уменьшается в несколько раз по сравнению с заявленной.

Непросто получаются и компенсации, связанные с возмещением морального вреда. Максимум, что можно сделать – потребовать возмещение в связи с нарушением прав потребителей и застройщиков.

Есть так же следующие пункты, которые можно отнести к особенностям взыскания неустойки.

Наличие автономной материальной ценности. Это значит, что строительная компания может отклонить заявление, если произошла уступка прав требования в пользу третьего лица.

Но на выполнение дальнейших обязательств выплата неустоек никак не должна влиять. Нужно выполнить все обязательства, связанные со строительством.

Статья 6 Федерального Закона, часть 2 – вот где можно найти информацию о самой процедуре выплаты неустойки. Закон говорит о том, что сумму неустойки нельзя уменьшить, если сторонам удалось прийти к мировому соглашению.

Только решение суда может стать основанием для того, чтобы выплатить неустойку. И для этого должны присутствовать весомые факторы, причины.

О неустойках в связи с незаконным привлечением средств

Согласно законодательству, застройщики относятся к юридическим лицам, которые выступают собственниками, либо арендаторами конкретных земельных участков. И которые собираются построить определённые объекты на участках, имея на это официальное разрешение.

Деньги заинтересованных лиц или дольщиков как раз привлекаются для того, чтобы закончить строительство. Но иногда застройщиками становятся лица, которые для этого не имеют никаких законных оснований.

Расчет неустойки.

Например, имеют место следующие нарушения:

  • Не было составлено и размещено проектной декларации в соответствии с требованиями закона.
  • Отсутствует разрешение на строительство. Тогда любой объект приобретает статус самовольной постройки.
  • Отсутствие статуса арендатора или собственника участка. Это можно проверить заранее, попросив предоставить выписку из единого реестра по земельным участкам.

Если выявлено одно из описанных нарушений, то неустойка платится в двойном размере. И возмещаются любые расходы, связанные с исполнением договора.

Если условия договора исполнены ненадлежащим образом

У дольщика есть определённые права в ситуациях, когда объект в готовом виде не соответствует требованиям, указанным ранее.

  1. Требования о возмещении расходов, связанных с устранением существенных недостатков.
  2. Снижение цены договора.
  3. Требования по устранению недостатков за счёт застройщиков, в самые короткие сроки.

Денежные средства должны быть возвращены максимум за 20 дней. Неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования каждый день.

Что ещё нужно знать о неустойках

Важно знать, как застройщики могут защитить себя, либо обмануть суд. Они могут выполнить следующие действия для того, чтобы оправдать свою позицию.

  • Надо учитывать, что акт, разрешающий проведение строительства, иногда получается гораздо раньше, чем это строительство заканчивается на самом деле. С момента оформления документа можно вызвать дольщика, чтобы создать акт приёма-передачи конкретного объекта. Но, когда дольщик приходит, ему сообщают, что письмо отправилось по ошибке. А завершение объекта планируется только на ближайшее будущее.
  • Дольщик ждёт, а застройщик подписывает акт в одностороннем порядке.

Чтобы защититься от такого мошенничества, надо буквально каждое своё действие сопровождать письменными доказательствами.

Заключение

Если дольщик организовал дело против застройщика, то надо приготовиться к долгому процессу. Кассации, апелляции, обращение в Верховный суд – минимально необходимые шаги для получения желаемого результата.

Если же клиент пользуется калькулятором, то всё просто. Надо только внести сумму, обозначенную первоначальным договором. А также – ставку рефинансирования. В некоторых случаях и она определяется автоматически.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://Jasno.ru/sfera-uslug/shtrafy-peni-neustojki/raschet-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Неустойка долевое участие: пример расчета, калькулятор. – Покупатель прав

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.

В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.

Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.

Когда полагается неустойка по ДДУ

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.

В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.

Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.

 Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.

Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.

Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.

Отмена неустойки для застройщиков до 2021 года

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.

Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.

Как рассчитать неустойку

Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:

1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней

Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:

  • на день передачи объекта;
  • на текущую дату;
  • на отдельные периоды;
  • на первый день неисполнения договора и др.

Дата для неустойки

Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.

Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.

В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.

В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.

Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.

Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.

Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.

Как получить неустойку по договору долевого участия

Взыскание неустойки по договору долевого участия делается через суд. Но сначала дольщик может сделать попытку досудебного урегулирования, обратившись непосредственно к застройщику.

Для этого понадобится заполнить претензию и направить ее на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением.

В соответствии с законодательными актами, девелопер должен ответить на обращение в течение 10 дней после получения, если в договоре не указан другой срок.

Если претензия проигнорирована, то дольщик имеет право обратиться в суд. При этом он сможет требовать взыскать с застройщика штраф в размере 50% от общей суммы.

При подаче иска оплата госпошлины не требуется в случае, если его стоимость менее 1 000 000 руб.

Если цена выше, то размер государственного сбора рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

Исключение составляют иски от общественных организаций. При их подаче не требуется оплата госпошлины, независимо от суммы, требуемой с ответчика.

Сумма, которую следует прописать в иске, зависит от того, была передана недвижимость в собственность или нет. Данный факт удостоверяется двусторонней подписью акта сдачи.

Истец может прописать следующее:

  • полную сумму, если акт был подписан, и недвижимость перешла в его собственность;
  • требование расчета пени со дня просрочки до текущей даты, если квартира до сих пор не сдана.

На какие дополнительные выплаты может претендовать дольщик

Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:

  • компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
  • 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
  • компенсация морального вреда;
  • покрытие судебных расходов.

Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.

Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.

Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.

Компенсация убытков и морального вреда

Чтобы взыскать с ответчика компенсацию убытков или морального вреда, также понадобится привести доказательства.

Это может быть договор аренды съемного жилья и др.

Иск может подаваться по выбору дольщика (Закон № 2300-1 «О защите прав потребителя») в суды, расположенные:

  • по месту прописки дольщика;
  • там, где зарегистрировано юридическое лицо;
  • по месту исполнения договора.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.