Чем отличается договор ипотеки от закладной

10. Ипотека, договор закладной

Чем отличается договор ипотеки от закладной

Ипотека —это одна из форм залога,при которой закладываемое недвижимоеимущество остается в собственностидолжника, акредиторвслучае невыполнения последним своегообязательства приобретает право получитьудовлетворение за счет реализацииданного имущества. Имущество, на котороеустановлена ипотека, остается узалогодателя в его владении и пользовании.

Следуетразличать понятия ипотека и ипотечноекредитование, прикоторомкредитвыдаётсябанкомподзалог недвижимого имущества. Ипотечныйкредит — одна из составляющихипотечной системы. При получении кредитана покупку недвижимого имущества самаприобретаемая недвижимость поступаетв ипотеку (залог) банку как гарантиявозврата кредита.

Ипотекойявляется также залог уже существующегонедвижимого имущества собственникадля получения им кредита или займа,которые будут направлены либо на ремонтили строительство, либо на иные нуждыпо усмотрению заемщика-залогодателя.

Вслучае неисполнения основногообязательства, взыскание обращаетсятолько на заложенное недвижимоеимущество, а залогодержатель имеетпреимущественное право на удовлетворениесвоих требований переддругими кредиторамидолжника.Одним из способов снижения рисковкредитора являетсяипотечноестрахование.

Особенностиипотечного кредита

Кредитвыдаётся обычно на длительный срок.

Процентная ставка по ипотечному кредитуобычно ниже, чем по другим видам кредитов,особенно в случае низкой оценки рисков,которой, например, может способствоватьнизкое соотношение суммы кредита коценочной стоимости недвижимости,ликвидность и другие причины.

Обычнобанк выдвигает к заёмщику ипотечногокредита менее жёсткие требования, чемпри других видах кредитования, тем неменее обычной практикой являетсяпроверка дохода, требование страхованиязалога, проверка оценки недвижимостиаккредитованными оценщиками, иногдапроверка непрерывного стажа работы ипрочие действия, повышающие безопасностьсделки. Погашение ипотечного кредитачасто осуществляется равнымиплатежами — аннуитетами.Размер такого постоянногоаннуитетногоплатежа ()вычисляется по формуле:

,где —величина (тело) кредита,—величина процентной ставки за период(в долях),—количество периодов. Но существуют имногие другие программы погашения. Однаиз иных форм —дифференцированныеплатежи (когдатело кредитавыплачиваютравными долями, а процентные платежименяются от максимума в начале, доминимума в конце); здесь размер первогоплатежа ()таков:.

Достоинствомдифференцированной формы платежейявляется меньшая сумма процентов (меньшепереплата).

Основаниявозникновения ипотеки и её регулирование

Действующимзаконодательством предусмотрены двавида оснований возникновения ипотеки:
  1. в силу закона;

  2. в силу договора.

Ипотекав силу закона

Ипотекав силу закона (легальная ипотека) —ипотека, возникающая при наступленииопределенных фактов, указанных в законе,независимо от волеизъявления сторон вотношении возникновения ипотеки, припереходе права собственности на объектнедвижимости от одного лица к другому,точнее при приобретении данного правановым собственником, но при обязательномнаступлении определенных закономфактов.

Ипотекав силу закона возникает в следующихпяти основных и распространенныхслучаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

  3. Продажа в кредит.

  4. Рента.

  5. Залог имущественных прав.

Ипотекав силу договора

Ипотекав силу договора (договорная ипотека) —ипотека, возникающая на основаниидоговора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договороб ипотеке не является самостоятельнымобязательством, а заключается вобеспечение обязательства по договорузайма, кредитному договору или иномуобязательству.

Ипотекав силу закона отличается от ипотеки,возникающей на основании договора,только тем, что первая возникает в силупрямого указания в законе и регистрируетсяавтоматически вместе с другим договоромдаже без заявления сторон, а ипотека всилу договора подлежит регистрации поотдельному заявлению сторон. Посколькуипотека в силу закона возникает прицелевом кредите на приобретение жилья,при регистрации такой ипотеки меняетсясобственник объекта недвижимости, аесли быть более точным, то — такаяипотека возникает одновременно сприобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество,которое может быть предметом ипотеки

Имущество,которое может быть предметом ипотеки,определено в статье 5 Закона об ипотеке —недвижимые вещи, указанные в статье 130ГК РФ, права на которые зарегистрированыв порядке, установленном для государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.

Ктаким вещам относят: земельные участки,за исключением земельных участков,указанных в статье 63 Закона об ипотеке;предприятия, а также здания, сооруженияи иное недвижимое имущество, используемоев предпринимательской деятельности;жилые дома, квартиры и части жилых домови квартир, состоящие из одной илинескольких изолированных комнат; дачи,садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения; воздушныеи морские суда, суда внутреннего плаванияи космические объекты.

Закладнаяпо ипотеке

«Закладная» —это именная ценная бумага, котораяудостоверяет право её законного владельцана получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой,а также право залога на имущество,обремененное ипотекой. Кроме того,наличие закладной, выданной в установленномзаконом порядке, подтверждает права еёзаконного владельца без предоставлениядругих доказательств существованияэтогообязательства.

Особенностиоформления и использования документа

Документальноипотечный кредит отличается от всехостальных кредитных банковских продуктовналичием особого документа – закладнойна приобретенное имущество. Важностьэтого документа настолько велика, чтобез него отношения между кредитором изаемщиком рискуют прерваться, так и невойдя в фазу предоставления денег.

Закладнаяпо ипотеке, как разновидность ипотечногодоговора

Заемщикдолжен понимать, что закладная представляетсобой ценную бумагу, которая может иметьаналогию с векселями.

Условиям этогодокумента предусматривается передачаправа на распоряжение приобретаемойжилой площадью кредитной организации.

Вместе с тем, закладная по ипотеке даетправо банковскому учреждению требоватьот заемщика выполнения своих финансовыхобязательств. Разумеется, такое праворегламентируется юридическиминормативами.

Другаяаналогия, применяемая к этому видуипотечной документации, относится ккредитному ипотечномудоговору. Однако на самом деле этодва разных документа, хотя в закладнойи указываются некоторые общие с кредитнымдоговором условия и принципы отношенийзаемщика и кредитора.

Содержащаясяв закладной по ипотеке информация иправа на нее

Вэтом документе обязательно указываютсявсе стандартные данные о фактическомвладельце имущества и о залогодержателеэтого имущества. Вместе с тем в закладнойотображаются и другие сведения:

  • Условия кредитного договора по ипотеке, а также номер самого договора. Сюда включаются величина процентной ставки, схема погашения, период пользования ипотечными средствами.
  • Сведения об объекте недвижимости, выступающего в качестве залогового имущества с подробным описанием и схемой планировки.
  • Официальная оценочная стоимостьприобретаемого по ипотеке жилья.
  • Дата оформления и подписания закладной по ипотеке.

Закладнаяпо ипотеке, подписанная обеими сторонами,передается банку-кредитору, а копия ееостается на руках у заемщика.

Однакобанковское учреждение ввиду особенностейфинансовых отношений имеет правопередать закладную третьему лицу – вданном случае это может быть другаякредитная организация, в которойбанк-кредитор намеревается одалживатьденьги.

Для заемщика это ничего не значити не грозит изменением условий. Тем неменее, держатель закладной обязанзаранее предупредить заемщика обизменении владельца этого документа.

Правилаоформления закладной по ипотеке

Хотяэтот документ и не является основным вкредитных отношениях банка и заемщика,но все же он имеет определенную ценность.Поэтому в отношении его действуют дваважных правила:

  1. Корректность при заполнении закладной

  2. Обеспечение ее сохранности

Вслучае утери документа могут возникнутьсложности по его восстановлению. Такжев процессе погашения, а точнее – приего завершении, могут возникатьнедоразумения с окончательной суммойи датой завершения выполнения обязательствзаемщиком.

Чтокасается корректности заполнения такоговажного документа, то необходимопридерживаться следующих правил:

  • Название «Закладная» указывается в начале листа, посередине в самом верху.
  • Относительно данных юридических лиц полностью должны быть указаны название и юридических адрес. Для физических лиц обязательным правилом есть указание фамилии, имени и отчества полностью, а также места и даты рождения. Кроме этого, для физических лиц указываются все паспортные данные, включая дату выдачи и место регистрации. А для юридических лиц обязательным является указание своих координат и регистрационных данных.
  • На страницах закладной полностью отображаются все основные условия, прописанные в кредитном договоре. Этот пункт особенно важен, так как при некорректном заполнении этих данных, а также при последующем изменении условий договора обслуживания ипотеки, закладная теряет свою юридическую силу.
  • Следующим пунктом стоит полная идентификация объекта закладной по ипотеке и его детальное описание.
  • В закладной по ипотеке также надо указать отчет о конечной величине ипотеки и величине процентной ставки.

Взавершение оформления закладной онаподписывается обеими сторонами изаверяется регистратором, чьи реквизитытоже указываются в конце страницызакладной.

Источник: https://studfile.net/preview/1925987/page:6/

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Чем отличается договор ипотеки от закладной

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора».

Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон.

Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем.

Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем.

Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона.

Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости.

Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости.

Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке.

Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее.

Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке.

Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

таблица скроллится вправо

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_ipoteka_v_silu_zakona_i_dogovora_v_chem_raznica

Закладная на квартиру по ипотеке – что это такое: сроки регистрации, госпошлина, для чего нужна, как выглядит закладная по ипотеке

Чем отличается договор ипотеки от закладной

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zakladnaya-na-kvartiru-pri-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.