Чем отличается дду от жск

Содержание

Договор ДДУ и ЖСК: отличия, что лучше

Чем отличается дду от жск

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщикаДоговор пайщика
Регулируется ФЗ №214Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРККРегистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняетсяВозможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительстваВременные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого домаНаказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатациюРассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства.

Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях.

Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

  1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки.

    Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры.

    Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

  1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

  2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем ания. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

  1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

  • в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить,
  • соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»,
  • в нем был прописан месяц и год сдачи объекта,
  • в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры,
  • был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика,
  • сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

  • его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках,
  • количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше,
  • нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства,
  • наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории,
  • полная информация о земельном участке под строительство,
  • преимущественное право общего собрания по вопросу увеличения стоимости 1 м2,
  • характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры,
  • сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива,
  • последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiryi-ddu-ili-zhsk-kakoy-iz-variantov-dogovora-vyibrat

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Чем отличается дду от жск

ДДУ (договор долевого участия) – будущие жилые помещения реализуются при помощи регистрации в Росреестре. Человек, который заключает с застройщиком договор долевого участия, становится инвестором проекта, дольщиком.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – речь идет о еще не построенных квартирах, реализация которых осуществляется при помощи паевых взносов. Другими словами, формируется некое сообщество людей, которые решили нанять строительную компанию для постройки дома. При заключении договора этого типа человек становится пайщиком.

С юридической точки зрения, ДДУ лучше, поскольку регистрация в Росреестре делает невозможной повторную продажу квартиры третьим лицам, то есть мошенничество исключено.

В случае с ЖСК такой гарантии нет, так как регистрация жилого помещения осуществляется только после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. А значит, попасть на «двойную продажу» шансы велики.

Правда, это можно исключить, если выбирать только проверенного застройщика.

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Справка о выплаченном пае ЖСК.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Договор ЖСК.

Договор ДДУ.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики?

Говоря о приобретении жилья по ДДУ или ЖСК, сталкиваемся с понятием «застройщик» и «дольщик». Разберем, что это значит.

Застройщик – это строительная компания или инвестор, который реализует работы по строительству, то есть выступает генеральным подрядчиком.

Дольщик – человек, который вложил средства (равные стоимости квартиры) в строительство. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию, он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Иными словами, дольщик выступает некоторым инвестором строительства – он вкладывает свои средства с целью получить выгоду – квартиру.

В случае с ЖСК существует понятие «пайщик». По сути, это равнозначное понятие «дольщика». Разница только в схеме приобретения квартиры и типа договора. Суть такая же – человек вкладывает свои средства в стройку, чтобы получить квартиру.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Главное правило – внимательно изучать документы компании перед заключением договора. Некоторым кажется, что ЖСК опаснее ДДУ. Самый важный риск связан здесь с большой конкуренцией на рынке. Но даже ДДУ может сорвать срок.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

В чем разница между понятиями?

Общего у этих двух юридических процессов только одно – приобретение жилья. На этом схожести заканчиваются. Итак, договор долевого участия характеризуется следующим образом:

  • ДДУ регистрируется в Росреестре, а это исключает мошеннический оборот квартир;
  • в обязательном порядке прописывается полная стоимость квартиры, и изменить ее уже нельзя. Некоторые застройщики предлагают составить допсоглашение, но потребитель вполне может от него отказаться;
  • есть конкретно прописанная дача сдачи объекта в эксплуатацию плюс страховочный срок в 2 месяца. Если к указанному крайнему сроку свою квартиру по вине застройщика дольщик не получает, вполне может обращаться в суд. В таком случае уже имеет место взыскание неустойки в пользу дольщика;
  • рассрочка по выплате возможна вплоть до завершения строительства. Материнский капитал, ипотека также часто используется.

Теперь о ЖСК:

  • регистрация в Росреестре осуществляется только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию – это не исключает того, что одну и ту же квартиру купят несколько человек сразу, то есть имеет место факт «мошенничества»;
  • стоимость квартиры, но только по согласованию с членами жилищно-строительного кооператива может увеличиваться. Инициатором, как правило, выступает председатель ЖСК и условий, для такой «вынужденной меры» может быть масса – подорожание материалов, затребование дополнительной спецтехники, найм дополнительных специалистов и далее по списку;
  • нет конкретной даты сдачи объекта в эксплуатацию, как и штрафных санкций за длительное строительство;
  • законодательством предусмотрен более длительный срок выплаты рассрочки на жилье, но здесь все зависит от самого застройщика.

Как в первом, так и втором случае договор нужно читать очень внимательно, а еще лучше делать это вместе с юристом – он все проверит и огласит вердикт.

Плюсы:

  • Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
  • Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
  • Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
  • В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

  1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
  2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
  3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
  4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

Особенности ДДУ

Чтобы сделать правильный выбор, рационально сопоставить плюсы и минусы как ДДУ, так и ЖСК. Далее рассмотрим положительные и отрицательные стороны приобретения жилых квадратных метров по договору долевого участия.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Положительных сторон для дольщиков больше, чем для застройщиков. Преимуществами для дольщиков является:

  • четко прописаны сроки сдачи объекта – их несоблюдение (помним про страховочные 2 месяца) влекут за собой неустойку от застройщика в пользу дольщика;
  • есть необходимая разрешительная документация и проектная декларация – это также прописано в договоре;
  • дольщик не будет платить больше, чем было указано изначально – стоимость квартиры не меняется;
  • не нужно беспокоиться о том, что дом или отдельная квартира будет не такой, как это показано на макете – застройщик обязуется делать все четко по договору;
  • исключено мошенничество – квартира сразу же регистрируется в Росреестре.

Минусы для дольщика также есть:

  • квартира по договору долевого участия будет дороже, чем ЖСК;
  • расторгнуть заключенный договор сложно, равно как и вернуть вложенные средства;
  • рассрочка предоставляется на срок короче, чем при ЖСК;
  • договор регистрируется дольше, чем в случае с ЖСК.

Для застройщиков положительными сторонами является следующее:

  • со стороны потребителей повышается доверие как к компании;
  • так само, как и у дольщика, у застройщика все права четко прописаны в договоре;
  • получает дополнительные дотации на этапе строительства.

Минусами, которые скорее таковыми являются для недобросовестного застройщика, является следующее:

  • не имеет права повышать стоимость квартиры, даже если для этого есть реальные веские основания;
  • не имеет права сдать объект позже, чем по истечению двух месяцев после прописанной в договоре даты сдачи объекта в эксплуатацию – в обратном случае это влечет за собой уплату неустойки дольщику;
  • не имеет права вносить корректировки в уже согласованный проект.

Плюсы и минусы очевидны – как для потребителя, так и для подрядчика.

Вносимые средства

ДДУ: При покупки квартиры в новостройке путем заключения договора долевого строительства с застройщиком, дольщик может вносить средства разными способами — целиком оплатить стоимость приобретаемого жилья или же воспользоваться услугами рассрочки или ипотечного кредитования.

ЖСК: При вступлении в кооператив, гражданин становится пайщиком. Пай или паевой взнос — это особый имущественный взнос, рассроченный во времени. Паи могут вноситься денежными средствами или жилым имуществом. При этом жилое имущество должно находиться в собственности.

Помимо самих паев, также ЖСК может предусматривать членские взносы — эти средства уходят на погашение текущих расходов: рекламу, например.

Добавление от 15.11.2018:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

С 1 июля 2020 года начали действовать важные изменения в законе 214-ФЗ: с 1 июля 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, а не за наличные.

ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в ании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки.

28.12.2017

По теме:

Источник: https://tbti.ru/teoriya/ddu-plyusy-i-minusy.html

Дду и жск: сравнение, преимущества

Чем отличается дду от жск

В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.

При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК).

По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива.

Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев.

С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков.

Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен.

К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться.

В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:

  • дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
  • взносы по ЖСК не облагаются налогами;
  • продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
  • рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.

Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.

ДДУЖСК
++
Срок сдачи — как в договоре, иначе штрафВысокая цена (по сравнению с ЖСК)Цена ниже до 1,5 разСрок сдачи могут перенести
Исключены двойные продажиРассрочка до окончания строительстваДлительная рассрочкаВозможны двойные продажи
Продажи только после выдачи разрешения на строительствоЖСК может сменить генподрядчикаВозможны продажи без разрешения на строительство
Покупателя защищает закон «О защите прав потребителей»Застройщик руководствуется не только законом, но и уставом кооперативаСтоимость строительства может повышаться — придется доплачивать
Продать квартиру можно в любой моментПаевые взносы не облагаются налогомНе все банки кредитуют пайщиков
Продать пай можно только с согласия членов кооператива

В любом случае, по какой бы форме договора вы не приобрели недвижимость, самым важным фактором является порядочность и обязательность строительной компании.

Хороший застройщик не стремится воспользоваться негативными для покупателя особенностями договора, ведь он дорожит своей репутацией и ценит собственных клиентов.

Поэтому, когда вы решаете, что для вас удобнее и безопаснее — долевое участие или жилищно-строительный кооператив, не забывайте, что это не главный момент.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

На нашем сайте вы найдете квартиры только от тех застройщиков, которые заслуживают доверия — независимо от формы договора, по которой они реализуют свои проекты. Для того, чтобы увидеть предложения от самых надежных компаний, воспользуйтесь нашим помощником по поиску:

Источник: https://mirndv.ru/blog/ddu-protiv-zhsk-chto-luchshe/

Дду или жск

Чем отличается дду от жск

Дду или жск: если вы хоть раз задумывались о том, в какие новостройки вложить деньги, этот вопрос наверняка вставал перед вами. Наше время квартиру в новостройке можно купить либо путём участия в долевом строительстве либо через членство в жилищно-строительном кооперативе в качестве пайщиков.

Дду или жск – обе эти схемы вложение денег в новостройке законны, но законы, которые регулируют отношения дольщика застройщика и отношения пайщиков ЖСК – разные. Поэтому, что выбрать Дду или жск – это вопрос не праздный.

Любой застройщик, который собирается привлечь денежные средства на строительство и продажу квартир работает через Дду или жск. ДДУ – это договор долевого участия в строительстве.

Согласно ему, застройщик берет на себя обязательства в определённый срок построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам, тем гражданам, которые вложили деньги в стройку. Договор долевого участия в строительстве обязателен к регистрации.

ЖСК – это жилищно строительный кооператив – сообщество граждан, которое руководит строительством дома, собирает средства на это строительство. Договор ЖСК необязательно регистрировать в ГУ ФРС.

Чтобы выбрать для себя Дду или жск, необходимо знать основные отличия между этими договорами.

Отличия договора ДДУ от ЖСК

Отличия ДДУ от ЖСК

Есть пять основных отличий ДДУ от ЖСК:

  • Государственная регистрация договора ДДУ – обязательна. Государственная регистрация договора с ЖСК необязательна.
  • Стоимость строительства Дду или жск – разная. По договору ДДУ, стоимость строительства квартиры фиксирована. Она закреплена в договоре и застройщик не может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры для дольщика. Стоимость квартиры в ЖСК может меняться, причём, увы, в сторону увеличения. По договору ЖСК застройщик или ЖСК имеют право в одностороннем порядке поменять стоимость квартиры, если застройщик понёс дополнительные расходы.
  • Сроки строительства по договору ДДУ указаны в договоре. Если застройщик не введет в эксплуатацию дом ко времени, указанном в договоре, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получить назад все вложенные в строительство деньги. В договоре ЖСКсроки строительства указаны. Но, если сроки строительства переносятся, пайщик скорее всего, не сможет суде взыскать с застройщика деньги. По крайней мере, точно можем сказать, что без юриста по недвижимости, который специализируется на судах с ЖСК, пайщик точно не сможет взыскать неустойку за сорванные сроки строительства.
  • Рассрочка при оплате строительства ДДУ возможна. Рассрочка при оплате строительства в ЖСК также возможна, и даже более, она может быть выдана на длительный срок. Проценты по рассрочке для пайщиков указываются в договоре и их регулирует непосредственно устав ЖСК.
  • Расторжение ДДУ возможно, при этом дольщик получит назад всё вложенные в строительство суммы. Расторжение договора с ЖСК обернётся для пайщиков возвратом только части вложенных средств. Пайщики должны внимательно ознакомиться с уставом кооператива и договором ЖСК прежде чем вкладывать деньги в строительство. В этих двух документах указывается, что при расторжении договора с ЖСК пайщикам не возвращаются часть взносов или вступительный взнос, или указаны какие-то другие условия: взыскание с пайщика за расторгнутый договор.

Дду или жск: плюсы и минусы

Дду или жск: плюсы и минусы

Итого подведём итоги, участие в строительстве по договору ДДУ имеет ряд хороших возможностей для дольщика:

Возможности ДДУ

  • Документы застройщика проверяются и утверждаются на государством уровне. Покупатель квартиры в новостройке по ДДУ защищен законом, в плане того что жильё будет не вторичное, именно то, что указано в договоре, в проектной документации.
  • Стоимость квартиры по договору ДДУ не изменится застройщиком без согласования с дольщиком. То-есть, если дольщик не даст согласия на повышение стоимости квартиры, она останется прежней.
  • У дольщика по ДДУ есть гарантия на качество построенного жилья, определен срок строительства, есть возможность взыскать неустойку.

Риски дольщика

  • При оформлении квартиры может возникнуть волокита в документах.
  • Причины расторжения договора описанное в нём, и не предусматривают расторжения договора по инициативе дольщика без явных на то причин: нарушение условий договора со стороны застройщика. Если дольщик расторгает договор по своей инициативе, не из-за того что застройщик нарушил свои обязательства, он оплачивает убытки застройщику. Дольщику может вернуться сумма за минусом 6-8 % от стоимости квартиры.
  • Рассрочка по ДДУ дается на срок не более пяти лет.

ЖСК – имеет свои достоинства

Быстрое оформление договора с ЖСК, контроль строительства и доступ к документам ЖСК, рассрочка по платежам за квартиру на 5 лет и более. Если в ЖСК идут хорошо дела, коммунальные платежи могут быть снижены.

Риски пайщиков и дольщиков – что страшнее

Риски пайщиков существенные

Застройщиком могут не соблюдаться сроки строительства объекта, может увеличиться цена квартиры, могут быть ограничения на продажу своего пая другому пайщику. Могут быть нарушения со стороны застройщика: когда выясняется, что застройщик не имеет разрешение на строительство объекта и когда у него нет документов на право собственности на землю или на аренду земельного участка.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/ddu-ili-jsk-5be6b6bcc5937400aa07a95f

Что лучше – ДДУ или ЖСК?

Чем отличается дду от жск

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ.

Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.

 
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни? 

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства. 

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел.

Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату.

Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится. 

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ – это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. 
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе – договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю. 

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр. 

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства.

Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься.

Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи. 

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья.

Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.

 
Еще одна тонкость ЖСК – это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться – в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление. 

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки.

Но это не всегда служит достаточным балансом риска – ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.

  Законодательство не препятствует изменению формы договора – по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно. 

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.