Чем опасны апартаменты

Власти Москвы нашли необычный способ борьбы с апартаментами :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Чем опасны апартаменты

Апартаменты составили серьезную конкуренцию жилью: они все чаще приобретаются для постоянного проживания, а динамика продаж уже сопоставима с темпами реализации обычных квартир.

Depositphotos/Mny-Jhee

Москомстройинвест накануне разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов. Столичные власти, видимо, решили бороться с этим форматом «нежилья», которое буквально наводнило Москву, резко сократив на него спрос со стороны покупателей. Наверно, победить девелоперов пока не получается.

Напомним, формат апартаментов возник как кризисное явление. В 2008г. произошло резкое падение спроса на офисы, гостиничные комплексы для девелоперов также стали невыгодны из-за длинной окупаемости и отсутствия банковского финансирования.

После смены правительства Москвы возникла некая пауза, многие проекты пересматривались, а новые не согласовывались.

Девелоперы воспользовались моментом: в условиях сокращения ввода жилья в Москве и повышения спроса на него нашли лазейки в законодательстве и начали застраивать свои участки апартаментами.

Апартаменты заняли треть рынка жилья

Доля апартаментов в структуре предложения ( Метриум Групп)

Все консультанты и риэлторы наперебой отмечают главную тенденцию уходящего года: рынок апартаментов бьет все рекорды и на данный момент стал самым развивающимся сегментом среди новостроек. Объемы предложения за год выросли более чем в 2,5 раза, а их доля в общей структуре предложения жилья достигла 29%. По данным “Метриум Групп”, продажи в 2013г. открылись в 23 новых проектах и в стадии реализации находится уже более 5 тыс. апартаментов в 53 комплексах. Это даже больше, чем предсказывали в начале года эксперты.

Стоит отметить, что на изменения, произошедшие на рынке апартаментов, отреагировали и покупатели. Появление в столице более доступных предложений привели к увеличению скорости продаж.

Как отмечает директор департамента аналитики и консалтинга “Метриум Групп” Анна Соколова, “нежилье” все чаще приобретается именно как постоянное жилье, а динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. То есть комплексы с апартаментами составили полноценную конкуренцию ЖК.

Структура предложения апартаментов по классу ( Метриум Групп)

Более того, эксперт прогнозирует дальнейший рост рынка, объем предложения может увеличиться на 30-40% уже в 2014г.

В “Метрум Групп” отмечают, что за год цена на апартаменты в столице снизилась на 16% и составила 233 290 руб. за 1 кв. м в связи с выходом большого объема жилья (более 1,5 тыс. единиц) в доступном сегменте.

Конечно, такие рекорды и прогнозы наводят на мысли и дают повод для беспокойства столичных властей.

Чем опасны апартаменты

Впрочем, в столичном правительстве правы, считая, что апартаменты несут некие риски для инвесторов из-за их особого правового статуса и принципиального отличия от жилья.

Напомним, согласно Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Апартаменты, в свою очередь, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, однако пригодны только для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам, отмечают в Москомстройинвесте.

Главное, как заявлял ранее журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ даже при заключении договоров долевого участия в строительстве. Иными словами, в случае банкротства застройщика “физики” не попадут в категорию обманутых дольщиков.

Стоит также отметить, что подписанный накануне президентом закон о “резиновых” квартирах, направленный на сокращение незаконной регистрации и миграции, также ограничивает проживание россиянина в квартире без регистрации. В Москве это будет караться штрафом для граждан от 3 до 5 тыс. руб., а для собственников жилья – от 5 до 7 тыс. руб.

По мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, в перспективе эти “нюансы” могут поставить под сомнение выгоды от приобретения апартаментов.

“Осторожная война”

Столь бурный рост апартаментов понятен для девелоперов. “Во-первых, это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного использования земли под коммерческую застройку. Во-вторых, нет необходимости вносить изменения в Генплан, проект планировки и т.п.

, что требует значительных затрат ресурсов и не всегда возможно. В-третьих, в отношении апартаментов действуют пока менее строгие санитарные нормы и отсутствие нагрузки в плане создания социнфраструктуры в виде детсадов, школ и т.д.

“, – отмечает Денис Колокольников.

Видимо, власти не сильно беспокоились о таком формате, поскольку раньше он в основном был ориентирован на бизнес- и элиткласс, не столь массовый, покупатели таких апартаментов приобретали их в качестве второго жилья и чаще всего временного.

Разговоры в столичном правительстве о судьбе данного сегмента ведутся уже давно. Заявления на высоком уровне о том, что с данным форматом нужно что-то делать, звучали еще в начале года. Тогда власти обещали решить вопрос с “нежильем” до конца года. Однако пока они ограничились предупреждением покупателей: “предупрежден – значит защищен”.

Столичные власти планируют бороться с попытками инвесторов создавать апартаменты в чрезмерных количествах

На самом деле, по мнению игроков рынка, чтобы решить этот вопрос, нужно разработать четкие правила игры, создать градостроительные нормативы и собственно Генплан, по которому должна развиваться Москва.

Стоит отметить, что о наступлении на апартаменты в свое время также заявлял и главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Так, в своем интервью “Московскому комсомольцу” он отметил, что столичное правительство планирует бороться с попытками инвесторов создавать апартаменты в чрезмерных количествах до утверждения Генплана в 2014г.

“Мы с этим по мере сил пытаемся бороться, требуя от инвесторов либо сделать “чистую” гостиницу, либо проектировать соцкультбыт”, – заявил ранее Сергей Кузнецов.

Недавно в программе “Город” на РБК-ТВ глава столичного Стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил об осторожном отношении к этому сегменту. По его словам, сейчас готовятся поправки в градостроительные нормы, “чтобы четко развести эти понятия – что является жильем, что является апартаментами, что является гостиницей”.

Столичное правительство условно разделило нежилую недвижимость на апартаменты в составе многофункциональных комплексов, гостиничные апартаменты и апартаменты, которые строятся как отдельные здания.

Особый акцент московские чиновники поставили на последнем виде.

“Это не лучший пример развития градостроительной политики”, – сказал заместитель мэра столицы и уточнил, что “если мы строим апартаменты отдельно, то это должно быть жилье со всей социальной нагрузкой”.

Что будет с апартаментами

Пока на рынке много белых пятен, делать четких прогнозов о том, как пойдет вектор развития этого рынка, эксперты затрудняются.

Судя по заявленным планам девелоперов, в 2014г. к существующему предложению на рынке добавятся еще порядка 15 новых проектов. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами – более чем три четверти – заявлена к вводу до конца 2016г., отмечают в компании RRG.

По мнению Анны Соколовой из “Метриум Групп”, развитие сегмента во многом будет зависеть от принятия норм для апартаментов и от того, как они будут нагружены нормами по обеспечению социальной инфраструктурой. Также в этом году прозвучали предложения разрешить россиянам регистрироваться в нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%, прогнозирует эксперт.

По мнению девелоперов важно, чтобы московские власти выработали новый тип разрешенного использования апартаментов и обозначили условия их существования.

По словам игроков рынка, огромное количество апартаментов уже заявлено в том числе в рамках развития московских промзон и бизнес-сообществу нужно понимать правила игры, чтобы оценивать риски и строить перспективные планы развития этих территорий.

Если говорить о сегменте дорогих апартаментов, то здесь все эти изменения вряд ли смогут перечеркнуть их привлекательность для конечного покупателя, прогнозирует Денис Колокольников. Однако все эти моменты являются не очень приятной новостью.

По его мнению, в перспективе должно произойти сближение формата апартаментов и жилья по обеспеченности социальной инфраструктурой.

“В противном случае привлекательность данного формата для жизни становится неочевидной.

В то же время ожидать, что цена апартаментов полностью приблизится к стоимости жилья, пока не приходится – слишком много для потенциальных покупателей непонятного”, – прогнозирует эксперт.

Проекты комплексов с апартаментами, вышедшие на рынок в 2013г.

Название Девелопер Округ Класс Царицыно-2

Водный

Фили Град

Just M

YE’S

Хороший Дом

TriBeCa APARTMENTS

Loft Time

Loft River

Loft Park

ВТБ Арена Парк

Дом на Красина

Сердце столицы

Riverdale

ЛИЦА

Turandot Residences

NегоцiантЪ

Golden Mile private residences

У Патриарших

Сады Пекина

TWEED Парк

St Nicolas

Mon Cher

Московский комбинат хлебопродуктовЮАОэконом
MR GroupСАОкомфорт
MR GroupЗАОкомфорт
МонАрхЮАОкомфорт
ПионерСЗАОкомфорт
физ. лицоСАОбизнес
Stone HedgеЦАОбизнес
RED DevelopmentСАОбизнес
Планета ОВКCЗАОбизнес
RED DevelopmentCАОбизнес
ВТБ девелопментСАОбизнес
Rossmils investmentsЦАОбизнес
ДонстройСЗАОбизнес
Imagine EstateЮАОбизнес
Capital GroupСАОбизнес
Valartis GroupЦАОэлит
КРТЦАОэлит
NBMЦАОэлит
БЭЛ ДевелопментЦАОэлит
Галс ДевелопментЦАОэлит
ПолимастерСАОэлит
VesperЦАОэлит
Capital GroupЦАОэлит

Таблица: Метриум Групп

Сергей Велесевич

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d25ea9a7947a78ce92317

Апартаменты и мифы: опасно или выгодно?

Чем опасны апартаменты

23 Апреля в 21:09 1276 Оксана Самборская

В ноябре прошлого года было принято постановление правительства Москвы, ограничивающее строительство апартаментов.

Для тех, кто рассматривал покупку столичного жилья, это стало неприятным, хотя и ожидаемым сюрпризом: городские власти давно готовились принять такое решение и не скрывали своих планов.

Нужно ли теперь опасаться покупки апартаментов — об этом рассказывает руководитель департамента инвестиционных проектов ГК «ГРАС» кандидат юридических наук Заур Агаронов.

Дешевле — значит обманывают

Это не так. Апартаменты в первую очередь привлекательны ценой: такая покупка чуть ли не на четверть дешевле, чем обычное жилье рядом. Но, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Так и с апартаментами: официально они не могут называться жильем — лишь коммерческой недвижимостью, и это означает, что при возведении какого-либо сооружения застройщик не обязан соблюдать «жилые нормы» (то есть положения об инсоляции, к примеру, могут не соблюдаться), прописаться в апартаментах нельзя, кроме того, инфраструктуру застройщик в таких проектах создавать не обязан. Да, нормы по инсоляции многие специалисты считают давно устаревшими… Но тот факт, что инфраструктура будущим жителям не положена, приобретатель апартаментов должен очень хорошо понимать. И, соответственно, ему в дальнейшем предстоит решать, например, куда девать детей, где лечить маму и др. Впрочем, не исключено, что застройщик социалку все-таки предусмотрел.

Они незаконны

Это не так. Согласно недавнему (ноябрь 2014 г.) постановлению столичных властей разрешено строительство апартаментов только в составе гостиничных комплексов, но законы у нас обратной силы не имеют, так что существующие проекты никто трогать не будет, все начатые будут завершены. Если в них открыты продажи, а разрешение на строительство получено до ноября прошлого года, то опасаться нечего.

Это бывшие заводы и НИИ

Апартаменты официально не могут называться жильем — лишь коммерческой недвижимостью, и это означает, что при возведении какого-либо сооружения застройщик не обязан соблюдать «жилые нормы».

Тоже неправда. Существующие сегодня проекты можно разделить на два типа. Первые — объекты нового строительства, созданные с нуля.

Они реализуются в соответствии с законом № 214-ФЗ и, кроме возможных особенностей планировок и отсутствия инфраструктуры, ничем не опасны. Вторые — апартаменты в реконструируемых зданиях.

Вот они-то и могут стать головной болью неподготовленного покупателя. Что же нужно знать, чтобы не попасть впросак?

Внимание — земля!

Если говорить о строительстве жилого дома, то в этом случае застройщик обязан стать правообладателем земельного участка (согласно закону № 214-ФЗ и Градостроительному кодексу РФ). Это дает ему возможность «открыть адрес» и начать по нему реализацию помещений. В случае строительства апартаментов эти манипуляции не обязательны.

Но тут покупателю следует знать, что процедура «открытия адреса» — по закону № 214-ФЗ — является по сути due diligence (должная добросовестность) документации девелопера, которая проводится Росреестром в отношении конкретного земельного участка.

Если «адрес открыт», то Росреестр сделал за покупателя большую часть работы: юрлицо действующее, земельные правоотношения законны, проектная документация соответствует плану создаваемого объекта, двойные продажи исключены, ежеквартальный контроль объекта госорганами обеспечен.

Поэтому несоответствие документации положениям закона № 214-ФЗ свидетельствует, что девелопер, скорее всего, не имеет законно оформленных прав на земельный участок. А дальше — серые схемы со всеми вытекающими…

А строить-то будут?

ЖК «Фили Град»

Еще один вопрос, который следует прояснить покупателю перед принятием решения: что же будут строить и будут ли? Дело в том, что реконструкция — а многие проекты апартаментов появились именно в результате строительных переделок — не отменяет предусмотренных градостроительным кодексом процедур.

С точки зрения закона реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта, его частей (другая высота, иное количество этажей, новые площади и т. д.), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций.

Подвох же в следующем: подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектам.

Поэтому предварительно следует изучить ГПЗУ и убедиться, что количество помещений, создаваемое девелопером в ходе реконструкции, будет соответствовать объемам, которые государство разрешило строить на конкретном участке.

И самое главное: на проведение реконструкции, как и на новое строительство, требуется разрешение от Мосгосстройнадзора. Без этого документа любые работы запрещены. Кроме того, подобное разрешение содержит информацию о сроке сдачи объекта. Ранее этого срока девелопер не сможет ввести здание в эксплуатацию и оформить на него право собственности.

Cтатьи по теме:

  • 9 полезных советов, чтобы продать дом выгодно Делимся полезными лайфхаками, которые точно сработают, если вы решили продать дом. Все самое важное, о том как нужно себя вести про разговоре с потенциальными покупателями и как подготовить недвижимость к сделке.
  • 1 сентября: как выгодно снять квартиру студенту Тысячи студентов вновь вернулись в свои учебные заведения. Перед теми, кто выбрал вуз вдали от родного города, возникает разумный вопрос – где жить?
  • Во II квартале апартаменты комфорткласса Москвы показали рост почти по всем критериям

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/apartamenty-i-mify-opasno-ili-vygodno/

Апартаменты против квартир. Что выгоднее покупать

Чем опасны апартаменты

В третьем квартале 2020 года новостройки подорожали почти во всех крупных городах России. За июль — сентябрь цены увеличились в среднем на 3%, а с начала года — на 9%.

Такие подсчёты сделали специалисты федерального портала “Мир квартир”. Самый стремительный рост за последние три месяца показали новостройки Иркутска. Они подорожали почти на 8%.

Примерно на столько же выросла в цене недвижимость в Омске, Москве, Владивостоке и Томске.

Неудивительно, что в такой ситуации покупатели стали чаще присматриваться к апартаментам. Они могут стоить на 20–30% дешевле, чем схожие по размерам и характеристикам квартиры. Рассмотрим для примера недвижимость в столице. Здесь апартаменты занимают уже четверть предложения на рынке новостроек.

На вторичном рынке недвижимости старой Москвы количество и доля апартаментов от общей экспозиции также постепенно растёт. По подсчётам аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость”, пять лет назад доля апартаментов в этом сегменте не превышала 1%, а сейчас она составляет около 7%.

Почти все покупатели, приобретающие апартаменты на вторичном рынке, обычно начинают поиск таких лотов как раз в новостройках. На первичке объём предложения апартаментов больше и разнообразнее. Кроме того, покупатели могут выбрать планировку и отделку по своему вкусу.

Однако им не всегда удаётся подобрать себе подходящий вариант. В результате покупатели обращают внимание на вторичный сегмент жилья.

Лишь небольшая часть потребителей, целенаправленно подыскивающих себе объекты с отделкой, изначально рассматривает исключительно вторичные апартаменты, — рассказал Лайфу Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость”.

По наблюдениям специалистов компании, 55% покупателей апартаментов — это люди, которые планируют купить недвижимость в районе, где нет новостроек. Тогда приходится искать вариант на вторичке.

Главное отличие апартаментов от квартир — это статус недвижимости. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а квартиры — к жилой. В связи с этим в квартирах можно прописаться, в апартаментах — нет, пояснил руководитель департамента консалтинга и аналитики “НДВ — Супермаркет недвижимости” Сергей Ковров.

Он отметил, что при строительстве жилых комплексов обязательно наличие инфраструктуры: детских садов, школ, детских площадок. При возведении апартаментов социальной нагрузки у застройщика нет. Тарифы ЖКХ на апартаменты начисляют из расчёта коммерческого помещения, что в разы превышает коммунальные услуги по квартирам. Именно из-за таких нюансов апартаменты обычно и стоят дешевле квартир.

Кстати, вопрос об изменении правового статуса апартаментов уже не раз обсуждался. Законопроект, которым предлагалось перевести их в жилой фонд, был внесён в Госдуму ещё в 2018 году. Однако затем был снят с рассмотрения нижней палаты парламента.

В конце января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал журналистам, что правовой статус апартаментов станет одной из задач для работы правительства в 2020 году. Но на сегодняшний день у правительства есть другие насущные проблемы, поэтому этот вопрос остаётся нерешённым.

Хотя ранее сообщалось, что законопроект о правовом статусе апартаментов в России планируется рассмотреть в текущую парламентскую сессию.

Сергей Ковров полагает, что даже если апартаментам и поменяют статус, то получить его смогут не все. По его мнению, это затронет только те комплексы, которые максимально приближены к жилью (например, апартаменты и квартиры, расположенные в одном корпусе).

Есть застройщики, которые самостоятельно берут на себя обязательства по возведению объектов инфраструктуры для будущих жителей апарт-комплекса. При этом стоимость такой недвижимости уступает аналогичным проектам с квартирами.

Для ряда покупателей социальная инфраструктура и вовсе не имеет никакого значения. В приоритете может быть локация и статус комплекса. Апартаменты также могут покупать, чтобы затем сдавать в аренду.

На рынке уже есть предложения с отделкой и меблировкой.

Застройщик в будущем возлагает на себя обязательства сдавать помещения в аренду и выплачивать собственнику чистый доход, — объяснил эксперт Сергей Ковров.

Несмотря на большое предложение и разнообразие апартаментов, спрос на квартиры по-прежнему в приоритете. Доля сделок с апартаментами варьируется в пределах 8–10%. Это легко объяснимо.

Да, цена недвижимости имеет значение, но и минусов у апартаментов пока немало. Главные из них — невозможность получить регистрацию, отсутствие или недостаток социальной инфраструктуры рядом с домом и трудности с получением кредита.

На покупку коммерческой недвижимости не распространяются льготные ставки по ипотеке.

Источник: https://life.ru/p/1347814

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Чем опасны апартаменты

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.

Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.

В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации.

Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией.

Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право ать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед.

На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Не пропустите:

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Чем опасны апартаменты

Цена аренды апартаментов на 20–30% выше, чем обычной квартиры в той же локации. В случае среднесрочной или краткосрочной аренды ценник вырастает на 30–40%, долгосрочной — на 10–15%, говорит Владимир Федоров, заместитель гендиректора “Пулково Скай”.

“Жить в гостинице постоянно — дорого, если мы говорим о форматах апартаментов, ориентированных на краткосрочную аренду, — уточняет Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.

— Но если сравнивать стоимость проживания в арендной квартире с затратами на транспорт и досуг в городе, то она выйдет больше, чем арендная плата в коливинге, где у резидентов есть возможность жить, учиться, общаться и работать в одном месте за счет богатой инфраструктуры”.

Коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, — тарифы для нежилых помещений выше. При этом зачастую коммуналка включается в стоимость проживания.

Без комиссий

Более высокая цена, по словам Николая Антонова, партнера, генерального директора “МТЛ.

Управление недвижимостью”, связана и с сервисной составляющей: наличием как обязательных услуг в виде охраны и службы ресепшен, так и возможности дозаказать такие опции, как клининг, стирка, доставка продуктов, выгул собаки и пр.

При этом величина надбавки будет разной для спального района и для центра. Но и “внутри” центральных районов есть более–менее привлекательные локации, говорит он.

К числу минусов эксперты относят и постоянную смену соседей, и, как следствие, возможность оказаться рядом с людьми другого круга. Шансы их встретить повышаются в апарт–отелях, где юниты сдаются под краткосрочное проживание.

К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж.

Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре.

Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24.

“В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство”, — говорит Николай Антонов.

Кто в нумерах?

Портрет проживающих в апартаментах довольно разношерстный — от обеспеченной молодежи творческих профессий до солидной публики.

Краткосрочно апартаменты арендуют на время командировок, проведения ремонта в квартире или в ожидании ключей от нового дома, а также туристы, нередко встречаются и жильцы, которые переживают сложности в семейных отношениях или уже находятся в стадии развода, рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

“Есть те, кто только приехал в Петербург, получил хорошо оплачиваемую работу и собирается перевезти семью, но еще не нашел подходящий вариант для семейного гнезда. Однако живут и семьями”, — добавляет Николай Антонов.

“В большей степени это приезжие, в меньшей — петербуржцы. Чаще всего — работающие, реже — учащиеся, — говорит Владимир Федоров. — В большинстве своем апартаменты снимают для проживания одного–двух человек.

Обеспеченные арендаторы (топ–менеджмент компаний и корпораций, зарубежные гости) чаще всего проживают в четырехзвездочном апарт–отеле Docklands и пятизвездочном Staybridge, те, чье пребывание связано с Петроградской стороной или севером города, выбирают трехзвездочный Avenue Apart или YE’S на Хошимина. Связанные с Москвой гости города отдают предпочтение Vertical на Московском и Salut!”.

Апартаменты высокого ценового сегмента выбирают обеспеченные люди старшего поколения — часто такой подарок им делают финансово обеспеченные дети, добавляет Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства “МК–Элит”.

Мы предпочитаем ориентироваться на позитивный сценарий развития ситуации. Недвижимость всегда была надежным активом и останется таким в будущем. При этом текущее состояние рынка показало, что именно апарт–отели находятся в более выигрышном положении. До пандемии загрузка наших введенных в эксплуатацию объектов колебалась от 84 до 100%.

Сейчас она составляет 65% в Петербурге и 75% в Москве. Мы ориентированы на среднесрочное размещение от одного месяца — формат, который менее подвержен кризисам и сезонности. Такой подход обеспечивает операционную доходность нашим инвесторам на уровне 8–12% годовых. Единственная тенденция, которую мы отметили для себя, — это изменения в поведении инвесторов.

Они теперь либо стараются быстрее вложить средства, либо, наоборот, выдержать паузу и перенести сделку до момента стабилизации ситуации. Заработать на недвижимости можно даже в самые страшные кризисы. Сейчас более 50% клиентов наших объектов — это корпоративный сегмент, еще 35% — это “самоизолировавшиеся” гости, которые пережидают у нас период пандемии.

Остальные — студенты и арендаторы, проживающие на период ремонта своих квартир. Апарт–отели — это инвестиционный продукт. Самые минимальные цены именно на старте проекта. А для инвестора важно максимально выгодно вложить свои деньги, ведь ближе к сдаче стоимость юнитов вырастает минимум на 20%.

В нашей сети в большинстве случаев апартаменты распродаются именно на старте, текущие продажи в период пандемии соответствуют плановым. Перспективы развития у формата апарт–отелей есть. Причем не только в двух столицах, но и в других крупных российских городах.

Дело в том, что не весь земельный банк застройщиков предназначен для строительства жилой недвижимости. Какая–то часть по законодательству идет под строительство коммерческих объектов. Как показала текущая обстановка, торговые центры, рестораны, офисы — очень неустойчивый формат с инвестиционной точки зрения.

Мы видим, что владельцы коммерческих помещений теряют арендаторов, работодатели переводят своих сотрудников на удаленный формат, и далеко не факт, что они вернутся к привычной офисной жизни. Именно поэтому девелоперы, у кого есть земля под коммерческую застройку, будут переключаться на строительство апарт–отелей.

Почему этот формат перспективен? Жить один или несколько месяцев в отеле не только не очень удобно, но и невыгодно, а найти квартиру в жилом фонде на не очень продолжительный срок сложно, к тому же такие помещения часто не отвечают требованиям по безопасности и уровню качества. Оптимальный выход в подобных случаях — именно сервисные апартаменты.

Они, с одной стороны, конкурируют с арендными квартирами, с другой стороны — с классическими отелями. Мы видим, что туристический поток в Россию год от года растет, развивается бизнес–туризм, увеличивается внутренняя миграция. Так что заполняемость качественных проектов вернется на докризисный уровень уже к концу текущего года.

Впрочем, сейчас мы находимся в самом начале кризиса. Последствия пандемии могут проявиться как в снижении спроса, так и в пересмотре участниками рынка стратегий развития. Многие ждут стабилизации ситуации, чтобы построить более долгосрочные прогнозы. Но, как бы ни была избита фраза “кризис — это время возможностей”, доля правды в ней есть.

Антон Агапов

директор по развитию сети апарт–отелей YE’S

Материал подготовлен специально для а апартаментов

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/07/29/Ostavajtes_nadolgo

Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов

Чем опасны апартаменты

Апартаменты появились на рынке недвижимости Подмосковья около 10 лет назад. С каждым годом они становятся все популярнее за счет, как правило, выгодного расположения и низкой цены по отношению к аналогичным квартирам. Какие издержки есть у апартаментов, кому они подойдут и к чему нужно быть готовым покупателю, читайте на портале mosreg.ru.

Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>

Правовой статус апартаментов

Источник: Главное управление государственного административно-технического надзора Московской области

В настоящее время правовой статус апартаментов не определен.

Такой формат жилья существует относительно недавно, поэтому еще не сформировалось как прямого законодательства, так и устоявшейся судебной практики по этому формату недвижимости.

Однако из-за все большей популярности апартаментов создание правового поля неизбежно, считает Александр Дужников, Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group.

Как в Подмосковье продать квартиру, купленную с участием маткапитала>>

Нежилая недвижимость

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Тем не менее, фактически апартаменты признаются коммерческой недвижимостью, и, хотя в таком здании спроектированы «квартиры», признать их жилыми нельзя.

К строительству такой недвижимости предъявляют меньше требований по этажности, высоте потолков, освещенности, созданию инфраструктуры. Поэтому апартаменты часто расположены очень близко к автомобильным и железным дорогам, развязкам, метро. Это вдвойне выгодно благодаря транспортной доступности и невысокой цене.

Однако у нежилого помещения есть ряд негативных особенностей, которые отличают их от квартир. Так, на апартаменты легче наложить арест и продать их с торгов в случае признания собственника должником, отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

«В случае прокладки новой трассы машины могут ехать практически у балкона на пятом этаже, ведь это по предназначению не жилая квартира, а офис, эллинг или гараж», – добавляет эксперт.

Покупателю важно понимать, что перевод этих помещений в жилые невозможен, потому что они уже построены без учета норм, обязательных для жилого фонда.

Как предпринимателям в Подмосковье получить отсрочку по арендной плате>>

Стоимость апартаментов

Источник: Фотобанк Московской области

За счет нежилого статуса апартаменты в Московской области дешевле квартир в среднем на 25%, иногда разница доходит до 30%, отмечает руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева. Она приводит в пример проект, где предусмотрены и квартиры, и апартаменты.

«В жилом комплексе «Облака» (городской округ Люберцы) разница в цене составляет 30,5%. Средняя стоимость апартаментов – 93 400 рублей за квадратный метр против 121 900 рублей за метр за квартиру на аналогичной стадии готовности», – рассказывает эксперт.

Средняя цена на апартаменты в Подмосковье в августе 2020 года – 118 550 рублей за квадратный метр. При этом рост стоимости апартаментов сопоставим с ростом стоимости квартир: с начала года средняя цена увеличилась на 9,8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2019 года рост составил 20,7%.

Александр Дужников прогнозирует, что цена апартаментов будет только расти: «В ближайшее время мы сможем увидеть существенный рост цены за счет появления государственного регулирования. Стало уже понятным, что государство не станет ограничивать подобный вид строительства».

Как в Подмосковье онлайн оформить субсидию на оплату коммунальных услуг>>

Объем рынка апартаментов в Подмосковье

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Доступность апартаментов сказывается на возрастающей популярности такого формата недвижимости.  За 10 лет он сумел завоевать до 10% рынка Подмосковья.

«На сегодняшний день совокупная площадь домов с апартаментами в процессе строительства составляет 197 тысяч квадратных метров. Доля апартаментов в структуре предложения на первичном рынке Московской области составляет 3,4%», – уточняет Анастасия Черняева.

Всего в продаже от застройщиков более тысячи объектов в восьми проектах.

На каких основаниях могут выселить из муниципального жилья – разъяснения прокуратуры>>

Инвестиции и окупаемость

Источник: ©, пресс-служба Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области

По словам Анастасии Черняевой, основная масса сделок по покупке апартаментов в Подмосковье – инвестиции. Их покупают, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду. Это оказывается выгоднее, чем сдача квартиры.

Александр Дужников делает примерный расчет: «В случае покупки апартаментов для сдачи в аренду срок окупаемости составит 12-16 лет, а в случае обычной квартиры это значение увеличится до 18-22».

Однако для того, чтобы апартаменты окупились и принесли доход, нужно грамотно выбрать локацию. Они должны быть удобно расположены для работающих арендаторов, а само здание должно отвечать требованиям комфорта.

В противном случае, предупреждает Александр Цыганов, есть риск превращения здания в дешевое «арендное гетто», откуда платежеспособные квартиросъемщики будут стараться съехать, ведь апартаменты – это как правило небольшие студии, которых на этаже может быть до 15.

Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>

Налог на недвижимость

Источник: ©, pixabay.com

Поскольку апартаменты – нежилое помещение, нужно быть готовым, к тому, что на них действует другое налогообложение. Вместо привычной ставки в 0,1% для квартиры, за апартаменты гостиничного вида нужно платить 0,5% и 2% за остальные.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Льготы и субсидии

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Нежилой статус апартаментов не позволяет покупателям воспользоваться субсидиями и льготами, возможными при покупке квартиры. Так, нельзя использовать материнский капитал, получить льготную семейную ипотеку, оформить имущественный налоговый вычет.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Прописка и инфраструктура

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Еще одна издержка апартаментов – отсутствие социальной инфраструктуры. У застройщиков нет обязательства возводить в апарт-комплексах все то, что нужно для жизни – поликлиники, школы и детские сады – так как здание с апартаментами не является жилым домом.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.

Где купить таунхаус в Подмосковье: особенности загородного жилья>>

Кому подходят апартаменты

Источник: Фотобанк Московской области

Эти издержки делают апартаменты неудобными для семей с детьми. Скорее, такой тип недвижимости подойдет одиноким молодым людям и парам в качестве первого жилья, пока они не станут на ноги. Подходят апартаменты и тем, у кого уже есть «обычное» жилье и свободные средства для инвестирования.

Как в Подмосковье принять участие в программе «Семейная ипотека»>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/pokupka-apartamentov-v-podmoskove-sovety-ekspertov

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Чем опасны апартаменты

«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды. К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью.

Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL).

Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

 Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе.

Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.

Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов.

Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией.

К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля.

Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling'а.

Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам.

В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться.

Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации.

Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр.

Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту.

На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости.

Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке.

Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/12/02/817518-chem-opasni-investitsii-appart-oteli

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.