Чем опасна ипотека для покупателя квартиры

Ипотечные парадоксы. Стоит ли рисковать при покупке квартиры?

Чем опасна ипотека для покупателя квартиры

По оценке экспертов, лишь 2–4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Еще меньше этот процент, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, а значит, проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее проблемным может стать любое жилье, в том числе и ипотечное, если при его покупке упустить хоть один важный нюанс.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяет риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания.

«И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции и в меньшей степени покупатель», — считает директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивающее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т.п.

), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — Вся ответственность ляжет на продавца и покупателя». Вот такой парадокс.

Если задето право собственности на ипотечную квартиру, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания.

В сделках с использованием жилищного кредита обязательному страхованию подлежит титул собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро на выдачу денег. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что с квартирой все в порядке, и тем самым берет ответственность на себя.

Если после такой тщательной проверки осложнения все же возникли, их будет улаживать адвокат страховщика, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае вернет остаток долга по кредиту банку, если сделка признается недействительной.

«Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки выгодоприобретателю, которым, разумеется, является банк (как лицо, выдавшее кредит на покупку квартиры), — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа.

 — Таким образом, банки фактически не несут риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Однако, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика наедине с банком. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. Чалаевы купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита.

По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, у третьих лиц имелись притязания на правообладание данной квартирой.

Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

За два года после смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком.

Как оказалось, страховая компания и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г.

, а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили комплексную страховку, включающую и страхование титула от утраты права собственности при претензиях со стороны третьих лиц.

«Многие потребители считают, что когда покупка совершается по ипотеке, то можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Однако банки и страховые компании вопреки распространенному мнению обычно проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться.

Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяются только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Остальные нюансы в дальнейшем могут проявить себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при покупке квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная беда — это третьи лица, претендующие на жилье.

Такое случается, например, при возникновении споров между наследниками или разделе имущества между супругами, признании недееспособным продавца квартиры, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем, даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, невозможно заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий».

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или старики, иногда не понимающие значения своих действий.

«Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители не отдавали себе отчет, совершая данную сделку, — предупреждает С. Поправка.

— Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина.

— Однако договор все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на документе. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным четвертым по счету собственникам. Выяснилась вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки.

Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволило разобраться в проблеме».

Не являются редкостью всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Такие сделки в соответствии с Гражданским кодексом недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в этом случае в дальнейшем становится покупатель.

«Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — рассказывает И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки.

Однако в руках опытного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд крутили под военные сертификаты. То есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего жилье перепродавалось десятки раз.

В качестве ее сособственников в ряде случаев выступали несовершеннолетние дети, и для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина.

— И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не было в природе (то есть оно было подделано), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой.

Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100 % проверить историю объекта. Поэтому полагаться только на банк или страховую компанию не стоит. Опытные риэлторы не помешают и в сделке с привлечением ипотечного кредита. И даже в этом случае риски остаются. А потому спасение утопающего — дело рук известно кого…

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

К СВЕДЕНИЮ

Несколько полезных советов

– Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.

– Не имейте дело с наследственными квартирами.

– Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена (особенно если это не родственник бывшего владельца).

– Указывайте в договорах реальную сумму сделки.

– Не покупайте квартиры, которые много раз перепродавались.

– Не приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек сделок.

– Выбирайте квартиры в недавно построенных домах.

– Страхуйте титул собственности как минимум на три года.

– Не имейте дела с продавцами, скрывающими оригиналы.

– Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.

При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но это плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств…

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnye-paradoksy-stoit-li-riskovat-pri-pokupke-kvartiry-217344/

Чем опасна ипотека?

Чем опасна ипотека для покупателя квартиры

Бытует мнение, что ипотечный кредит несёт в себе некоторую опасность. Так ли это? Давайте попробуем разобраться, опасна ли ипотека и если опасна то почему.

Что такое ипотека?

Первым делом поставим все точки над i и разберёмся что такое ипотека. Ипотека – один из типов кредитования, при котором покупаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту.

Ипотечные программы кредитования нацелены в первую очередь на покупку жилой недвижимости – квартир, таунхаусов и загородных домов, хотя ипотека на коммерческую недвижимость в последнее время тоже приобрела некоторую популярность.

Опасности, которые таит в себе ипотечный кредит

Единственная серьёзная опасность, которую может нести в себе ипотечный кредит – это вероятность не рассчитаться с долгом. Одними из отличительных черт ипотечного кредитования является обязательный залог покупаемой квартиры и обязательность первого взноса.

Давайте рассмотрим неприятную, но возможную ситуацию – вы потеряли источник дохода (или ваш доход существенно снизился) и при этом вы остаётесь должны банку несколько миллионов рублей. Ситуация действительно опасная, но не безвыходная.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно “навязывают” заёмщикам.

Если причины наступления вашей неплатёжеспособности подпадают под страховой случай – выплаты по страховке покроют целиком или частично ваш ипотечный долг. Страховым случаем может быть признана смерть заёмщика (или одного из созаёмщиков) или, например, потеря трудоспособности (инвалидность).

Детали зависят от вашего страхового договора.

Во-вторых, даже если ситуация приведшая вас к бедствию не попадает под страховой случай, всегда можно договориться с банком об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Эти меры способны дать вам временную передышку или снизят ваши ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита.

Получается, что эта ситуация не так уж и опасна. Особенно если учесть что ипотечные кредиты чаще всего берут семейные пары, которые выступают созаёмщиками. Даже если один из супругов потеряет доход, второй “подстрахует” и, скорее всего, сможет какое-то время в одиночку выплачивать кредит.

Ещё одно распространённое опасение неопытных заёмщиков – банк неожиданно потребует срочного погашения всей суммы долга, а при невозможности продаст залоговое имущество “с молотка”.

Если вы собираетесь исправно платить кредит и правильно рассчитали свои силы, то такой ситуации не должно возникнуть.

В кредитном договоре, который вы подписываете, получая ипотеку, точно описаны все возможные поводы, когда банк вправе потребовать от заёмщика полного погашения остатка долга. В основном эти причины связаны с возможными просрочками в выплатах по ипотеке.

Например, если вы дважды за один календарный год просрочили выплаты более чем на 3 дня (условия разняться в зависимости от банка), банк вправе потребовать досрочного погашения. Но на самом деле – не факт что он этого потребует.

Худой мир лучше хорошей ссоры и банк знает об этом. Если вы платите более менее исправно – никто не будет вас трогать, вы итак приносите банку хороший доход.

А пункт о досрочной выплате скорее выступает для банк подстраховкой и острасткой для непутёвых заёмщиков.

Ещё один случай, когда банк может потребовать досрочного погашения – серьёзное уменьшение ликвидности залога. Как это может случиться? Может произойти пожар, землетрясение или какое-либо другое бедствие.

Опять-таки, страховка покрывает львиную долю таких случаев. Часто в договорах присутствует пункт, грозящий требованием досрочного погашения, в случае умышленного уменьшения заёмщиком ликвидности объекта недвижимости.

Как такое может произойти на практике – представить себе сложно, так что опасаться этого не стоит.

Вообще, все случаи, когда банк вправе потребовать от заёмщика срочного погашения кредита – описаны в особом разделе кредитного договора. Перед тем как его подписать, не поленитесь прочитать все пункты этого раздела внимательно и не постесняйтесь задать менеджеру банка вопросы, если они у вас возникнут.

А если банк вдруг поднимет ставку по ипотеке?

Теоретическая вероятность такого развития событий ранее присутствовала, но теперь, в большинстве банков, при оформлении ипотечного кредита, ставка фиксируется не только в договоре, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Такая фиксация ставки позволяет не думать о возможных изменениях ставки заёмщику.

А если доллар/евро вырастет/упадёт? Если рубль девальвируют?

Если ипотека взята в рублях и рубль серьёзно упадёт в цене – это сыграет только на руку заёмщику, ведь ежемесячный платёж останется прежним, тогда как объективная ценность рубля упадёт. То есть, фактически вы будете платить меньше.

Если кредит взят, например, в долларах и доллар резко вырос в цене – придётся платить больше в рублёвом эквиваленте. Если кредит взять в долларах и доллар упал в цене – заёмщик оказывается в выигрыше.

Именно поэтому эксперты советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход.

Какие ещё опасности могут быть?

Других серьёзных опасностей, кроме тех, которые перечислены выше, на наш взгляд, ипотечный кредит не несёт. Однако, некоторых неприятных моментов можно избежать, если знать о них заранее. Так, например, никогда не следует забывать о том, что банк всегда в первую очередь блюдёт свою выгоду.

Если вам кажется, что вы нашли очень выгодный кредит – проверьте ещё раз его условия. Если ставка по кредиту очень маленькая, наверняка найдётся какое-нибудь условие, позволяющее банку получить с вас дополнительную комиссию или каким-то образом увеличит ваш ежемесячных платёж.

Это нельзя называть серьёзной опасностью, но потерять на этом некоторую сумму денег заёмщик может.

Вывод

В целом, механизм выдачи ипотечных кредитов на данный момент отлажен, а права ипотечного заёмщика достаточно хорошо защищены. возможная опасность – получить требование о досрочном погашении. Но если вы являетесь добросовестным клиентом – ипотека для вас безопасна.

  • Кто такой кредитный брокер
  • Ипотека. С чего начать?

Авторизация через сервис Loginza:

Источник: http://mskred.ru/chem-opasna-ipoteka.html

Опасности при покупке ипотечной квартиры

Чем опасна ипотека для покупателя квартиры

Квартиры, которые куплены по ипотечному кредиту, и которые находятся в ипотеке у банка, сами по себе обладают рядом неоспоримых преимуществ перед свободными квартирами. Однако, они таят в себе и ряд опасностей. Чтобы их избежать, необходимо задать собственнику ряд вопросов.

Какие же моменты должны насторожить покупателя.

1. Цель кредита, под который заложена квартира

Кредит мог оформляться как для покупки указанной квартиры, так и по обязательствам другого лица, или на иные цели, не связанные с приобретением данной квартиры (например, на развитие бизнеса или приобретение автомобиля).

Если квартира заложена под иные цели, целесообразно узнать – свободна ли она физически (проживает ли в ней собственник или члены его семьи) и юридически (есть ли зарегистрированные лица).

Если проживающие и зарегистрированные есть и сделка не альтернативная, целесообразно узнать – могут ли данные лица выехать и перерегистрироваться в другое жилое помещение. Если нет – стоит поинтересоваться, где планируется всем жить после продажи квартиры.

Если ответ на вопрос вызвал сомнения, от сделки рекомендуется воздержаться – поскольку существует риск, что выехать собственники никуда не смогут со всеми неприятными последствиями для покупателя.

Если же в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, и у собственников есть иное помещение – риски, связанные именно с ипотекой, минимальны.

2. Своевременно ли погашается кредит, не имеется ли просроченной задолженности по кредиту

Если просроченная задолженность имеется, то необходимо выяснить сумму долга (с учетом процентов и неустоек) и поинтересоваться о дальнейших действиях собственников – хватает ли денежных средств на покупку альтернативной недвижимости после закрытия долга перед банком, или иное жилое помещение имеется уже сейчас и собственники готовы туда выехать и перерегистрироваться до сделки.

В том случае, если ответы на вопросы не будут соответствовать фактической ситуации (например, задолженность сопоставима с ценой квартиры, но при этом собственник уверяет, что купит другую после сделки или возьмет кредит на покупку квартиры) – сделка сопряжена с тем же риском, что и в первой ситуации: собственнику и его семье просто некуда будет выехать после сделки, в связи с чем от покупки данной квартиры безопаснее отказаться.

3. Использовался ли материнский капитал

Если для покупки или погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира должна быть оформлена, в том числе, и в собственность детей. Реализация долей детей в этом случае происходит при согласии органов опеки и попечительства.

При этом, если квартира приобретается с использованием средств материнского капитала, это условие будет отражено в договоре купли-продажи, а вот если материнский капитал использован на погашение ранее взятого ипотечного кредита – в договоре купли-продажи это обстоятельство не будет отражено.

Таким образом, если родители использовали материнский капитал на погашение ипотечного кредита, а несовершеннолетние не включены в число собственников, при дальнейших недобросовестных действиях родителей (если родители не оформят приобретаемую равнозначную квартиру в собственность, в том числе, и детей), сделка по продаже квартиры может быть оспорена в интересах детей.

Для получения информации об использовании материнского капитала необходимо запросить справку из Пенсионного фонда.

4. Какова схема сделки по продаже квартиры.

Схему можно узнать у собственника и уточнить у менеджера банка, который будет сопровождать сделку.

Обычно у крупных банков схема сделки продумана таким образом, чтобы права покупателя не были ущемлены. Сделка проводится через банк-кредитор, а ипотека снимается банком до подачи на регистрацию договора купли-продажи (как правило, на сделке присутствуют наряду с продавцом и покупателем сотрудник банка, который и подает заявление о снятии ипотеки).

В том случае, если продавец или банк предлагают иную схему сделки, например, сначала направить деньги на погашение кредита, а затем уже совершить сделку по покупке квартиры и оплате оставшееся часть денежных средств, стоит воздержаться от приобретения данной квартиры.
Подробно о том, как проходит сделка по покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка, а также о преимуществах данных квартир перед «свободными», можно прочитать в статье на канале Про Дом.

Также на канале Про Дом можно узнать какие квартиры опасно покупать, а также о плюсах и минусах проведения расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

Подписывайтесь на канали следите за публикациями – будет еще много интересного и полезного!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e1c77273d5f6900b6bffe48/opasnosti-pri-pokupke-ipotechnoi-kvartiry-5e3a7ea95de78a0af7b875a6

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.