Частичное погашение ипотеки

Содержание

Как гасить ипотеку досрочно?

Частичное погашение ипотеки

Жизнь в долг — это постоянные стрессы и переживания, ведь вы не знаете что будет с вами завтра и сможете ли вы расплатиться по своим долгам в будущем.

А если вы живете в купленной в ипотеку квартире и мысли о том, что сумма ежемесячного платежа очень накладная, да и срок выплаты еще целых 10-15 лет не покидают вас? Мы внимательно изучили кредитные договоры на ипотеку, разобрались со схемами выплат, и хотим вам помочь хоть немного уменьшить вашу финансовую нагрузку в будущем, да и нервный стресс в настоящем. Рассказать, как правильно платить по кредитным обязательствам и как эффективнее его погасить досрочно.

Сейчас все чаще от среднестатистического гражданина можно услышать: «у нас ипотека, мы не можем себе позволить (что-то)…». У каждого это «что-то» свое: поездка в отпуск, развлечения и досуг с семьей и друзьями, покупка новых вещей и другое.

Все мы заложники ситуации и зависим от стабильности своего дохода. Когда дохода хватает, мы без особых усилий платим свой ежемесячный платеж и не переживаем о дальнейшей выплате.

Но если ситуация нестабильная, вам сократили зарплату, грозят уволить, или в семье появилось пополнения, привычная жизнь может пошатнуться.

При оформлении ипотеки кредитные специалисты в большинстве случаев предлагают исключительно аннуитетные платежи для погашения кредитных обязательств. А это значит, что на протяжении одобренного срока, вы будете гасить долг в виде одной и той же суммы.

Что это значит для вас: На протяжении 10-20 лет, вы ежемесячно будете вносить в счет погашения своего долга сумму, скажем, в размере 17500 рублей. Конечно, здесь стоит учитывать множество факторов, которые будут и плюсами, и минусами.
ДостоинстваНедостатки
  • Вам не нужно думать об изменениях в сумме платежа, вы можете настроить автоплатеж и ваш личный онлайн-банк будет ежемесячно делать отчисления на счет банка;
  • Со временем и инфляцией, кажущаяся довольно приличной на сегодняшний день сумма, через 10 лет будет уже не такой неподъемной.
  • На период в 10-20 лет на вас лежит обременение в виде крупной суммы с ежемесячной выплатой, при этом вы не застрахованы от потери работы или трудоспособности;
  • В начале погашения долга вы гасите насчитанные банком, на весь период действия кредитного договора, проценты. В случае же потери дохода вы не сможете отказаться от выплаты долга, аргументируя, что вы уже погасили основной долг. По сути, вы его только начали гасить — это страховка банка, на случай вашего форс-мажора.

А теперь самое важно! Еще 10 лет назад все банки запрещали своим клиентам досрочно погашать полученные кредиты. Это логично — банк теряет свою прибыль.

Но благодаря принятому 19 октября 2011 года ФЗ, все граждане получили право на досрочное погашение долгов.

И если в вашем настоящем договоре по ипотеке прописано, что вы не можете досрочно погашать ипотеку или оговорены штрафы, вы смело можете обращаться в суд и восстанавливать свои права на свободное погашение долгов.

Следовательно, гасить ипотеку досрочно может каждый кредитующийся, если у него есть для этого дополнительные возможности. И можем вас уверить — это одно из самых правильных решений: направить дополнительный доход на погашения долгосрочной задолженности.

Зачем спешить и платить наперед?

Некоторые наверно спросят, а зачем, собственно говоря, куда-то спешить и платить больше сейчас? Ведь изначально их устроили условия, и их не испугала переплата по кредиту практически в 2 раза.

Но обстоятельства могут меняться, и вы можете стать обладателем дополнительного непредвиденного дохода, который вы с легкостью можете потратить просто на себя. Но те, кто понимает цену своему времени и деньгам всегда думают на перспективу.

Зачем платить дольше, если можно сделать шаг к ближайшему будущему, в котором:

  • на вас нет обременительного долга: он может быть и небольшой, но эти деньги будут реально нелишними для вашей семьи;
  • вы становитесь полноправным владельцем купленной недвижимости, сняв с нее банковское обременение (возможно, вы захотите продать ранее купленную квартиру, и приобрести что-то получше и побольше);
  • уменьшаете свою переплату банку в виде процентов, тем самым высвобождая часть денег для своих личных потребностей.

Досрочное погашение и его виды

Прочитав договор кредитования, вы, скорее всего, найдете всего 2 вида досрочного погашения задолженности: частичное и полное. Как правило, найти разом крупную сумму, к примеру, 1-2-3 млн. рублей очень сложно, а если говорить о кредите в 4-5 млн. рублей, то и вовсе для большинства это неподъемные деньги.

Вы можете выиграть крупную суммы в лотерею, или вам нежданно достанется щедрое наследство, тогда прекрасно, вы сможете разом погасить тело кредита, и проценты, полагающиеся банку на день уплаты долга. Чем раньше вы смогли внести всю сумму по кредитной задолженности, тем, соответственно, меньше переплатите денег банку.

Но это утопия, и таких случаев от силы 1% на все ипотечные кредиты.

Второй вариант — это частичное досрочное погашение задолженности. К примеру, у вас ипотека на 10 лет, с суммой ежемесячного платежа в 17500 руб. Заемщик имеет стабильный доход и в состоянии ежемесячно выплачивать долг в том же размере. Но помимо основного дохода, в семье появляется дополнительная сумма, которую можно внести в счет частичного погашения кредита.

Появиться дополнительные средства могут из разных источников:

  • начисление единовременного налогового вычета на покупку жилья, выплачиваемого при официальном трудоустройстве и исправной оплате налогов предприятием;
  • получение материнского капитала за рождение второго и более ребенка, предоставив соответствующий сертификат в банк можно погасить часть задолженности по кредиту на жилье;
  • продажа любого значимого имущества;
  • получение наследства;
  • крупный выигрыш;
  • окончания срока вкладной операции и получение полной суммы депозита на руки;
  • другие личные накопления.

В таком случае клиент заблаговременно должен уведомить банк, что хочет внести сумму в счет досрочного погашения задолженности.

Обратите внимание! Банк предусматривает срок в 1 месяц для предоставления соответствующего заявления о предстоящем платеже с целью досрочного погашения займа. Фактически клиент должен уведомить банк о своих намереньях не менее чем за 1 рабочий день.

То есть, клиент лично может обратиться в банк и составить письменное заявление, в котором указывается размер внеочередного платежа, без учета обязательного. После этого можно делать взнос, и банк, получив платеж, сразу сделает пересчет по кредиту, предоставив возможность клиенту пересчитать остаток долга.

Что делать с кредитом после внесения дополнительных средств?

Сразу после внесения дополнительной суммы в счет досрочного погашения задолженности кредитный специалист задаст вам логичный вопрос: «Что делаем с кредитом: уменьшаем срок или ежемесячный платеж?». На первый взгляд, уменьшить срок кредита — это единственное правильное решение.

То есть, вы будете платить за кредит не 10 лет, а, скажем, 7,5, что значительно приятнее для нашего сознания. Но, давайте не забывать про форс-мажоры с работой и здоровьем. Конечно, если вы на 100% уверенны что сумма в 17,5 тыс. рублей для вас вполне приемлемая, и вы хотите скорее доплатить кредит, тогда лучше выбрать уменьшение срока кредитования.

Но если же вы не уверены в стабильности вашего дохода, тогда лучше отдать предпочтение уменьшению размера ежемесячного платежа.

Что вы получаете? К примеру, вы внесли в качестве дополнительной суммы 540 тыс. рублей. Вам сделали пересчет, и после этого, сумма вашего ежемесячного платежа стала 12700 руб.

Согласитесь, это довольно значительное изменение в ваших кредитных обязательствах. Но мы же не будем останавливаться на достигнутом? Вы-то по-прежнему можете вносить все те же 17500.

А это значит, что делая ежемесячное, хоть и небольшое досрочное погашение, вы с каждым разом уменьшаете свое обременение.

Важно помнить, что банк может вносить некоторые поправки, скажем, ограничивать сумму минимального досрочного платежа, и вы, к примеру, не сможете вносить по 5 тысяч, а предел будет в размере 10 тысяч. Тогда постарайтесь сэкономить, и через месяц внести таки эти 10 тысяч.

Таким образом, вы постепенно можете снизить свою кредитную нагрузку до минимума, и, соответственно, переплатить меньше процентов, да и, в конечном итоге, сами закроете кредит раньше на 2-3 года, чем планировали изначально.

Ну а если рассматривать неблагоприятный момент, и вы будете временно нетрудоспособны, то платить по кредиту 10 тысяч куда проще, чем 17 тысяч. Да и поездку на море можно будет спланировать, если не вносить в счет кредита 5-6 месяцев те самые 7 тысяч.

Что еще вы должны знать о досрочном погашении

Теперь бонусы! Допустим, вы смогли-таки погасить ипотеку досрочно одним платежом, неважно на каком сроке это произошло.

Как вы уже поняли, вначале банк берет в счет оплаты в основном проценты по кредиту и только потом само тело. В первые пару лет размер оплаты процентов составит примерно 70-90% вашего ежемесячного платежа.

Следовательно, если вы выплатили ипотеку не за 10 лет, а за 5, то переплата процентов будет очевидной.

По закону, получение дополнительной выгоды банком, в виде поступления средств в качестве уплаты процентов за неиспользованный период является незаконной наживой и может быть обжаловано через суд. Решить такую ситуацию в большинстве случаев можно мирно.

Для этого нужно подать соответствующее заявление в банк с просьбой пересчета ранее уплаченных процентов и возмещения разницы, уплаченной клиентом за неиспользованный кредитный период. Расчет величины обязательных к уплате процентов можно сделать и самостоятельно.

Вам нужно найти в договоре размер предусмотренных банком процентов за весь период, и вычесть период, на который сократился срок выплаты. Вы получите сумму процентов обязательную к погашению. Остальное вы вправе требовать к возмещению.

Еще один нюанс: не верьте тем, кто говорят, что гасить кредит досрочно, при аннуитетных платежах невыгодно, особенно если делать это в конце срока. С одной стороны вы действительно особо не уменьшаете переплату по процентам, и сможете сэкономить немного. Но вы задумайтесь о пользе для вас.

Если у вас реально есть возможность расплатиться с кредитом как минимум на год раньше, то это прекрасная возможность снять с себя надоевшие кредитные обязательства, перестать думать о долге и подумать о приобретении чего-нибудь еще или о предстоящем отпуске.

Досрочное погашение выгодно всегда: либо вашему карману, либо вашей нервной системе!

И последнее: после уплаты кредита полностью, возьмите в банке справку, что долг закрыт. Ведь в практике есть немало примеров, когда клиент недоплатил 10-20 рублей, а через время долг накопился на несколько тысяч. Будьте бдительны, ведь вы рискуете только собственными деньгами.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/vyplachivaem-ipoteku-dosrochno-pravila-i-podskazki

Советы для заемщиков: частичное досрочное погашение ипотеки

Частичное погашение ипотеки

Перед заемщиком встаёт вопрос погашения займа в короткие сроки с минимальной переплатой по процентам. Наиболее выгодной считается полная выплата ипотеки в первую пятилетку.

Законодательство допускает подобные действия заемщика. Кредитные учреждения неохотно на это идут, поскольку теряют прибыль от начисляемых процентов.

Банки используют различные уловки в кредитном договоре, запрещающие или ограничивающее погашение долга до срока.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Для любого банка быстрый возврат займа не желателен, так как теряется прибыль от выплаты процентов.

Исключить досрочное погашение кредитная организация не может, это противоречит законодательству. С предоставлением заемщику права на досрочное погашение, одновременно наложено и ограничение на подобные действия, т.к. досрочное погашение возможно только с разрешения банка.

Право на досрочное погашение, как частями, так и полностью, установлено в ст. 810 (ГК).

Нормы, закрепленные в этой статье, следующие:

  1. Обязанность заемщика возвратить полученный кредит в срок, руководствуясь установленным в договоре порядком.
  2. Предусмотрена возможность досрочного, полного или частичного погашения.
  3. О намерении погасить досрочно свой долг гражданин обязан уведомить займодавца. Установлен срок уведомления, он составляет не менее 30 дней. Допускаются и более короткие сроки для подачи уведомления с обязательным закреплением в кредитном договоре.
  4. Кредит считается погашенным, полностью или частично, только тогда, когда деньги переданы кредитору или поступили, а главное, зачислены на счет займодавца.

Перечислив денежные средства, потребуйте выписку или иное подтверждение денежного поступления на счет.

Предлагаем вам образец справки о полном закрытии кредита: Скачать.

Есть банки, готовые пойти навстречу клиента, есть такие, которые такой вариант отвергают, даже не обсуждая. Для собственной финансовой безопасности банки устанавливают ограничения для минимальной и максимальной суммы частичного досрочного погашения.

Заемщик имеет полное право погасить частично или полностью ипотечный кредит. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Условия и ограничения кредитного договора

Прежде чем начать сотрудничество с кредитной организацией, нужно ознакомиться с условиями работы, ее порядком, а главное, внимательно изучить ипотечный договор.

В договоре встречаются ссылки на документы и если банком будут приняты изменения, на основании этого могут меняться и условия кредитного договора. Изменения размещаются на сайте кредитной организации.

Особое внимание уделяется «Индивидуальным условиям», в которых прописаны сумма, сроки ипотеки, процентная ставка и правила досрочного погашения.

Еще одна очень важная деталь договора – график погашения, в котором расписаны платежи по срокам и суммам.

Задержка или неплатежи могут привести к досрочному прекращению действия ипотечного договора и требованию кредитора немедленного возврата кредита.

Как кредитор может ограничить право заемщика досрочно погасить ипотеку?

Для этого используются чаще всего следующие способы, которые включаются в договор:

  • Устанавливается и ограничивается размер выплат. Получается так, что меньшую сумму выплачивать нельзя по условиям договора.
  • Ограничение на сроки подачи уведомления (заявления) на досрочное погашение.
  • Устанавливается система штрафов за малейшее нарушение и замысел погасить до срока кредит теряет смысл, становится невыгодным.
  • В договоре предусматриваются комиссии за перерасчет срока погашения и размера выплат, получается, что выгодней выплатить кредит в установленный срок, чем гасить его досрочно.

Если вы хотите узнать, о продлении новой программы помощи ипотечным заемщикам, советуем вам прочитать статью.

Возврат процентов при досрочном погашении кредита

При досрочном погашении всей суммы задолженности по ипотеке заемщик может пересчитать размер взысканных процентов за фактическое время пользования кредитом.

Должник выплачивает проценты за пользование кредитом до дня его полного погашения, ст. 809 ГК РФ.

Бывают ситуации, когда выплаты по процентной ставке происходят наперёд. В таких случаях, при досрочном погашении, обосновано обращение в банк с заявлением о возвращении переплаченных процентов.

В ГК (ст. 809. п.4) установлено, что займодавец имеет право получить только те проценты, которые были начислены до дня погашения (включительно) заемщиком кредита, неважно, частично он погашен или полностью.

Все, что начислено после этого момента, подлежит возврату. Получить переплаченные деньги можно:

  1. Направив кредитору претензию и получив на нее положительный ответ.
  2. Если займодавец отказывается, обратиться в суд с иском, приложив к заявлению претензию к кредитору.

Варианты сокращения срока кредитования

В нашей стране используются два вида оплаты по ипотечному кредиту: дифференцированный и аннуитетный.

Если кредит погашается дифференцированными платежами, то вначале приходится платить больше, по мере выплаты кредита платежи снижаются, т. е. уменьшается тело кредита, а также и проценты, начисляемые на остаток.

Аннуитетный платеж — это выплата одинаковых сумм в течение всего периода кредитования. Заемщик сначала будет выплачивать проценты банку, а тело кредита будет мало меняться.

Понятно, что последний вариант выгоден больше кредитору, чем заемщику, поскольку возникает переплата по процентам.

Выбирая вариант досрочного погашения нужно ориентироваться на то, какие выплаты предусмотрены договором: дифференцированные или аннуитетные.

Существует два метода досрочного погашения ипотеки:

  • Со снижением суммы ежемесячного платежа;
  • С сокращением сроков выплаты кредита.

Каждый из вариантов принесёт выгоду. Приемлемый вид частичного досрочного погашения для кредитной организации прописан в ипотечном договоре.

Читайте статью, ипотечный кредит в декретном отпуске: дают ли и как взять, тут.

Выгода от минимизации суммы ежемесячного платежа

Обычно банк отдаёт предпочтение варианту частичного погашения кредита со снижением ежемесячного платежа. При этом срок кредита не уменьшается, а, значит, переплата по процентам останется высокой.

Клиенту данные условия выгодны. Уменьшенную сумму взноса значительно легче выплачивать каждый месяц.

Такой вариант придаёт уверенности заёмщику, что он и далее будет располагать необходимой суммой для выплаты ипотеки. При регулярном внесении большей суммы, ежемесячный платёж постепенно уменьшается.

Снижение величины ежемесячного платежа выгодно, как при аннуитетных, так и при дифференцированных платежах.

Когда выгодно сокращение срока кредита?

Сокращение срока ипотеки позволяет свести к минимуму переплату по процентам.

Максимальную выгоду от сокращения срока можно получить в случае, если:

  1. Платежи аннуитетные, то есть погашение ипотеки происходит равными суммами каждый месяц;
  2. С момента взятия ипотеки прошло не более пяти лет;
  3. Нет оговоренного штрафа и скрытой комиссии в случае досрочного погашения.

Банк редко допускает сокращение сроков погашения при частичных досрочных выплатах.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки заключается в оформлении нового займа для погашения старого. Это возможно:

  1. В организации, выдавшей кредит, по специальной программе;
  2. В другом банке.

Оформление нового кредита для рефинансирования осуществляется с целью:

  • Снижения процентной ставки (стоит рассматривать предложения с разницей от 1%);
  • Увеличения срока ипотечного кредита для снижения ежемесячного платежа;
  • Уменьшения срока ипотеки (снижение общей переплаты по ипотеке);
  • Смены банка (удобство обслуживания в другой организации).

Если клиент получает зарплату на карту другого банка, во время списания ежемесячного платежа взимаются проценты.

Следует внимательно изучить условия, предлагаемые организацией по рефинансированию и обратить внимание:

  1. На сумму страхования кредита и жилья;
  2. На условия досрочного погашения.

Несмотря на очевидную выгоду перекредитования, взвешивают все «за» и «против» перед его проведением. Только оценив все подводные камни, принимают решение о проведении перекредитования.

Возможно Вас заинтересует статья, возврат страховки после выплаты по ипотеке, прочитать об этом можно здесь.

Использование материнского капитала

Частичная досрочная выплата кредита возможна с использованием сертификата на материнский капитал.

Средства перечисляются на счёт банка-кредитора. Для осуществления операции не требуется достижение ребёнком трёхлетнего возраста.

Клиент берёт справку в банке о наличии задолженности и предоставляет её в Пенсионный фонд, собирает необходимый пакет документов, пишет заявление, которое рассматривает Пенсионный фонд в течение месяца. Ещё десять дней понадобится на перечисление денег кредитору.

Согласно законодательству, материнский капитал используют для оплаты части кредита на приобретение жилья, хотя в кредитном договоре эти условия обычно не прописаны.

Денежные средства от налогового вычета

Гражданин РФ один раз в жизни при приобретении жилья имеет право на получение налогового вычета.

Данная денежная сумма является возвратом средств от уплаченного за прошедшие двенадцать месяцев подоходного налога, оформляется при официальном трудоустройстве.

Для получения заёмщик обращается в Налоговую службу, куда предоставляет необходимый пакет документов. Сумма налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретённой квартиры или дома.

Уведомление банка

Поставить в известность банк о намерении внести повышенный платёж по ипотеке клиент должен за месяц.

Срок, длительностью в месяц, оговорён в законодательстве, банк может допустить и его уменьшение, для уточнения срока и условий должник должен обратиться в банк.

При личном обращении в отделение банка с паспортом и кредитным договором, заёмщик заполняет бланк заявления установленного образца.

Заявление отдаёт сотруднику организации, предоставившей кредит. Без этого документа банк не уполномочен списывать денежные суммы, превышающие график платежей.

В документе необходимо указать:

  • Ф.И.О.
  • Номер ипотечного договора;
  • Сумму платежа;
  • Дату выплаты в счет досрочного погашения.

Предлагаем вам образец заявления на частичное досрочное погашение кредита: Скачать.

В назначенный день заёмщик является в банк с оговорённой суммой денег. После внесения денег клиент получает новый график платежей, либо документ, подтверждающий полную выплату ипотеки.

Некоторые финансовые организации предоставляют услугу частичного погашения без посещения отделения банка. В данном случае все действия происходят в личном кабинете пользователя на сайте банка.

Досрочная выплата ипотеки выгодна для заёмщика в любом случае, нужно только определиться с суммой и сроком погашения.

Рассчитать, какая величина платежа и дата его внесения будут наиболее выгодными, можно с использованием кредитного калькулятора. Данный ресурс есть на сайте каждого банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/chastichnoe-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Как досрочно погасить ипотеку?

Частичное погашение ипотеки

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

  1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
  2. Пишет соответствующее заявление.
  3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
  4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
  5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
  6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

  1. Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
  2. Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
  3. Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
  4. При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).

Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

Процедура возврата состоит из следующих этапов:

  1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
  2. В указанный день вносятся необходимые средства.

Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

  • сократить срок ипотеки;
  • уменьшить сумму платежей.

Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

  • В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
  • Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
  • Платёж аннуитетный.
  • Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
  • Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

Расчёт досрочного погашения ипотеки

Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

Что делать после досрочного погашения ипотеки?

В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

  • паспорт;
  • ипотечный договор;
  • график платежей;
  • квитанцию о выплате задолженности.

Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

  • паспорт;
  • оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
  • закладная;
  • доверенность от банковского работника на снятие обременения;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
  • заявление с просьбой о снятии обременения;
  • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

Как вернуть страховку?

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

  • справку о закрытии ипотечного кредита;
  • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Как быстро погасить ипотеку – 6 способов досрочного погашения ипотечного кредита

Частичное погашение ипотеки

В последние годы ипотечный кредит стал для россиян одним из немногих реальных способов приобрести квартиру. Однако, оформление подобной ссуды всегда сопровождается серьезной финансовой нагрузкой на заемщика.

Логичным следствием этого выступает стремление должника быстро выплатить ипотеку, что позволяет не только полноценно распоряжаться семейным бюджетом, не отдавая его значительную часть банку, но и снять обременение с квартиры или дома, купленного в кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Действующее в стране законодательство предоставляет любому заемщику право досрочно погасить ипотеку.

Банк не может воспрепятствовать этому при помощи каких-либо штрафных санкций, дополнительных комиссий и других видов платежей.

Единственное, что разрешается кредитной организации – предусмотреть в договоре процедуру досрочного погашения ипотеки, не важно при этом, частичного или полного.

Например, практически все солидные финансовые учреждения устанавливают определенный срок до следующего очередного платежа по кредиту, до наступления которого клиент обязан предупредить банк о досрочном погашении. В противном случае оно будет осуществлено во время следующей регулярной выплаты.

Важно! Любые штрафы, финансовые санкции и дополнительные комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита, даже включенные в договор, могут быть оспорены в суде.

Существующая на данный момент арбитражная практика наглядно демонстрирует, что такие дела практически всегда выигрываются заемщиком.

Поэтому банки, как правило, не доводят конфликт до суда, соглашаясь на законные требования клиента.

Время для досрочного погашения ипотеки

Достаточно часто заемщиков интересует вопрос о том, через сколько можно погасить ипотеку.

Его актуальность связана с тем, что до недавнего времени многие банки разрешали вносить досрочные платежи, начиная с определенного момента времени после подписания кредитного договора.

Однако, этот условие также не является законным, поэтому начинать досрочные платежи разрешается в течение всего срока действия соглашения с банком.

Вместе с тем, принимая решение о внесении денежных средств раньше предусмотренного графиком платежей срока, следует понимать, какова конкретная выгода от подобных действий. Далеко не всегда погашение имеющихся кредитных обязательств следует признать грамотным расходованием финансовых ресурсов семейного бюджета.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

  • Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
  • Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

  • Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования.

Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Способы досрочного погашения ипотеки

На практике применяется несколько вариантов, позволяющих грамотно произвести досрочное погашение ипотечного займа. Ключевым вопросом при выборе конкретного способа выступает происхождение финансовых средств. Наиболее очевидным в подобной ситуации является использование собственных накоплений заемщика. Однако, существуют и другие, не менее реальные варианты.

Собственные средства заемщика

Речь в данном случае может идти как о разовом внесении определенной суммы, так и о пересмотре графика регулярных выплат в сторону увеличения их сумм. Второй вариант нередко применяется при появлении у клиента банка дополнительных источников доходов.

В обоих случаях внесение денежных средств позволяет изменить условия ипотечного договора в лучшую для заемщика сторону. Главное при этом – подбирать такой вариант, чтоб максимально снизить итоговую переплату по кредиту.

Налоговый вычет

Простой и весьма эффективный вариант разом получить серьезную денежную сумму – это оформление налогового вычета. Действующее законодательство предусматривает возможность возврата ранее уплаченных физическим лицом налогов в размере 13% от стоимости приобретенного в ипотеку жилья.

Материнский капитал

Еще одним достаточно распространенным в последнее время вариантом досрочно погасить ипотеку выступает оформление сертификата на получение материнского капитала. Он выдается молодым семьям, в которых появился второй или третий ребенок.

Величина маткапитала в 2020 году составляет вполне приличную сумму в размере 466617 тыс. рублей на первенца и 616617 при рождении второго ребенка. Она может быть потрачена как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и для досрочного погашения уже взятого кредита на приобретение жилья.

Потребительский кредит

Решение погасить ипотеку потребительским кредитом сложно назвать экономически оправданным. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев процентная ставка по новым финансовым обязательствам оказывается существенно выше.

Поэтому прибегать к подобной схеме имеет смысл только в крайнем случае. Например, при желании погасить ипотеку и продать квартиру, так как после снятия обременения владелец получает возможность для подобной сделки.

В этом случае часть полученных от продажи денежных средств направляется на погашение потребительского кредита, что исключает необходимость платить повышенные проценты.

Естественно, такая схема ведет к потере объекта недвижимости, но в некоторых ситуациях подобное решение становится далеко не самым худшим.

Государственные субсидии

Вполне реальным способом досрочно погасить ипотечный кредит является участие в одной из государственных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий граждан.

Сегодня действует сразу несколько подобных программ, реализация которых сопровождается либо субсидированием части расходов или процентов по ипотечному кредиту за счет бюджета, либо выделением определенной суммы.

Ее величина может составлять до 30-40%, а в случае военной ипотеки – даже до 100% от стоимости жилья.

Сегодня участвовать в подобных программах могут следующие категории потенциальных заемщиков:

  • Молодые семьи, в которых супругам не исполнилось 35 лет;
  • Семьи, имеющие двух или более детей;
  • Молодые специалисты. Эти программы часто разрабатываются отдельными регионами и финансируются как из федерального, так и из местного бюджета;
  • Военнослужащие и приравненные к ним категории граждан, например, сотрудники Росгвардии, ОМОНа, СОБРа;
  • Работники различных бюджетных организаций и учреждений;
  • Участники боевых действий в горячих точках и т.д.

Участие в какой-либо государственной программе позволяет внести весьма серьезную сумму ранее срока или получить существенные льготы даже по действующему ипотечному кредиту. Например, вполне реально за счет бюджета в полном объеме погасить ипотеку жилищным сертификатом, который оформляется для участников ВНИС (военной накопительной ипотечной системы).

Что делать после погашения ипотеки

После досрочного погашения ипотечного кредита бывший заемщик должен предпринять следующие достаточно простые действия:

  • Получить справку в банке о полном возврате задолженности по ипотеке;
  • Подать документы непосредственно в регистрационную палату или, что удобнее, в МФЦ на снятие обременения с квартиры или дома, заложенного в банке;
  • Получить выписку из реестра о праве собственности на жилье, приобретенное в ипотеку.

Выполнение перечисленных нехитрых операций предоставляет владельцу квартиры или другого объекта недвижимости возможность распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, существовавшие во время действия ипотечного кредитного договора.

Источник: https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/kak-bystro-pogasit-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.