Ценовое зонирование земель населенных пунктов

Содержание

Что такое зонирование земельного участка и какие бывают виды зонирования территорий

Ценовое зонирование земель населенных пунктов
Кадастровые работы  

Градостроительное зонирование определяет возможность застройки земельных участков в соответствии с утвержденным в регионе генеральным планом земельной застройки, поэтому важно понимать — в какой функциональной зоне поселения территориально находится земельный участок. О том, какие существуют виды зонирования территорий в генеральном плане, я подробно рассказываю ниже.

Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением. 

Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку  правовой режим.

Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Как узнать категорию земель и вид разрешенного использования

Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.

Как узнать вид зонирования земельного участка

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

Для этого:

  1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
  2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
  3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

Таблица видов зонирования земельных участков

Тип зоныНаименование зоны в действующем ГенпланеОбозначение на картахНаименование зоны в проекте измененийОбозначение на картах
ЖилыезоныЗоны коллективных садоводствЖ1Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения1ЖД
Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домамиЖ2
Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройкиЖ3Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения2ЖД
Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройкиЖ4Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры3ЖД
Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше)Ж5
Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-ПетербургаЖ6
Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова)Ж7
Общественно-деловые зоныЗоны многофункциональной общественно-деловой застройкиД1Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныД
Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданийД2
В положении о территориальном планировании не устанавливаетсяД3Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныДИ
Производственные зоныЗоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектовП1Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоныПД
Зоны предприятий I, II и III классов вредности (П2
Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктурЗоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралейУЗона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктурыУ
Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктурыИ1Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектовИ1
Зоны объектов воздушного транспортаИ2Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныИ2
Зоны объектов железнодорожного транспортаИ3Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныИ3
Зоны объектов водного транспортаИ4Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныИ4
Зоны сельхоз использованияЗоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплицС1Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктурыС
Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначенияС2
Рекреационные зоны:Зоны спортивных сооружений и пляжейР0Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныР0
Зоны лесов и лесопарковР1Зона лесов и лесопарковР1
Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользованияР2Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооруженияР2
Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типаР3Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоныР3
Зоны прочих зеленых насажденийНе обозначеныЗона дворцово-парковых комплексов и исторических парковР4
Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством[1]Р5
Зоны специального назначенияЗоны кладбищ, крематориевК1Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктурыК1
Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объектыК2Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктурыК2
Зоны военных и иных режимных объектовК3Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктурыК3
АкваторииВнутригородские акватории.АГВнутригородские акваторииНе обознач.
Прилегающая к городу акватория Финского заливаАФ

Источник: https://zembaron.ru/raznoe/zonirovanie/

Ценовое зонирование земель населенных пунктов (понятие, факторы, порядок утверждения схем зонирования)

Ценовое зонирование земель населенных пунктов

2. Зонирование земель – определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

3. Задачами зонирования являются:

обеспечение путем зонирования:

проведения единой государственной политики в области управления земельными ресурсами;

установления границ и размеров зон, порядка и режима использования земель, включенных в различные зоны;

разработки зональных и региональных (в том числе градостроительных) программ использования и охраны земель.

4. Зонирование земель осуществляется на республиканском и областных уровнях.

5. В соответствии с целевым назначением земель зонированию подлежат:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

земли особо охраняемых природных территорий;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

На территории Республики Казахстан по природным условиям выделяются следующие зоны:

1) лесостепная;

2) степная;

3) сухостепная;

4) полупустынная;

5) пустынная;

6) предгорно-пустынно-степная;

7) субтропическая пустынная;

8) субтропическая предгорно-пустынная;

9) среднеазиатская горная;

10) южно-сибирская горная.

6. Организацию работ по зонированию земель в соответствии со статьей 11 Закона Республики Казахстан от 24 января 2001 года Z010152_ “О земле” осуществляет центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами и его органы на местах.

Зонирование земель осуществляется в порядке землеустройства путем разработки республиканских, областных и региональных схем (проектов) зонирования территории, а также земель отдельных категорий.

7.

Центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами совместно с заинтересованными центральными исполнительными органами принимает решение о зонировании земель на республиканском уровне, организует и обеспечивает разработку и утверждение республиканских схем зонирования территории (природно-сельскохозяйственного зонирования (районирования), развития и размещения производительных сил, резервирования земель для развития и

размещения особо охраняемых природных территорий и других зон).

Для проведения зонирования земель на областном уровне центральный исполнительный орган по управлению земельными ресурсами совместно с заинтересованными центральными исполнительными органами осуществляет разработку в установленном порядке межведомственных нормативных правовых актов и инструктивно-методических документов по зонированию земель.

8.

Областные (городов Астаны и Алматы) уполномоченные органы по управлению земельными ресурсами совместно с местными органами по охране окружающей среды, архитектуры и градостроительства и другими заинтересованными органами по поручению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа организуют и обеспечивают разработку проектов (схем) зонирования земель на областном (городском) уровне и вносят их на утверждение областным (городов Астаны и Алматы) представительным органам.

При зонировании земель на областном (городском) уровне разрабатываются проекты (схемы) зонирования территорий, документов, включающих научные обоснования, прогнозы,

программы по установлению их целевого режима использования (сельскохозяйственные, селитебные, промышленные, природоохранные и иного назначения).

9.

Определение зон осуществляется на основе данных земельного, градостроительного и других кадастров, материалов аэрофотосъемки, почвенных, геоботанических и других изысканий и обследований, а также программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями, рыночных конъюнктур и перспективных экономических прогнозов.

Целевое использование земель устанавливается исходя из экономических, природных и других условий конкретного региона.

При этом обеспечивается соблюдение установленного законодательством Республики Казахстан порядка пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, а также действующих архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (норм, правил, нормативов).

10. Определенный при зонировании целевой режим использования территории, рассмотренный

и утвержденный в порядке, предусмотренном законодательством, является для субъектов земельных правоотношений обязательным.

11.

Данные зонирования земель, содержащие сведения о целевом режиме использования территорий, используются при организации управления земельными ресурсами, разрешении земельных споров, предоставлении земельных участков в частную собственность и землепользование, изъятии (выкупе) земель для государственных надобностей, выдаче разрешений на занятие земельного участка для изыскательских работ, осуществлении контроля за использованием и охраной земель и иных целях, связанных с регулированием земельных отношений.

12. Зонирование земель, проводимое по решению исполнительных органов, осуществляется за счет бюджетных средств.

II. Принципы зонирования земель

13. Определение территории земель с установлением их целевого режима использования основывается на принципах законодательства Республики Казахстан, регулирующих отношения по использованию и охране земли, недр, лесных и водных ресурсов, растительного и животного мира, а также архитектурно-градостроительной деятельности.

14. Зонирование земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах:

приоритета земель сельскохозяйственного назначения;

особой охраны сельскохозяйственных угодий;

целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;

возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.

15. Зонирование земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов) основывается на следующих основных принципах:

использования земель городов, поселков, сельских населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами, проектами планировки и застройки и планами земельно-хозяйственного устройства территории;

выделения за пределами городской черты пригородных зон с установленным режимом их использования.

В пригородных зонах зонирование территории осуществляется с выделением зон интенсивного развития пригородного сельскохозяйственного производства, особособо градостроительного регулирования (резервных территорий для развития города, размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального функци

, зеленых зон, занятых лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции, и являющихся местом отдыха населения.

16. Зонирование земель промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан, регулирующим отношения по использованию и охране земли, недр, охране окружающей среды, другими законодательными и нормативными актами и основывается на следующих основных принципах:

обеспечения рационального, комплексного и безопасного использования земли и недр;

обеспечения охраны окружающей природной среды;

создания необходимых условий для функционирования промышленных, транспортных и иных объектов, а также выполнения задач в области укрепления обороноспособности страны;

установления вокруг промышленных, транспортных и иных объектов зон с особыми условиями пользования землей, в пределах которых органом, принявшим решение о предоставлении земель в собственность или землепользование, ограничиваются или

запрещаются те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В зонах с особыми условиями пользования землей определяются:

санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;

селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;

защитные зоны водозаборных сооружений;

приаэродромные полосы;

охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;

водоохранные зоны и полосы;

территория военных полигонов.

17. Зонирование земель особо охраняемых природных территорий, земель оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан в области охраны окружающей среды и основывается на следующих основных принципах:

сохранения государственного природно-заповедного фонда, биологического разнообразия и естественных экологических систем;

целевого использования особо охраняемых природных территорий;

рационального использования особо охраняемых природных территорий в целях развития науки, культуры, просвещения и образования;

развития туризма и рекреации с учетом социально-экономических факторов и интересов местного населения;

государственной поддержки мероприятий по использованию и охране особо охраняемых природных территорий;

государственного регулирования и контроля в области особо охраняемых природных территорий;

платности использования особо охраняемых природных территорий;

возмещения ущерба, причиненного нарушением законодательства об особо охраняемых природных территорий.

18. Зонирование земель лесного фонда осуществляется напринципах:

обеспечения условий для повышения экологического и ресурсного потенциала лесов;

рационального и неистощительного использования лесных ресурсов, их охраны, защиты и воспроизводства;

возмещения потерь лесохозяйственного производства, вызванного изъятием лесных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением лесного и сельского

хозяйства или ухудшения качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, организаций и граждан.

19. Зонирование земель водного фонда осуществляется на следующих основных принципах:

обеспечения рационального использования вод для нужд населения, отраслей экономики и окружающей природной среды;

охраны водных ресурсов от загрязнения, засорения и истощения;

предупреждения и ликвидации вредного воздействия вод.

20. Зонирование земель запаса осуществляется на принципе перспективного определения целевого режима земель, не предоставленных в собственность или землепользование, для нужд сельского хозяйства, промышленности и иных целей.

Источник: https://cyberpedia.su/20x6f52.html

Ценовое зонирование

Ценовое зонирование земель населенных пунктов

Правовое зонирование

Предполагает разделение территории функциональной зоны на территориальные зоны, различающиеся режимом их использования, и устанавливает для каждой территориальной зоны систему разрешений и ограничений на использование территории – градостроительный регламент. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, границам земельных участков, естественным границам природных объектов и др.

Оформляются правилами землепользования и застройки.

Ограничивающие факторы:

– плотность застройки;

– этажность;

– формы собственности (государственной, муниципальной, частной)

– возможность принудительного выкупа недвижимости – установление зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

– условия подключения к инженерным и транспортным коммуникациям – установление зон с различными условиями подключения к коммуникациям;

– требования к инженерной защите и благоустройству – установление зон с различными геологическими условиями;

– установление сервитутов – определение границ участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях.

Осуществляется ОМС на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Дифференциация идет с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий.

  1. Градостроительная документация

Важнейшей составляющей системы градорегулирования является градостроительная документация:

Градостроительное проектирование – это подготовка всего комплекса документов:

– документов территориального планирования

– планов реализации документов территориального планирования

– правил землепользования и застройки

– документации по планировке территории

В соответствии с ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования Российской Федерации

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации

3) документы территориального планирования муниципальных образований

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Документы территориального планирования (ГрК РФ ст.18- 28 – самостоятельно!!):

А) Муниципальный район – схема территориального планирования

Городской округ (поселение) – генеральный план городского округа (поселения)

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта.

Б) Планы реализации документов территориального планирования

Включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения (слайд)

Утверждаются представительным органом местного самоуправления

Именно генплан и схемы территориального планирования являются основным документом для эффективной системы градорегулирования и управления территорией МО.

Основой для градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ):

муниципальный район – ПЗЗ межселенных территорий

поселения – ПЗЗ поселений

ГО – ПЗЗ ГО

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений

Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений правообладателей или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке градостроительной документации о застройке — проектов планировки, проектов межевания отдельных частей города, связанных с установлением и изменением, перепланировкой границ земельных участков, их юридическим формированием в качестве подготовленных для оборота объектов недвижимости.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Принятие муниципалитетами правил землепользования и застройки знаменует переход от административной системы определения судьбы земельных участков к правовой системе.

До 2005 года вид разрешённого использования каждого конкретного земельного участка устанавливался или изменялся индивидуальным решением главы местной администрации.

В такой ситуации заинтересованному частному лицу в административном порядке предписывалось, что конкретно можно делать в конкретном месте, в худшем случае не оставляя им свободы выбора, а в лучшем – ограничивая ее дополнительными неформализуемыми административными указаниями субъективного характера.

Правила землепользования и застройки посредством единого документа нормативного характера обеспечивают публичное предъявление чётких и понятных «правил игры», содержащих юридически значимые градостроительные регламенты, которые устанавливают перечень нескольких видов разрешённого использования объектов недвижимости.

Тем самым Правила одновременно и побуждают к деятельности, и ограничивают свободу деятельности инвесторов и правообладателей объектов недвижимости.

Кроме того, федеральный законодатель установил положение, согласно которому все объекты недвижимости, расположенные в одной и той же территориальной зоне, имеют единый правовой режим использования, определяемый градостроительным регламентом, а не произвольным мнением чиновника применительно к каждому отдельному объекту.

Соответственно, правообладатели объектов недвижимости могут по своему усмотрению (а не по воле чиновника) выбирать в пределах рамок, установленных градостроительным регламентом, виды и параметры разрешённого использования и строительного изменения принадлежащих им объектов недвижимости при условии соблюдения установленных требований безопасности.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок разработки и утверждения ПЗЗ с. 30-31 ГрК РФ

Градостроительный регламент (ст. 36)

.

Источник: https://studopedia.ru/2_9152_tsenovoe-zonirovanie.html

V. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

Ценовое зонирование земель населенных пунктов

V. Оценочное зонирование

5.1. В процессе определения кадастровой стоимости проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

5.2. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату оценки ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

5.3. По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования.

5.4. Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости (местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

5.5. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития.

5.6. Для проведения оценочного зонирования используется кадастровый план территории субъекта Российской Федерации или муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий:

1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов;

2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки;

3) сведения о проектах планировки территорий;

4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом использования территорий;

5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуре;

6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры в границах соответствующих земельных участков.

Для проведения оценочного зонирования используются также карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

5.7. Информация о местоположении конкретных объектов недвижимости представляется Заказчиком в графическом и семантическом виде с учетом требований о представлении таких данных.

5.8.

Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с региональными и (или) местными геоинформационными системами (ГИС), прежде всего с информационными системами объектов градостроительной деятельности соответствующих муниципальных образований, в том числе с адресным планом территории, обеспечивающими доступ к пространственным данным (геоданным) по земельно-имущественным и градостроительным вопросам.

5.9. Порядок проведения оценочного зонирования.

5.9.1.

Проводится типологизация населенных пунктов и межселенных территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом учитываются:

1) административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации;

2) социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований;

3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

На карте (картах) территории соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон (в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий).

5.9.2.

В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства, а также характеристики планируемого развития соответствующих зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости. Выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития (будущей застройки), а также финансовых и временных затрат.

В качестве ценовой зоны могут быть выделены и отдельные землепользования или земельные участки, характеризующиеся особыми условиями их использования и комплексного развития, существенно отличающимися от использования окружающих земельных участков и землепользований.

Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких населенных пунктов. При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.

5.9.3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового (типовых) объекта (объектов) недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, прежде всего основных разрешенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные параметры которых соответствуют градостроительному регламенту.

Для каждого выделенного типового объекта оценки проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.

5.9.4. Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и (или) реальных предложений по объектам – аналогам для выделенного типового объекта.

Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора.

При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах, близких по своим ценообразующим факторам к выделенному типовому объекту аналогичным объектам, средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты.

5.10.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости в границах этих зон.

В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал рыночных цен.

5.11. Границы ценовых зон устанавливаются и описываются надлежащим образом для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно.

Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой.

Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону.

5.12. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы по кадастровой оценке, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости.

Источник: https://bazanpa.ru/minekonomrazvitiia-rossii-prikaz-n358-ot07062016-h2776679/metodicheskie-ukazaniia/5/

Зонирование земель: зачем нужно и как его проводят в 2020 году

Ценовое зонирование земель населенных пунктов
Время чтения: 4 минут

Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ.

В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием.

В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.

Что такое зонирование земель

Требование о проведении зонирования установлено в ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Земельное законодательство РФ определяет разные виды земельно-правового зонирования для:

  • населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ);
  • земель транспорта, энергетики, промышленности;
  • территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).

Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.

Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.

Подобные нормативные акты регламентируют порядок:

  • создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
  • плотности застройки;
  • посадки зеленых насаждений;
  • расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
  • иного использования земли.

Как производится зонирование земель населенных пунктов

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, зонирование — это разделение населенных пунктов и отдельных их территорий на зоны при градостроительном планировании развития. Подобное деление определяет виды градостроительного использования таких зон и устанавливает ограничения их применения.

Зонирование земель населенных пунктов производят органы местного самоуправления, курирующие разработку и реализацию правил застройки. Это относится к территориям сельских и городских населенных пунктов, прочих муниципальных образований.

Правовой режим использования установленных территориальных зон определяется градостроительным регламентом и документацией.

Зоны различного функционального назначения и ограничения их использования отражаются в генеральном плане города или других населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Территориальное зонирование земель фиксируется в схемах, включенных в правила застройки. Они представляют собой:

  • графический материал — кодовые обозначения зон разного функционального назначения и их границы;
  • текстовые материалы — градостроительные регламенты для каждой из установленных зон.

Деление населенных пунктов на территории устанавливает правила использования объектов недвижимости (земли и строений) по градостроительному регламенту, ограничения и сервитуты.

К земельным участкам и иным объектам недвижимости, расположенным в пределах территориальной зоны, в равной мере применяется правовой режим, установленный градостроительным регламентом.

Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса, сведения о зонировании и регламентах территориальных зон должны быть включены в государственный градостроительный кадастр.

Что входит в состав земель населенных пунктов

Земли, на которых располагаются населенные пункты, занимают относительно небольшие площади, в отличие от иных категорий территорий. Однако именно на них сосредоточена основная часть населения.

В состав территорий населенных пунктов входят зоны, отнесенные к землям:

  • транспортной и инженерной инфраструктуры;
  • жилым;
  • общественно-деловым;
  • производственным;
  • рекреационного назначения;
  • сельскохозяйственного использования;
  • особо охраняемых территорий;
  • специального назначения;
  • расположения военных объектов.

Ознакомьтесь подробнее с тем, какие существуют категории земель в РФ.

Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах

Границы территориальных участков фиксируются на карте градостроительного зонирования. Они отвечают требованию принадлежности определенного земельного надела к одной территориальной зоне. Это значит, что формирование одного участка из нескольких, расположенных в разных территориях, не допускается.

Применительно к одному земельному участку территориальная зона, как правило, не устанавливается. На картах выделяются границы:

  • территориальных зон;
  • территорий объектов культурного наследия;
  • зон с особыми условиями использования.

Как осуществляется зонирование участка

Чтобы обеспечить функциональное использование земли с учетом отнесения ее к определенной категории, необходимо осуществить зонирование территории земельного участка. Такое деление предполагает разграничение площади дачного или приусадебного надела на отдельные зоны, несущие различную функциональную нагрузку, а также спланированные связи между ними.

Хотя план зависит от приоритетов и желаний его владельца, стандартно выделяют определенный перечень подобных территорий.

Главные функциональные зоны

Обычно зонирование дачного участка предполагает выделение на территории следующих функциональных зон:

  • въездной (парадной);
  • жилой;
  • хозяйственно-бытовых построек;
  • садово-огородной;
  • игровой;
  • предназначенной для отдыха.

Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек

Определение функциональных территорий осуществляется на стадии проектирования. Площади, выделяемые под конкретные цели, выражаются в процентном отношении и строго соблюдаются.

Поскольку основной элемент участка — жилая зона, ее обычно планируют в первую очередь. В зависимости от назначения территории участка дом может находиться в разных ее частях.

Например, если земля будет использоваться для выращивания овощей и фруктов, жилое строение обычно располагают около ограждения.

Если же участок предназначается для создания живописных ландшафтов, жилой дом размещают в соответствии с разработанным проектом.

Зонирование участка 15 соток с домом предполагает наличие хозяйственной зоны. Как правило, она находится рядом с садового-огородной и на ней размещают:

  • теплицу,
  • сарай,
  • гараж,
  • баню.

На этой территории главный акцент делают на практичности, поэтому она оснащается мощеными дорожками и площадками.

Что такое кадастровый квартал

Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.

Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.

У каждого кадастрового квартала есть уникальный учетный номер. Он состоит из кода кадастрового района и порядкового номера квартала, например, 16:13:141213.

В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.

Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.

Узнайте подробнее, какие территории могут входить в кадастровый квартал.

Выводы

Любые земельные участки независимо от формы собственности относятся к определенным категориям земель, установленным территориальным зонированием. Каждый надел имеет уникальный кадастровый номер, цели использования и ограничения. Их правовой режим определяется градостроительной документацией и регламентом.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/zonirovanie-zemel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.