Цели рыночной стоимости земли

Содержание

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Цели рыночной стоимости земли

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Рыночная оценка земли

Цели рыночной стоимости земли
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.

  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель.

Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования.

Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/rynochnaya-ocenka-zemli.html

Цели оценки земли: определение рыночной стоимости | Технологи Управления

Цели рыночной стоимости земли

Для большинства физических лиц основной целью оценки земли является определение ее рыночной стоимости. Так, если вы желаете оформить земельный участок в собственность, необходимо воспользоваться услугами юридической компании или экспертного бюро. Также помощь юристов может понадобиться и в случае совершения сделок купли-продажи участков и недвижимости, расположенной на них.

Однако у оценки земли есть и иные цели. Перечислим их:

  • для создания базы налогообложения на основе кадастровой оценки;
  • для бухгалтерского учета предприятий и для подачи отчетности в налоговые органы;
  • для формирования государственного земельного кадастра.

Как известно, земля является объектом налогообложения, соответственно, каждый, кто является владельцем недвижимости и земельных участков, обязан платить налоги. Размеры же налогов определяются кадастровой стоимостью земли. Кроме того, земля является одним из национальных богатств государства и ее стоимость отображается в различных статистических данных.

Федеральный стандарт оценки: цели оценки и виды стоимости

Простые люди, занимаясь своими повседневными делами, редко задумываются о национальном достоянии и статистических сводках. Их, в первую очередь, интересуют собственные проблемы.

Соответственно, если возникают какие-либо вопросы, связанные с землей или недвижимостью, например оформление дачной амнистии для подтверждения права собственности на дачный участок, они обращаются за помощью к юристам.

А те, в свою очередь, руководствуются нормативными актами и приказами.

ФСО №2 — это федеральный стандарт, в котором детально расписаны цели оценки земли и виды стоимости. Согласно этому документу, утвержденному 20.05.2015, оценивают земельные участки в следующих целях:

  • для продажи или сдачи в аренду;
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • оценка для наследства;
  • для формирования базы налогообложения;
  • для ипотеки, залога, получения банковского кредита под залог;
  • по решению суда для разрешения имущественных споров;
  • для внесения уставного капитала;
  • при ликвидации, реорганизации или банкротстве юрлиц, для реализации управленческих решений;
  • для строительства жилых или промышленных объектов.

Как видим, таким образом удовлетворяются потребности рынка, благодаря чему в государстве активизируется землеоборот, совершаются различные сделки как между физическими, так и юридическими лицами, земли переходят из рук в руки на законных основаниях.

Довольно часто востребованы юридические услуги компании «Технологии Управления» в Самаре в тех случаях, когда нужно оспорить кадастровую стоимость.

Зачем это нужно? Все дело в том, что кадастре может быть указана застаревшая информация, либо земля оценена слишком дорого, из-за чего приходится платить завышенные налоги.

Эксперты и юристы, исходя из пожеланий клиента, готовы адекватно оценить участок и объекты недвижимости на нем.

Если же говорить про виды стоимости, то в ФСО №2 выделены следующие ее виды:

  • инвестиционная;
  • ликвидационная;
  • кадастровая;
  • рыночная.

Все эти виды стоимости могут не являться одинаковыми величинами, выраженными в денежном эквиваленте, но их основой в идеале должна быть именно рыночная стоимость земельного участка.

Кадастровая оценка, государственный кадастр

Государство заинтересовано в развитии рынка земли. Однако на сегодняшний момент не наблюдается какого-то порядка в данной сфере, что обусловлено отсутствием детально проработанной законодательной базы, но в последние годы определенные шаги предпринимаются в данном направлении.

Единый государственный реестр недвижимости, кадастровые карты — это решения, благодаря которым должен быть наведен порядок на рынке земли. В идеале, любой участок должен быть оценен и детально описан, а у любого заинтересованного лица не должно возникать проблем при его поиске. При таком подходе будет упорядочена и усовершенствована база налогообложения.

Кроме того, земельный фонд России включает в себя большое разнообразие земель. Естественно, интерес государства состоит не только в приумножении дохода, но и в сохранении своих природных богатств. Создание единого государственного реестра решает эту проблему.

Оценка земли для отражения в бухучете

Заинтересованы в оценке земли и представители частного бизнеса, поскольку согласно Земельного Кодекса РФ юридические лица имеют право переоформить землю в собственность при условии ее выкупа. В противном случае за ними закрепляется право аренды на определенный срок. Суммы арендной платы либо налоговых вычетов определяются как раз на основании кадастровой стоимости участка.

Источник: https://www.samtu.ru/czeli-oczenki-zemli-opredelenie-ryinochnoj-stoimosti.html

Цели оценки земли и основные направления использования показателей рыночной стоимости земли

Цели рыночной стоимости земли

Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости.

Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.

Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости.

С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков.

С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.

Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам.

Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%.

Между тем очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога.

В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст.

65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее.

Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных прежде всего с созданием механизма определения рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.

Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Главными задачами такой системы являются:

— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;

— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления.

К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:

— распоряжение государственным и муниципальным имуществом;— управление государственным и муниципальным имуществом;— контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества;— обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица;— достижение максимальной доходности объектов недвижимости.Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления.Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления:— в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;— при установлении кадастровой оценки земли;— при определении нормативной цены земли;— при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;— при реквизиции земель;— при определении начальной цены земельного участка на торгах;— при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;— при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;— при изменении целевого назначения земель;— при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;— при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей;

— для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

Источник: http://snip1.ru/house/celi-ocenki-zemli-i-osnovnye-napravleniya-ispolzovaniya-pokazatelej-rynochnoj-stoimosti-zemli/

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Цели рыночной стоимости земли

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Цели рыночной стоимости земли

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА КАК ФОРМА РЕАЛИЗАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ

Выступая в качестве комплексной категории, экономическая оценка земли не только объединяет понятия ренты, цены, стоимости, но и выражает экономические взаимоотношения людей по поводу реализации прав собственности на землю.

Особую актуальность задача экономической оценки земель приобретает в связи с существованием частной и иных форм собственности на землю.

Отношения собственности представляют собой взаимосвязь между участниками земельных отношений по поводу земли. Учасники земельных отношений могут получать права владеть, пользоваться и распоряжаться землёй. Экономической ахарактеристикой понятия собственности является ее стоимость, так как собственность представляет собой элемент благосостояния.

Отношения собственности реализуются в рыночной экономике такими операциями как купля-продажа, доверение , залог, аренда, передача в пользование и т.д. При их осуществлении собственник ориентируется на стоимость земли, которая находится в его распоряжении, для наиболее эффективного и рационального его использования.

Принцип рационального использования в экономике предполагает получение от собственности максимально возможного дохода.

Реализация отношений собственности на землю требует ее экономической оценки в целях наиболее эффективного и рационального использования для удовлетворения общественных, личных интересов и потребностей.

ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Социальные факторы

-наличие детских дошкольных учреждений и общеобразова­тельных школ;

– наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спор­та и пр.;

– возрастная структура населения и уровень его образования.

Юридические, административные и политические факторы.

– политика предоставления различного рода льгот;

– экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;

– налогообложение, зонирование, контроль землепользования;

– качество услуг, предоставляемых местной администрацией.

Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

-площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

– целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);

– характер предыдущего использования земельного участка;

– права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);

– плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйствен­ных угодий).

Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматиче­ские условия:

– загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;

– необычная роза ветров;

– повышенная солнечная активность;

– нарушение шумового режима;

– уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.

Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:

♦ заболоченность территории;♦ подтопление территории;♦ сейсмичность;

Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность террито­рии. Наличие:

♦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;

♦ зон регулирования застройки;

♦ живописных рельефов, лесных массивов и зеленые насаждения, реки и водо­емы);

♦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).

Рекреационная ценность территории.( Наличие:парков, за­поведников,курортных зон, зоны отдыха, турист. зон)

Местоположение. Для земель поселений учитываются:

♦ доступность населения к центру населенного пункта, объек­там культуры и бытового обслуживания

♦ благоустройство

♦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных со­оружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и ли­ний высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)

Для земель сельскохозяйственного назначения значение имеют:

■ удаленность земель от:

– пунктов реализации и сбыта сельскохозяйственной продук­ции;

– объектов коммунальных услуг;

– источников загрязнения;

■ качество дорожной сети.

ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Для определения стоимости земли проводится её оценка .

ЦЕЛИ:

Совершение с землей сделок купли-продажи;

Сдача земли в аренду;

Использование земли в качестве залога при получении кредита;

Наследование земли;

Вложение инвестиций в земельные ресурсы.

Задачи оценки земли:

Определение рыночной стоимости;

Определение арендной стоимости;

Определение залоговой стоимости;

Определение инвестиционной стоимости.

Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы
1. принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников Принцип полезности -чем выше его полезность , тем выше стоимость. Принцип замещения- наличие аналогич.уч-ков влечёт выбор за наименьшей стоимостью Принцип ожидания –ожидаемый покупателем доход от исп-ния уч-ка. -2.принципы, обусловленные процессом использования земли Принцип остаточной продуктивности- завис-ть стоимости земли от величины остаточного дохода. Принцип предельной производительности-: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Принцип сбалансированности -все полезные и доходные факторы сбалансированы для достижения максим.стоим-ти земли. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. – 3.принципы, отражающие действие рыночной среды Принцип спроса и предложения -При увеличении спроса на земельные участки, их цена возрастает. Принцип конкуренции – означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска их получения.     4.) ОСНОВАНИЯ И ВОЗНИКНОВЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ. . Для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан возникает необходимость в оценке земли Основания для проведения оценки объекта оценки Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор . В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.   В результате оценки можно получить реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями. Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.   5) ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ Анализ законодательства позволяет выделить следующие виды платы за землю: – плата за предоставление (приобретение) земельных участков в собственность (при купле-продаже); – плата за использование земли. (Это: земельный налог и арендная плата.)   ЗЕМЕЛЬНЫМ НАЛОГОМ ü Облагают собственников земли, землевладельцев и землепользователей ü Устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. ü Размер налога зависит от месторасположения участка и качества земли и не зависит от результатов хозяйственной деятельности на земле; АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ü Взимают за земли, переданные в аренду; ü Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливают договором аренды;  

Источник: https://poisk-ru.ru/s54312t2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.