Цели оценки земельных участков

Цели государственной кадастровой оценки

Цели оценки земельных участков

Раздел 7. Кадастровая оценка земель.

Тема Кадастровая оценка земли и недвижимого имущества

Понятие государственной кадастровой оценки земель

Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.

Оценка земли — это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли.

Удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.

Оценка земли подразделяется на массовую государственную кадастровую оценку земель (в пределах административно-территориальных образований) и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности.

Современная ситуация налогообложения землепользования в Российской Федерации характеризуется следующими основными положениями:

нормативная цена земли независимо от вида использования рассчитывается кратно ставкам земельного налога;

земельный налог и большая часть арендной платы за землю взимаются по постоянно индексируемым ставкам, которые устанавливаются на уровне администрации муниципального образования;

ставки земельного налога не всегда устанавливаются исходя из рентных отношений землепользования.

Цели государственной кадастровой оценки

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Налоговый кодекс РФ предусматривает, что ставка земельного налога может быть установлена в пределах от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости земли.

Поэтому должна быть создана объективная основа определения оценочной стоимости земельных участков для последующего расчета ставок земельного налога. Эта задача решается путем проведения массовой государственной кадастровой оценки земель в РФ.

Официально она (массовая государственная кадастровая оценка земель в РФ) началась с момента принятия Правительством РФ Постановления «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 № 945.

Работы по кадастровой оценке земель проводятся по единой для всей России методике, принятой к производству Росземкадастром и согласованной заинтересованными ведомствами (Министерством по налогам и сборам, Госстроем РФ, Минимущесства России).

ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в ЕГРН. Результаты Государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Источник: https://studopedia.ru/23_15175_tseli-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki.html

Кадастровая оценка земельных участков

Цели оценки земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Цели и задачи кадастровой оценки земель. Нормативные акты, стандарты, методические и нормативно-технические документы, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки земель

Цели оценки земельных участков

Кадастровая оценка земли – это определение стоимости земельного участка по установленной Законодательством РФ методике, занесенная в кадастровое дело данного участка.

Цели кадастровой оценки

Условно можно выделить следующие цели государственной кадастровой оценки:

  • правовая: государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
  • экономическая: для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  • информационная: поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
  • управленческая: оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Кадастровая оценка земель проводится с целью:

– создания условий для продуктивной работы органов местного самоуправления и обеспечения условий для предоставления разнообразных услуг населению и бизнес структурам, связанных с использованием кадастровой информации;

– обеспечения получения прав собственности на недвижимое имущество;

– совершенствования налогового администрирования, создания достоверного информативного источника.

Система кадастровой оценки городских земель предназначена для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операции с землей, создания и развития земельного фондового рынка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Система кадастровой оценки городских земель предназначена:

– для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально экономического зонирования,

– определения нормативов земельных платежей,

– обеспечения всех видов рыночных операции с землей,

– создания и развития земельного фондового рынка.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

  • в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
  • для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
  • для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
  • для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

цель кадастровой оценки земель – создание базы для налогообложения.

Задачи государственной кадастровой оценки земель:

– принять решение о проведении государственной кадастровой оценки земель;

– провести отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земель (далее – исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

– провести классификацию земель по целевому назначению и виду разрешенного использования;

– проанализировать данные, близкие по значению кадастровой стоимости земельных участков;

– провести учет таких факторов, как сложившаяся застройка, землепользование, размещение рек, путепроводов, железных дорог, улиц и дорог, границы кадастровых кварталов и районов;

– сформировать перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке;

– определить кадастровую стоимость земельных участков и составить отчет об определении кадастровой стоимости;

– экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков;

– утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков;

– внесение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка земель осуществляется одновременно по всем землям административно-территориального образования. Полученные показатели не могут превышать уровень рыночных цен или статические значения базовой стоимости на земли с аналогичным видом использования, устанавливаемые государственными органами по оценочно-территориальным зонам, городам и поселкам.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов:

1. Формирование перечня земельных участков

2. Расчет их кадастровой стоимости.

Источник: https://cyberpedia.su/11x5ed8.html

Вопрос 84. Понятие, цели и принципы оценки земельных участков

Цели оценки земельных участков

Земельный участок-часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим, отражаемые в государственном земельном кадастре и государственных документах регистрационных прав на землю

Рыночная стоимость земельного участка- наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Экономическая оценка земельного участка– деятельность по сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства.

Выделяют 4 основные цели оценки:

1.Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли

2.Создание базы для налогообложения

3.Реальное отражение стоимости земли в бухгалтерском учёте предприятия

4.Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земли в статистике национального богатства.

Основные принципы оценки:

1)с позиции потенциального собственника (полезность, замещение, ожидание)

Принцип полезности:: чем больше земельный участок удовлетворяет потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения: стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные участки или способные его заменить.

Принцип ожидания: определяется тем, какой доход или удобство от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель

2)обусловленные процессом эксплуатации (остаточная продуктивность, предельная производительность, сбалансированность, разделение)

Принцип остаточной продуктивности основан га том, что к земельному участку должен быть приложен труд, капитал и предпринимательские способности, поэтому из получаемых доходов сначала оплачиваются расходы на вышеуказанные факторы, после чего оставшиеся доходы, приходящиеся на землю.

Принцип предельной производительности говорит, что добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективны до тех пор, когда чистая отдача увеличивается быстрее затрат

Принцип сбалансированностипредполагает, что все факторы, влияющие на доходность земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимого имущества и прав на них означает, что физические единого объекта недвижимости можно разделить и объединить таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Что касается разделения физических элементов единого объекта, то имеются следующие элементы: воздушное пространство, почвенный слой земли, подземные пространства и недра, водные ресурсы и прибрежные полосы, деление земельного массива на отдельные участки

Разделение по видам имущественных прав: ипотека, внесение в уставный капиталы других предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций, разделение по времени владения и пользования(краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное, наследуемое владение, право хозяйственного ведения и управления)

3)обусловленные действием рыночной среды (спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).

Принцип спроса и предложения выражает взаимосвязь между социально-экономическим развитием и ограниченностью предложения земли. Спрос на землю формируют следующие факторы:

  • Экономические (инфраструктура, занятость, доходы населения, развитие производства, цены на товары и услуги)
  • Демографические (плотность населения, миграция, возраст, профессиональный состав)
  • Природно- климатический ( почва, климат, рельеф)
  • Административные (место расположения участка, развитость земельного рынка, возможность получения кредита, налоги на земельный участок)

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются путём соперничества субъектов рынка, стремящихся к получению максимальной прибыли. Так высокая прибыль стимулирует привлечение капитала на земельный рынок, что усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия показывает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства и услуги, предлагаемые единым объектом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке земельных участков возможных изменений: экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, а также учёт внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов обобщает принцип эффективного использования. Он означает, что из возможных вариантов использования участка выбирается тот, который отражает функциональные возможности единого объекта недвижимости.

В результате рыночная стоимость зависит от альтернативных вариантов использования, а не только от текущего землепользования. На основе этого принципа определяется вариант использования, приносящий максимальный доход, независимо от того, застоен земельный участок или нет.

Для определения наиболее эффективного использования оценивается 2 этапа

1.рассматривается незастроенный участок

2. рассматривается участок с существующими улучшениями

Если участок не застроен, то рассматривается, какой объект необходимо построить с цель. Получения дохода.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то она может использоваться неэффективно. Существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при её эффективном использовании не превысит общую стоимость земли и построек на участке при текущем использовании.

Источник: https://studopedia.org/8-53454.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.