Цели оценки недвижимого имущества

Содержание

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Цели оценки недвижимого имущества

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя.

Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком.

Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

  • Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
  • Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
  • Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
  • Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
  • Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
  • Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
  • И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

  1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
  2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
  3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
  4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
  5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
  6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:
  • Сведения об оценщике и дата составления отчета;
  • Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
  • Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
  • Перечень использованных документов;
  • Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
  • И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Источник: http://xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai/blog/2017/12/28/%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BE%D1%81/

Цели оценки недвижимости

Цели оценки недвижимого имущества

Тема 1.2 Цели оценки недвижимости

Оценка недвижимости необходима при:

1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) страховании объектов недвижимости;

5) кредитовании под залог объекта недвижимости;

6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8) при реорганизации предприятий;

9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

10)ликвидации объектов недвижимости;

11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Тема 1.3 Стоимость недвижимости и её основные виды

3. Стоимость недвижимости и её основные виды

Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов:

Рисунок 12 – Факторы возникновения стоимости недвижимости

Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости.

Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей.

Полезность – способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека.

Дефицитность – ограниченность предложения.

Возможность отчуждения объектов недвижимости – нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет две формы проявления:

1 потребительская стоимость;

2 меновая стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов оценки недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Она также обусловлена естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Таким образом, потребительскую стоимость объектов недвижимости формируют такие факторы как:

1 плодородие и местоположение земельного участка;

2 количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;

3 их уникальность и долговечность;

4 вкусы и предпочтения собственника.

Полезность является формой выражения потребительской стоимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом – денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение.

Цена – денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость, различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Рисунок 13 – Виды стоимости

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

5) платёж за объект оценки выражен в денежной форме;

6) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.

Концепция рыночной стоимости основывается для типичных покупателей

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие рыночной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная) – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложений – стоимость объекта оценки, определяема для определения налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в том числе и инвентаризационная стоимость.

В странах с переходной экономикой налогооблагаемая стоимость не соответствует рыночной стоимости. В настоящее время в РФ существует следующая ситуация по налогообложению:

1) для предприятий налог взимается по балансовой стоимости;

2) для собственников земельных участков налог исчисляется исходя из нормативной цены земли (до 1 января 2006) или исходя из кадастровой стоимости (с 1 января 2006);

3) для владельцев объектов капитального строительства налог исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости квартир домов, которое определяется по методикам предприятий технической инвентаризации и устанавливается местными органами власти;

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость для определения которой в договоре об оценке или НПА оговариваются условия, не включённые в понятия рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Источник: https://studopedia.ru/2_26192_tseli-otsenki-nedvizhimosti.html

Цели и функции (назначение) оценки недвижимости

Цели оценки недвижимого имущества

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

— продавцы и покупатели;— владельцы объектов недвижимости различного назначения;— инвесторы;— кредитные организации (банки);— государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);— управленческие структуры муниципальных образований;

— страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

— страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;— кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;

— государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства.

С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика.

Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки.

Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости.

Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения.

Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.

) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки…»

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

— при приватизации;— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;— использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;— переуступке долговых обязательств;— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.
Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;— реорганизации предприятий;— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;— ликвидации объектов недвижимости;— сдаче недвижимости в аренду;— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;— страховании объектов недвижимости;— кредитовании под залог объектов недвижимости;— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;— принятии управленческих решений;— составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;— исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости.

То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО „АВС», для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке.

Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки.

Например, цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник: http://snip1.ru/house/celi-i-funkcii-naznachenie-ocenki-nedvizhimosti/

Цели оценки недвижимости (квартиры): что ей является, понятие и принципы, а также для чего делают и зачем нужна оценка объекта

Цели оценки недвижимого имущества

Недвижимость – имущество, считающееся важным для экономики.

Обладая большим спросом, данный вид имущества подлежит оценке, адекватной рыночным и не только условиям. Знание цены недвижимости поможет грамотному осуществлению желаемой деятельности.

Давайте рассмотрим, для чего нужна оценка недвижимости и зачем делают оценку квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка недвижимого имущества: понятие и принципы

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс. В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

  • ННЭИ – наилучшее и наиболее эффективное использование. Если объект во время оценивания используется по назначению и имеет максимально вероятную эффективность, то и оценка будет высокой;
  • вклад. Стоимость каждого элемента имущества входит в цену объекта в целом;
  • сбалансированность. Чем гармоничней выглядит объект, тем лучше для результата оценивания. Например: дом, расположенный в районе гостиниц и магазинов и обладающий хорошей коммуникационной системой будет цениться выше, чем его аналог в более бедном месте;
  • замещение. Недвижимого имущества много, что влияет на конечный результат оценивания;
  • ожидание. На цену влияют преимущества, которые будут доступны в будущем;

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

    купля-продажа. Недостаток информации может принести убытки контрагенту по сделке, в результате чего необходима объективная оценка недвижимого имущества.

Специалист-оценщик принимает во внимание все параметры объекта и определяет его конечную стоимость.

Цель оценки – установление рыночной стоимости и избавление контрагентов от убытков, которые могу возникнуть вследствие недостатка информации; аренда. Вычисление арендной ставки зависит от стоимости недвижимости. Контрагенты довольно часто не могут объективно установить арендную ставку – необходим профессиональный оценщик.

Наиболее распространенная причина проведения оценки – нестандартный объект или недвижимость, требующая капитального ремонта. Целью оценки объекта недвижимости является установление объективной стоимости, которая ляжет в основу вычисления арендной платы;

  • брачный договор, при составлении или расторжении которого привлекается специалист с целью установления стоимости, которая повлияет на раздел имущества;
  • ипотека. При ипотечных спорах оценка недвижимости помогает в установлении соответствия между выданными средствами и ценой объекта, сданного в ипотеку;
  • страхование. Оценивание происходит до подписания страхового договора. Цель процедуры: установление соответствия страховой суммы и стоимости недвижимости;
  • иные договоры, связанные с недвижимостью. Залог, переуступка обязательств, лизинг и другие сделки не обходятся без оценки недвижимого имущества, которая нужна для установления объективной ценности недвижимости и защиты сторон договора от необоснованных убытков.
  • Проведение процедуры по иным причинам

    Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

    • бухгалтерский учет. Баланс предприятия требует точной информации о стоимости активов, которыми обладает компания. Для того чтобы определить адекватную стоимость недвижимости предприятия, проводится оценка;
    • судебное разбирательство. Иски по недвижимому имуществу сопровождаются оцениванием, которое решает вопрос о стоимости имущества и ставит точку в судебном споре;
    • принятие корпоративных решений. Управление акционерных обществ должно заботиться об активах предприятия. Оценка – процедура, необходимая для принятия верного решения;
    • ликвидация предприятия. Определение ликвидационной стоимости лежит в основе успешного прохождения процесса ликвидации;
    • инвестирование. Информация о будущих доходах и текущем состоянии недвижимости станет достоверней при оценке имущества;
    • приватизация. Преобразование государственной собственности в частную не проходит без участия профессионального оценщика;
    • иные отношения, основанные не на договорах. Постановления и решения государственных органов, судебные приказы и корпоративные споры требуют профессиональной помощи, которая оценит объект.

    Сегментация рынка

    Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

    • жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
    • земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
    • коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
    • недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

    Рекомендации и советы

    Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

    Для контрагента рекомендацией является обращение к независимой компании, занимающейся оцениванием.

    Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

    Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

    Назначение оценки недвижимости – для каких целей она нужна?

    Столкнуться с необходимостью независимой оценки недвижимости можно в целом ряде ситуаций. В каких-то из них данная процедура положена по закону, а в каких-то напротив – выполняется по желанию (не обязательна). В этой статье разберем различные случаи на конкретных примерах.

    Итак, назначение оценки недвижимости может быть следующим:

    Для ипотеки

    В данном случае процедура обязательна по закону. Независимо от того, в каком банке вы берете ипотеку, оценку сделать придется в любом случае.

    В ситуации оформления ипотеки, процедура эта проводится в первую очередь для того:

    • чтобы банк мог исключить любые проявления мошенничества с вашей стороны (завышение или занижение действительной рыночной стоимости и т.д.)
    • чтобы банк мог убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, которые он вам дает.

    Для закладной

    Здесь процедура скорее формальная. Банк уже дал вам деньги, квартиру вы уже купили и какое-то время возможно в ней уже живете.

    Различные банки обязывают своих клиентов сделать такую оценку после получения всех документов на квартиру в течении от 3 месяцев до 3 лет.

    Хоть эта процедура и является скорее формальностью, но так же как и в предыдущем случае является обязательной (всегда прописана в договоре с банком в виде обязательного пункта).

    Для оформления страховки

    Эта процедура также связана с ипотекой, ведь, подписывая договор с банком, вы также обязуетесь застраховать объект недвижимости в его пользу на весь период  действия ипотеки.

    Без оценки квартиру застраховать невозможно. Так что оценка квартиры для ипотечного страхования также обязательна .

    Однако отчет об оценке для закладной, также может быть использован и при оформлении страховки. Поэтому дважды заказывать оценку вам не придется.

    Для наследства

    Оценка для наследства также является обязательной. Для того, чтобы вступить в права наследника, в числе прочих обязательных документов, предоставляемых в компетентные органы, должен быть отчет об оценке.

    Для опеки

    Если квартира продается или покупается, сдается в аренду… и т.д. квартира в которой прописан несовершеннолетний, то в этом случае оценка квартиры для опеки обязательна по закону.

    Для купли-продажи

    Если вы продаете или покупаете объект жилой недвижимости без привлечения заемных средств (ипотеки), определение стоимости не является обязательным.

    Однако для того, чтобы иметь представление о действительной рыночной цене, вы все же можете заказать.

    В данной ситуации отчет об оценке даст вам объективную информацию о том, сколько действительно стоит квартира или дом.  К тому же в отчете  помимо цены, дается развернутое техническое описание объекта, анализ рынка недвижимости города и района в котором он находится.  В общем в процессе купли-продажи, лишней эта процедура однозначно не будет.

    Закажите оценку для любых целей в нашей компании

    В нашей организации действует следующий порядок цен:

    Оценка квартиры-студии3000 рублей
    Оценка однокомнатной квартиры3300 рублей
    Оценка двухкомнатной квартиры3500 рублей
    Оценка трехкомнатной квартиры3800 рублей
    • Выезд оценщика на осмотр объекта недвижимости в пределах Краснодара осуществляется БЕСПЛАТНО!
    • Для того, чтобы получить консультацию или сделать заказ в Краснодаре, звоните нам по телефону
    • 8(918)081-08-47

    Для чего нужна оценка недвижимости

    Оценить реальность шансов при получении ипотечного кредита – вот для чего нужна предварительная оценка недвижимости. Рассмотрим суть этого вопроса поподробнее.

    Пожалуй, наиболее рискованным предприятием для обеих сторон, то есть и для банка, и для его клиента, является ипотечное кредитование.

    Занимаемая сумма исчисляется сотнями тысяч рублей, порой даже миллионами, и банк, разумеется, должен сделать все, чтобы минимизировать свои риски. Более того, по-настоящему хороший банк постарается минимизировать риски и для заемщика.

    Оценка недвижимости

    Основные риски невозврата кредита

    Главным риском в этом случае становится возможный невозврат кредита. И здесь организация, оказывающая услуги кредитования, желает быть уверенной в ликвидности недвижимости, оставленной в залог.

    Другими словами, жилое либо нежилое помещение, строение, под залог которого брался кредит, и которое, в случае неплатежеспособности заемщика, по решению суда становится собственностью банка должно быть легко продаваемым, причем по цене, позволяющей банку покрыть расходы по невозвращенному кредиту.

    Банк стремится получить в качестве залогового обеспечения недвижимость со стоимостью, адекватной выдаваемой в кредит сумме. И понимание этого стремления объясняет, зачем нужна оценка недвижимости банку, да и заемщику.

    Оценка недвижимости является ключевым фактором, на который обращается внимание при принятии решения о выдаче кредита. Более того, эта процедура внесена в действующее законодательство России.

    Для чего нужна оценка имущества

    Кто такой оценщик недвижимости

    Для оценки приглашают независимого оценщика, который по итогам своей работы предоставляет отчет. Данный отчет служит отправной точкой в процессе принятия решения банком о выдаче заемщику необходимой ему суммы. По результатам изучения отчета будет определена окончательная сумма займа и размер процента по кредиту.

    Кроме того, отчет отправляется в страховую компанию. Ведь недвижимость, оформляемая в качестве залога, непременно должна быть застрахована. При этом страховщик также определяет, соответствует ли стоимость жилья занимаемой сумме.

    Отчет, составленный независимым оценщиком, содержит информацию о так называемых ликвидационной и рыночной стоимостях жилья. Ликвидационная стоимость позволяет проанализировать ситуацию с неплатежеспособностью заемщика, и сделать довольно точное предположение о том, за какую цену можно продать квартиру в срочном порядке.

    Рыночная стоимость представляет собой реальную ценность недвижимости, то есть сумму, которую можно получить при продаже ее на рынке без потерь, связанных со срочностью реализации.

    Разница между этими двумя видами стоимости составляет примерно 25-30%, и при изучении отчета оценщика банки больше интересуется именно ликвидационной стоимостью, ведь именно эта стоимость отражает наиболее вероятную сумму, которую сможет получить банк, причем в краткие сроки.

    Источник: https://a-vasilyevskoe-ru.ru/instruktsii/tseli-otsenki-nedvizhimosti-kvartiry-chto-ej-yavlyaetsya-ponyatie-i-printsipy-a-takzhe-dlya-chego-delayut-i-zachem-nuzhna-otsenka-obekta.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.