Цели и принципы оценки недвижимости

Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости

Внимание! zachteno.net не продает дипломы, аттестаты об образовании и иные документы об образовании. Все услуги на сайте предоставляются исключительно в рамках законодательства РФ.

Тема работы:Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
Предметная область:Курсовая работа, Экономика
Краткое содержание:Введение………………………………………………………………………..…….31 Основные понятия и цели оценки недвижимости………………………………51.1 Определение понятия недвижимости………..………………………….…….51.2 Классификация объектов недвижимости на российском рынке…………..111.3 Понятие стоимости и оценки недвижимости……………..…………………141.4 Основные цели и задачи оценки……………………………………………..202 Система оценочных принципов………………………………….……………222.1 Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.222.2 Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости………..242.3 Принципы, обусловленные действием рыночной среды…………………….292.4 Принцип лучшего и наиболее эффективного использования……………….33Заключение………………………………………………………………………….36Список использованной литературы………………………………………………38Приложение…………………………………………………………………………40 ВведениеНедвижимое имущество играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира. Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики. Одновременно с рынком недвижимости формируется особая сфера предпринимательской и профессиональной деятельности – бизнес в сфере операций с недвижимостью. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (сначала жилая недвижимость, затем коммерческая, затем земельные участки), усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (первоначально это лишь посредничество, затем оценка, наконец, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности, – все это свидетельствует о том, что российский рынок недвижимости выходит на новый уровень формирования своей структуры – уровень развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый элемент практически любой операции с недвижимостью, будь то купля-продажа или сдача в аренду. Оценка необходима при принятии решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов в уставный капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д. Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена пониманием необходимости осознания основ оценки недвижимости, особенно в условиях продолжающегося развития законодательства об оценке.Теоретические основы оценки стоимости недвижимости в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. Целью работы является рассмотрение понятий, целей и принципов оценки недвижимости. В целом для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:- рассмотреть определение понятия недвижимости;- описать классификацию объектов недвижимости на российском рынке;- рассмотреть понятие стоимости и оценки недвижимости;- описать основные цели и задачи оценки;- описать принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;- описать принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;- описать принципы, обусловленные действием рыночной среды;- описать принцип лучшего и наиболее эффективного использования.В качестве методов исследования выступают следующие: обобщение и систематизация теоретического материала, аналитический и другие. Основными теоретическими и методологическими источниками при написании данной работы служили работы ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные оценочной деятельности. По своей структуре работа состоит из введения, двух глав основной части, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Объём работы:39 страниц(а)
Цена:450 рублей
Замечания:

Оформить заказ

И “Понятия, цели и принципы оценки недвижимости” будет доступна для скачивания

Желанный сервис среди студентов это 'Курсовая-24/7'. Другими словами это такое место, где можно осуществить заказ работы круглосуточно. Поздравляем! На нашем сайте вы можете сделать это. Мы гарантируем вам высокое качество наших услуг!

Узнать стоимость

СТОИМОСТЬ УСЛУГИот 850 ₽

СРОК ВЫПОЛНЕНИЯза 5 – 6 дней

АВТОР (СПЕЦИАЛИСТ)кандидат наук

УНИКАЛЬНОСТЬ ТЕКСТАдо 90 %

Процесс взаимодействия

ПЕРЕДАЧА
ИНФОРМАЦИИ

ОБСУЖДЕНИЕ
УСЛОВИЙ

ПРЕДОПЛАТА
ОТ 30 – 50%

ПОЛУЧЕНИЕ
РАБОТЫ

МГНОВЕННАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ВЫПОЛНЕНИЯ ВАШЕЙ РАБОТЫ

ДАРИМ СКИДКУ 10% НА ПЕРВЫЙ ЗАКАЗ РАБОТЫ

* Заполнение формы вас не чем не обязывает. Данные обрабатываются в соответствии с политикой конфиденциальности.

Источник: http://zachteno.net/ponyatiya-celi-i-principih-ocenki-nedviz-32259.html

Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости

1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

[5] Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1)   здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2)   обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

3)   инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

4)   стационарные сооружения благоустройства территории участка;

5)   элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

6)   другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.[6]

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1)   квартиры и комнаты;

2)   помещения и здания под офисы и магазины;

3)   пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

4)   свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

5)   складские и производственные объекты.[7]

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги.

На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

[8] Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.

Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами.[9] Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.

Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

: ·  Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени; ·  Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: ·  принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, …

итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате примене­ния всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть от­корректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлека­тельного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при …

стоимости капитала. 4. Достоинства и недостатки метода капитализации   Основное преимущество – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Одним из спорных вопросов оценки бизнеса является оценка малого бизнеса.

В настоящее время в Российской Федерации множество компаний в своей работе …

время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим …

Источник: https://www.KazEdu.kz/referat/118846/1

Цели и принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости

Принципы:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

Исходной принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожиданияопределяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.

При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity). Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства.

Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий.— прибыль.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты.

В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип экономического разделения прав (Economic division). Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле.

Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Принцип экономической величиныпредусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слиш ком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке.

Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным ме стом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для об служивания и складирования.

Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансирован ности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделенияозначает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов недвижимости и имущест венных прав на них возможны следующие варианты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосроч ная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизнен ное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды:

Принцип спроса и предложения (Supply and demand). Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене.

Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость.

Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое«строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Принцип соответствияопределяет, в какой степени архитектур ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении.

Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные .

Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Принцип изменения:стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности.

Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения.

Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость.

Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат.

Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

4-я группа:принцип лучшего и наиболее эффективного использования:

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охра ны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реа лизовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи мости.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

– Целью оценкиявляется определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

Случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами:Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

— при приватизации;

— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

— при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

— переуступке долговых обязательств;

— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля над правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— реорганизации предприятий;

— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новыхпайщиков;

— ликвидации объектов недвижимости;

— сдаче недвижимости в аренду;

— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— страховании объектов недвижимости;

— кредитовании под залог объектов недвижимости;

— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

— принятия управленческих решений;

— составления финансовой (бухгалтерской) отчетности;

— исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.



Источник: https://infopedia.su/2x94a4.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.