Целевое назначение квартиры

В. Целевое назначение жилого помещения

Целевое назначение квартиры

Жилоепомещение имеет строгоцелевоеназначение– онопредназначено для проживания граждан(п.2 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.17 ЖК). Исходя из этогозаконодатель определяет следующиепределыиспользования жилого помещения:

(1)не допускается размещение в жилыхпомещениях промышленныхпроизводств(ч.3 ст.17 ЖК, п.3 ст.288 ГК РФ);

(2)запрещается размещение собственникомв жилом помещении предприятий,учреждений, организаций(без перевода помещения в нежилое) (п.2ст.288 ГК РФ). Сделки, нарушающие этоположение, являются ничтожными (п.38постановления Пленума Верховного СудаРФ и Пленума ВАС РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8«О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой ГК РФ).

Так, поодному из дел суд, удовлетворяя требованиео признании недействительным договорааренды расположенных в здании общежитияпомещений под магазин, указал, что путемзаключения оспариваемого соглашенияфактически осуществлен перевод жилыхпомещений специализированного жилищногофонда в нежилые в обход правил ЖК (см.постановление ФАС Центрального округаот 15 мая 2007 г.

№ А08-3046/06-12).

Вместес тем, правомернымявляется использованиепомещения проживающимив нем на законных основаниях гражданамидля осуществления:

а)профессиональнойдеятельности2(в частности, в ст.21 ФЗ от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности иадвокатуре в РФ» закреплено правоадвоката учреждать адвокатский кабинет,используя для этих целей жилые помещения),

б)индивидуальнойпредпринимательскойдеятельности (безперевода помещения в нежилое!),-

нотолько если это не нарушает:

 праваи законные интересы других граждан;

 требования,которым должно отвечать жилое помещение(ч.2 ст.17 ЖК).

Следуетучитывать, что речь в данных случаяхидет об использовании жилого помещениянаряду спроживанием(п.4 Правил пользования жилыми помещениями,утв. постановлением Правительства РФот 21 января 2006 г. № 25), т.е. о дополнительномнаправлении использования.

1. Представление заявителем в омсу (по месту нахождения помещения) необходимых документов, а именно:

 заявленияо переводе помещения (в котором, посмыслу постановления Правительства РФот 10 августа 2005 г. № 502, надлежит указать,в том числе, вид использования помещенияпосле перевода).

Вотличие от заявления о переустройствеи (или) перепланировке, ЖК не содержиттребований к форме заявления о переводепомещения (ср. ч.2 ст.23 и ч.2 ст.26), из чегоможет быть выведено заключение оправомерности составления заявленияв произвольной форме. Вместе с тем, ОМСУобычно утверждают специальную формузаявления (что не вполне согласуется сЖК);

 Правоустанавливающих документов на помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

планапереводимого помещения с его техническимописанием (в случае, если переводимоепомещение является жилым, – техническогопаспорта помещения) (план выдаетсяорганизацией, осуществляющей техническуюинвентаризацию);

поэтажногоплана дома (план выдается организацией,осуществляющей техническую инвентаризацию);

подготовленногои оформленного в установленном порядкепроекта переустройства и (или)перепланировки (если они необходимы)(ч.2 ст.23 ЖК).

Ополучении документов выдается расписка(с указанием перечня документов и датыих получения органом) (ч.3 ст.23 ЖК).

Переченьдокументов сформулирован в ЖК исчерпывающимобразом.Однако, данное прогрессивное законоположение«наталкивается» на определенные барьеры,сопряженные с действием «смежных» норм:

а)для переустройства и перепланировкижилого помещения, которые могутсопровождать перевод, набор документовявляется несколько отличным: например,при принадлежности жилого помещения(дома, в котором оно находится) к памятникамархитектуры, истории или культурыобязательно заключение органа по охранепамятников архитектуры, истории икультуры.

В свете сказанного в специальнойлитературе не без оснований отмечается,что «в таких случаях собственникпомещения при подаче заявления [опереводе] представляет также документы,необходимые для согласования переустройстваи перепланировки» (В.Н. Симонов); к этомуже выводу склоняется и судебная практика(см.

, например, постановление ФАССеверо-Кавказского округа от 12 июля2006 г. № Ф08-3149/2006);

б)перевод (главным образом, при устройствеизолированного входа в переводимоепомещение) может привести к изменениюрежима пользования общим имуществом вМКД, принадлежащим на праве общей долевойсобственности собственникам помещенийдома (п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК). ПоэтомуВерховный Суд РФ, руководствуясьст.ст.36, 40, 44 ЖК, разъяснил, что:

 несмотряна отсутствие в ч.2 ст.

23 ЖК указания оправе ОМСУ потребовать от заявителяпредставления согласия всех собственниковМКД на стадии решения вопроса о переводежилого помещения в нежилое, если такойперевод связан с необходимостьюпроведения работ по реконструкциидома либо с предоставлением заявителюв этих целях части общего земельногоучастка (при условии, что земельныйучасток передан в установленном порядкев общую долевую собственность собственниковпомещений многоквартирного дома), то вуказанных случаях положения частей 2 и3 ст.23 ЖК необходимо применять всовокупности с нормами, которыепредусматривают необходимостьполучения согласия всех собственниковлибо решения общего собрания собственниковпомещенийв МКД;

 припроведении же перепланировкии переустройстважилых помещений нетребуется согласия собственниковпомещениймногоквартирного дома, ноза исключением случая, установленногоч.2 ст.

40 ЖК РФ(присоединение общего имущества) (Обзорзаконодательства и судебной практикиВерховного Суда РФ за второй квартал2008 года, утв. постановлением ПрезидиумаВерховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.

;ответ на вопрос № 4).

Аналогичнаяпозиция прослеживается и в актахарбитражных судов (см.,например, определения ВАС РФ от 10 июля2008 г. № 8577/08, от 11 марта 2009 г. № 2352/09, от31 мая 2010 г. № ВАС-6266/10).

Источник: https://studfile.net/preview/4513817/page:4/

Квартира под офис: изменяем целевое назначение жилья

Целевое назначение квартиры

Сдавать квартиру под офис гораздо выгоднее, чем в качестве жилья — говорят эксперты. Однако формальная процедура перевода жилья в нежилой фонд может обойтись собственнику в $20-30 тыс. и занять около года. Стоит ли идти на столь высокие затраты и можно ли сэкономить?

Несмотря на активное строительство офисных центров, в столице по-прежнему отмечается недостаток коммерческих площадей. Аналитики отмечают острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как следствие, высоким спросом пользуются квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, — говорит.

Стоимость аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир. Однако сдавать квартиру в для коммерческих целей не так просто. «Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег, — говорит риелтор Александр  Загородний. — Но и стоимость такой недвижимости возрастает.

Даже если не сдавать такую квартиру в аренду, а просто продать, это с лихвой окупит все затраты».

Юридические тонкости

«Согласно ст. 6, Жилищного Кодекса Украинской ССР (кстати, существенно не менявшегося с  2000 года) квартира должна использоваться по прямому назначению — проживанию людей, — пояснил Руслан Щербатюк, представитель юридической компании «РУСЛАН».

— Эта же статья гласит, что «Надання приміщень у  жилих  будинках  для  потреб  промислового  характеру забороняється». Эксперт также сообщил, что для законного перевода квартиры в нежилой фонд есть лишь два законных способа. Первый –  по ст.

7, Жилищного кодекса в связи с невозможностью проживания в квартире (по санитарным нормам и несоответствию техническим условиям). На сегодняшний день такой способ используется крайне редко, особенно, если речь идет о помещениях в жилых домах.

Наиболее популярный способ, по мнению господина Щербатюка — «исключение» из правил (Жилищного Кодекса). Кстати в разрешающем документе, который выдаст орган городской власти так и указывают — «Перевести как исключение в нежилой фонд».

Что же такое «жилой» и «нежилой» фонды с юридической точки зрения? В состав первой категории входят государственные жилые дома, помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности, а также квартиры, предоставленные государством для социальной защиты. Таким образом, это все помещения, предназначенные для проживания, независимо от формы собственности. К нежилому фонду относится коммерческая недвижимость, не предназначенная для проживания.

Какие должны быть основания для столь частых «исключений», в результате которых практически в каждом доме в центральных районах столицы первые этажи находятся в нежилом фонде? Специалисты считают, что одним лишь желанием и финансовыми возможностями здесь не обойтись.

Как минимум, квартира должна удовлетворять ряду условий: находиться в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах жилых домов. Дополнительное преимущество — возможность обустроить отдельный вход. При этом помещение не должно быть частью жилого помещения.

Например, комнату в коммунальной квартире легально превратить в офис не удастся, даже при очень большом желании. Кроме того, нельзя использовать квартиры в нежилом фонде для нужд промышленного характера.

Организация парикхмахерской, офиса или магазина законодательством допускается, а вот свечной завод или фабрику по сборке мягкой мебели лучше расположить в специально оборудованных для этого помещениях.

План действий

Изменение целевого назначения квартиры можно условно разбить на три этапа. Вначале владелец недвижимости, или уполномоченное лицо получает разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного самоуправления. Именно на этом этапе оговариваются возможные перепланировки квартиры и обустройство отдельного входа.

Второй этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как нежилое помещение. Для осуществления всего процесса, по словам специалистов, потребуется от 3 месяцев до одного года. В особых случаях это может занять и больше времени.

Причина столь длительных сроков в том, что законодательство де устанавливает временных рамок для соответствующих решений чиновниками.

Порядок действий таков: собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную госадминистрацию по месту расположения дома.

К заявлению необходимо приложить нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности, справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план) и справку из ЖЭО о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

Затем в ходе проверки предоставленных данных районная госадминистрация составляет акт о признании данного помещения нежилым. В случае положительного решения, владельцу выдают копию соответствующего распоряжения.

После этого владельцу нужно подать в уже в городскую госадминистрацию (КГГА) указанный выше перечень документов с копией распоряжения районной госадминистрации о признании помещения нежилым. Только после получения данного пакета документов КГГА готовит проект перевода помещения в нежилой фонд.

Как мы уже упоминали, процедура изменения целевого назначения квартиры платная. Каждый владелец такой недвижимости, согласно Распоряжению № 271/431 от 27.02.2003 г. КГГА должен заплатить обязательный паевый взнос на развитие социальной инфраструктуры города.

По словам Руслана Щербатюка, величина взноса зависит от близости квартиры к центру города и колеблется от 300 до 600 гривен за кв.м. общей площади квартиры и рассчитывается по сложным формулам, описанным в вышеуказанном распоряжении. Таким образом, за перевод квартиры общей площадью 100 кв. м. в нежилой фонд, придется заплатить от 30 до 60 тыс.

гривен, не считая стоимости ремонтных работ по обустройству отдельного входа и перепланировок.

Алгоритм действий при переводе квартиры в нежилой фонд

  • 1. Получить разрешения собственников квартир вашего дома (как можно больше);
  • 2. Получить разрешение обслуживающей организации (ЖЕО, ОСББ);
  • 3. Выписать всех из переводимой в нежилой фонд квартиры;
  • 4. Предоставить справку из ЖЕО ф-3 о наличии места проживания;
  • 5. Получить разрешение Районной администрации;
  • 6. Заключить договор с Управлением экономики КГГА и оплатить взнос на развитие инфраструктуры г. Киева.
  • 7. Подать необходимый комплект документов на комиссию Управления жилищного хозяйства КГГА.

Аренда по понятиям

Немалая сумма паевого взноса и необходимость долгих походов по инстанциям заставляет многих собственников сдавать под офис обычные квартиры в жилом фонде.

По словам Александра Загороднего, для Киева это обычная практика.

«Владелец таким образом экономит на изменении целевого назначения квартиры, а арендатор платит за аренду меньше, чем в случае с нежилыми помещениями», — говорит эксперт.

Однако, риски такой аренды велики для любой стороны и в первую очередь для арендодателя. Ведь собственник часто не знает, чем занимается организация, снимающая нелегальный офис.

Ее деятельность вполне может быть связана с криминалом, хранением боеприпасов и взрывчатых веществ и т.п. Последствия могут быть самыми удручающими.

Арендатору тоже придется несладко, если в один прекрасный день по наводке недовольных соседей нагрянет инспектор из налоговой инспекции или пожарной службы. Оштрафовать в этом случае могут как владельца, так и арендатора.

Но все это не пугает ни столичных рантье, ни бизнесменов-арендаторов. Как рассказал нам Олег, сотрудник компании, оказывающей полиграфические услуги, его организация располагается в квартире на четвертом этаже «хрущевки» по ул.

Красноармейской. По наблюдениям Олега, примерно 30% квартир этого дома используются в качестве офисов. «Едва ли все они находятся в нежилом фонде, в частности наша квартира сдается как обычное жилье», — признается респондент.

За и против

Принимая окончательное решение о переводе жилья в нежилой фонд, специалисты советуют внимательно соизмерить затраты и потенциальный доход. Ведь для получения всех разрешений и оплаты паевого взноса в случае с небольшой квартирой площадью 50-60 кв.м. может уйти до $15 тыс.

Еще столько же потребуется на ремонт помещения, в частности перепланировку и обустройство отдельного входа. То есть затраты на случай, ели квартира уже является вашей собственностью, составят $25-30 тыс. Если сдавать такую квартиру по $30 за кв. м., в месяц удастся получить $1,5 –  1,8 тыс.

Несложо подсчитать, что затраты на ремонт и перепланировку окупятся примерно за полтора года, не считая времени, потраченного на получение всех разрешений. Но это лишь при условии, что квартира уже находится в вашей собственности. С другой стороны арендные ставки постепенно растут, равно как и стоимость коммерческих помещений.

Поэтому вполне возможно, что вложения удастся вернуть гораздо раньше, или же продать квартиру-офис как минимум на 30-40% дороже ее первоначальной стоимости.  

Источник: http://www.tis-group.net/2014-09-12-12-15-55/308-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0-%D0%BF%D0%BE%D0%B4-%D0%BE%D1%84%D0%B8%D1%81-%D0%B8%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8F%D0%B5%D0%BC-%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D0%BD%D0%B0%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F.html

Целевое использование жилых помещений

Целевое назначение квартиры

Граждане могут проживать в жилых помещениях (далее ЖП) по самым различным юридическим основаниям. Они могут быть как собственниками жилья, так и их нанимателями ( социальными, или коммерческими). Человек может проживать в жилом помещении на правах члена семьи собственника или нанимателя.

Жилое помещение можно занимать в качестве получателя ренты (бывшего собственника жилья) либо в качестве отказополучателя (при установлении в пользу такого лица «жилищного» завещательного отказа).

Однако во всех без исключения случаях на любого пользователя жилья (начиная от собственника и заканчивая производным владельцем) возлагается юридическая обязанность, суть которой сводится к тому, что жилое помещение должно использоваться по его целевому назначению.

Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан, которое будет выражаться во владении, пользовании и распоряжении занимаемым жилым помещением. Часть 1 ст.

17 ЖК РФ, будучи нормой универсального действия, имеющей распространение на любых пользователей жилья вне зависимости от их жилищно-правового статуса, прямо и однозначно устанавливает, что ЖП предназначены для проживания граждан.

Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ.

Отсюда следует, что в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские (в том числе и автомастерские).

В жилых помещениях не могут находиться химические лаборатории, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел.

Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства.

В настоящее время на практике распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, т.к.

гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых. Но действующие в настоящее время Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, прямо данный запрет не содержат.

Часть 1 ст. 17 ЖК РФ является нормой императивной, т.к. она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон.

Пользователь жилья не имеет права заключать никакие гражданско-правовые договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в п.

38 совместном Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Однако из данного общего правила наше жилищное законодательство все же знает одно исключение. Оно предусмотрено ч. 2 ст. 17 ЖК РФ.

В соответствии с ней допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.Из анализа этой нормы следует следующее. Во-первых, лицо на законных основаниях может заниматься в принадлежащем ему ЖП так называемой профессиональной деятельностью. На наш взгляд, профессиональная деятельность человека — это деятельность, которая прямо или косвенно связана с его трудовой (непредпринимательской) деятельностью, либо сопряжена с его личными потребностями или интересами. Например, художник в своем жилом помещении может рисовать картины, скульптор — создавать произведения искусства, ученый — осуществлять научную деятельность, композитор — сочинять музыку (естественно, при соблюдении необходимого режима тишины). В конце концов, часть жилого помещения может использоваться для хранения предметов коллекционирования или, к примеру, устройства миниатюрной модели железной дороги.

Во-вторых, если лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, данное лицо имеет возможность осуществлять указанную предпринимательскую деятельность на базе своего жилого помещения.

В связи с этим особо следует подчеркнуть, что такой возможностью обладают только индивидуальные предприниматели. Еще раз повторим, что офисы юридических лиц (как коммерческих, так и некоммерческих) в жилых помещениях располагаться не могут ни при каких обстоятельствах.

Учредители и (или) руководители юридических лиц не могут предоставлять занимаемые ими ЖП для нужд своих организаций.

На стыке профессиональной и ИП деятельности находится адвокатская деятельность. Статья 21 ФЗ РФ от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» устанавливает следующие жилищно-правовые возможности адвокатов.

Первое — адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних .

Второе — жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Говоря в целом о возможности осуществления в жилых помещениях профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, стоит отметить следующее. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ прямо санкционирует осуществление указанной деятельности в объектах жилищного фонда.

Но с другой стороны, осуществление такой деятельности возможно только при условии, что указанная деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать ЖП.

То есть, художник при осуществлении своей профессиональной деятельности не имеет права выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку), скульптор не имеет права осуществлять свою работу таким образом, что это будет нарушать санитарно-гигиенические требования, научный сотрудник не имеет права в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, а композитор — заниматься музыкой таким образом, что его творческие муки станут «достоянием» всех окружающих соседей. Индивидуальные предприниматели не имеют права, работать в жилых помещениях на токарном станке или шлифовальной установке. Предприниматель лишен возможности организовать производство петард и (или) хранение соответствующей продукции в квартире.

Обязанность по целевому использованию жилых помещений находится в прямой причинно-следственной связи с такими жилищными обязанностями, как обязанность обеспечивать сохранность ЖП, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать и уважать права и законные интересы соседей. Данные обязанности лежат абсолютно на любом пользователе жилья, будь он собственник, наниматель или какой-либо иной производный владелец.

Пользователь жилья обязан обеспечивать сохранность ЖП. Эта обязанность означает, что пользователь должен бережно относиться как к ЖП в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящимся в нем.

Если говорить более конкретно, то пользователь обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование.

Пользователь ни в коем случае не имеет права допускать разрушения или порчи указанных элементов квартиры.

Пользователь не имеет права вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению или ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, пользователь не имеет права организовывать в занимаемой им квартире столярную мастерскую или гранитный цех.

На пользователе лежит обязанность по поддержанию надлежащего состояния ЖП. Пользователь обязан регулярно производить уборку жилого помещения. Пользователь не имеет права складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов, что на практике, к сожалению, встречается достаточно часто.

Пользователь не имеет права вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др.).

Если у пользователя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), пользователь обязан принимать усиленные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне.

Наконец, пользователь не имеет права хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны со сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.

Наконец, на любом пользователе лежит обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Причем под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому.

Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой пользователь в принадлежащем ему ЖП имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, осуществлять строительно-ремонтные работы.

Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то пользователь имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука. То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах (вряд ли кому-нибудь из соседей понравится, если пользователь будет играть в квартире на ударной (барабанной) установке либо воспроизводить игру на некоем музыкальном инструменте через звуковой усилитель). Пользователь, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении ремонтно-строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни.

В жилых помещениях не могут располагаться офисы различных организаций. Это будет прямо противоречить целевому использованию жилья. Однако это вовсе не говорит о том, что юридические лица вообще никогда и ни при каких условиях не могут быть участниками жилищных правоотношений.

Использование ЖП для нужд юридического лица возможно как минимум в двух правовых формах.1. Данной правовой возможностью обладают только собственники жилых помещений.

Если собственник жилья является учредителем (участником) юридического лица (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество), такой собственник имеет возможность внести принадлежащее ему жилое помещение в качестве оплаты своей доли (долей, акций) в уставном капитале.

В данном случае правовым собственником ЖП станет соответствующее юридическое лицо. Однако совершение указанной гражданско-правовой сделки вовсе не будет означать, что жилое помещение, изменив собственника, автоматически изменит и свое хозяйственно-правовое предназначение.

Жилое помещение по-прежнему будет находиться в режиме строго целевого назначения (для проживания граждан). Несмотря на то что собственником ЖП станет юридическое лицо, оно не сможет разместить в таком помещении свой офис или штаб-квартиру. Условно можно сказать, что юридическое лицо в указанной ситуации станет только «голым» собственником жилья.

Хотя в определенных случаях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений с последующим изменением его целевого использования.2.

На практике достаточно долго стоял вопрос, может ли жилое помещение использоваться в качестве того, что в коммерческом обороте называется «юридическим адресом» организации, если в таком помещении проживает учредитель и (или) руководитель юридического лица. В настоящее время прямое разрешение данного весьма актуального вопроса представлено в п.4 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

Анализ правовой позиции ВС изложенной в этом пукте позволяет сделать следующие выводы. Использование ЖП в качестве «юридического адреса» организации доступно не только для собственников жилья, но и для их производных владельцев.

Если учредитель (участник) или руководитель юридического лица являются собственниками своих жилых помещений, они вправе свободно (по своему усмотрению) использовать такие помещения в качестве юридического адреса организации.

Если учредитель (участник) или руководитель являются только производными владельцами (нанимателями, отказополучателями), использование ЖП в качестве юридического адреса возможно, но только с обязательного согласия собственника жилья.

Источник: https://pershickow.ru/celevoe-ispolzovanie-zhilyx-pomeshhenij/

Жилищное право России

Целевое назначение квартиры

В статье 17 ЖК РФ установлено целевое назначение жилого помещения: жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В пункте 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время согласно ч. 2 ст.

17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.). Различные категории граждан могут заниматься профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. К таким гражданам также отнесены адвокаты, выбравшие в качестве формы свой деятельности адвокатский кабинет. Согласно п. 6 и 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с их согласия, а также жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма — с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Интересен вопрос о том, возможно ли указание в качестве места нахождения юридического лица адреса жилого помещения. В ЖК РФ нет правовой нормы, которая бы разрешала или запрещала регистрацию юридического лица по адресу жилого помещения, т.е. по месту жительства гражданина. Согласно п. 2 ст.

45 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, единоличный исполнительный орган создаваемого юридического лица (например, директор) вправе указать в учредительных документах в качестве адреса места нахождения юридического лица местонахождение постоянно действующего исполнительного органа, то есть адрес своего места жительства.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

К промышленному производству можно отнести деятельность по выпуску продукции с помощью станков и другого механического оборудования, связанную с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях.

Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

Эта норма получила развитие в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилого.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя и членов его семьи (ст. 83 и 91 ЖК РФ, ст. 687 и 688 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушении, а если они влекут разрушение помещения, назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, из суммы которых будут вычтены расходы на исполнение судебного решения.

Кроме того, за использование жилых помещений не по назначению гражданина могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа в размере от 1000 до 1500 руб. на основании ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ.

В соответствии с ч. 4 ст.

17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения и члены его семьи; наниматель по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования и граждане, постоянно проживающие с нанимателем; наниматель по договору найма специализированного жилого помещения и члены его семьи; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Правила устанавливают, что указанные лица обязаны обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов осуществлять переустройство и (или) перепланировку квартиры, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д.

Источник: https://isfic.info/rumstat/ruga14.htm

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Целевое назначение квартиры

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях”. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

4.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

См. все связанные документы >>>

1. В комментируемой статье говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в ч.

1 комментируемой статьи отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке. Однако возможно и то, что в ней воспроизводятся положения п.

2 ст. 288 ГК, который также говорит о проживании, а не о постоянном проживании.

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений. В нем не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь.

Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами комментируемого ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

3.

В ч. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в комментируемой части, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г.

N 488-ФЗ “О промышленной политике в Российской Федерации”, промышленное производство (промышленность) – определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г.

N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” “под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)”.

В п.

38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Часть 3 комментируемой статьи также содержит запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях”.

Согласно ст. 24.1 Федерального закона от 26 сентября 1997 г.

N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях” миссионерской деятельностью в целях настоящего Федерального закона признается деятельность религиозного объединения, направленная на распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками (членами, последователями) данного религиозного объединения, в целях вовлечения указанных лиц в состав участников (членов, последователей) религиозного объединения, осуществляемая непосредственно религиозными объединениями либо уполномоченными ими гражданами и (или) юридическими лицами публично, при помощи средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети Интернет либо другими законными способами. В ст. 16 указанного Закона, допускающей осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, говорится о проведении религиозных обрядов и церемоний.

4.

В ч. 4 комментируемой статьи в самом общем виде установлены общие правила поведения жильцов-соседей в жилом помещении: пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В последнем случае речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-I/Glava-2/Statya-17/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.