Цель оценки земельного участка

ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Цель оценки земельного участка

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА КАК ФОРМА РЕАЛИЗАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ

Выступая в качестве комплексной категории, экономическая оценка земли не только объединяет понятия ренты, цены, стоимости, но и выражает экономические взаимоотношения людей по поводу реализации прав собственности на землю.

Особую актуальность задача экономической оценки земель приобретает в связи с существованием частной и иных форм собственности на землю.

Отношения собственности представляют собой взаимосвязь между участниками земельных отношений по поводу земли. Учасники земельных отношений могут получать права владеть, пользоваться и распоряжаться землёй. Экономической ахарактеристикой понятия собственности является ее стоимость, так как собственность представляет собой элемент благосостояния.

Отношения собственности реализуются в рыночной экономике такими операциями как купля-продажа, доверение , залог, аренда, передача в пользование и т.д. При их осуществлении собственник ориентируется на стоимость земли, которая находится в его распоряжении, для наиболее эффективного и рационального его использования.

Принцип рационального использования в экономике предполагает получение от собственности максимально возможного дохода.

Реализация отношений собственности на землю требует ее экономической оценки в целях наиболее эффективного и рационального использования для удовлетворения общественных, личных интересов и потребностей.

ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Социальные факторы

-наличие детских дошкольных учреждений и общеобразова­тельных школ;

– наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спор­та и пр.;

– возрастная структура населения и уровень его образования.

Юридические, административные и политические факторы.

– политика предоставления различного рода льгот;

– экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;

– налогообложение, зонирование, контроль землепользования;

– качество услуг, предоставляемых местной администрацией.

Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

-площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

– целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);

– характер предыдущего использования земельного участка;

– права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);

– плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйствен­ных угодий).

Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматиче­ские условия:

– загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;

– необычная роза ветров;

– повышенная солнечная активность;

– нарушение шумового режима;

– уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.

Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:

♦ заболоченность территории;♦ подтопление территории;♦ сейсмичность;

Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность террито­рии. Наличие:

♦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;

♦ зон регулирования застройки;

♦ живописных рельефов, лесных массивов и зеленые насаждения, реки и водо­емы);

♦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).

Рекреационная ценность территории.( Наличие:парков, за­поведников,курортных зон, зоны отдыха, турист. зон)

Местоположение. Для земель поселений учитываются:

♦ доступность населения к центру населенного пункта, объек­там культуры и бытового обслуживания

♦ благоустройство

♦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных со­оружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и ли­ний высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)

Для земель сельскохозяйственного назначения значение имеют:

■ удаленность земель от:

– пунктов реализации и сбыта сельскохозяйственной продук­ции;

– объектов коммунальных услуг;

– источников загрязнения;

■ качество дорожной сети.

ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Для определения стоимости земли проводится её оценка .

ЦЕЛИ:

Совершение с землей сделок купли-продажи;

Сдача земли в аренду;

Использование земли в качестве залога при получении кредита;

Наследование земли;

Вложение инвестиций в земельные ресурсы.

Задачи оценки земли:

Определение рыночной стоимости;

Определение арендной стоимости;

Определение залоговой стоимости;

Определение инвестиционной стоимости.

Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы
1. принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников Принцип полезности -чем выше его полезность , тем выше стоимость. Принцип замещения- наличие аналогич.уч-ков влечёт выбор за наименьшей стоимостью Принцип ожидания –ожидаемый покупателем доход от исп-ния уч-ка. -2.принципы, обусловленные процессом использования земли Принцип остаточной продуктивности- завис-ть стоимости земли от величины остаточного дохода. Принцип предельной производительности-: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Принцип сбалансированности -все полезные и доходные факторы сбалансированы для достижения максим.стоим-ти земли. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. – 3.принципы, отражающие действие рыночной среды Принцип спроса и предложения -При увеличении спроса на земельные участки, их цена возрастает. Принцип конкуренции – означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска их получения.     4.) ОСНОВАНИЯ И ВОЗНИКНОВЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ. . Для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан возникает необходимость в оценке земли Основания для проведения оценки объекта оценки Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор . В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.   В результате оценки можно получить реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями. Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.   5) ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ Анализ законодательства позволяет выделить следующие виды платы за землю: – плата за предоставление (приобретение) земельных участков в собственность (при купле-продаже); – плата за использование земли. (Это: земельный налог и арендная плата.)   ЗЕМЕЛЬНЫМ НАЛОГОМ ü Облагают собственников земли, землевладельцев и землепользователей ü Устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. ü Размер налога зависит от месторасположения участка и качества земли и не зависит от результатов хозяйственной деятельности на земле; АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ü Взимают за земли, переданные в аренду; ü Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливают договором аренды;  

Источник: https://poisk-ru.ru/s54312t2.html

Цели оценки земли и основные направления использования показателей рыночной стоимости земли

Цель оценки земельного участка

Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости.

Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.

Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости.

С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков.

С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.

Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам.

Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%.

Между тем очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога.

В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст.

65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее.

Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных прежде всего с созданием механизма определения рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.

Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Главными задачами такой системы являются:

— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;

— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления.

К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:

— распоряжение государственным и муниципальным имуществом;— управление государственным и муниципальным имуществом;— контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества;— обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица;— достижение максимальной доходности объектов недвижимости.Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления.Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления:— в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;— при установлении кадастровой оценки земли;— при определении нормативной цены земли;— при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;— при реквизиции земель;— при определении начальной цены земельного участка на торгах;— при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;— при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;— при изменении целевого назначения земель;— при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;— при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей;

— для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

Источник: http://snip1.ru/house/celi-ocenki-zemli-i-osnovnye-napravleniya-ispolzovaniya-pokazatelej-rynochnoj-stoimosti-zemli/

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Цель оценки земельного участка

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов.

Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Цели оценки земли

Цель оценки земельного участка

> Библиотека > Статьи об оценке > Цели оценки земли

Земля является одной из основных частей национального достояния и богатства страны. Но практика показывает, что несовершенство земельного законодательства, бесплатная раздача земель, привело к их неэффективному использованию, а также проблемам с определением истинной стоимости тех или иных территорий.

Выделяют четыре основных цели оценки земельных участков:

  1. учет и удовлетворение запросов и нужд развивающегося рынка земли, установление справедливой цены в сделках купли-продажи;
  2. для получения результатов кадастровой оценки и создания базы налогообложения
  3. отражение реальной цены стоимости земли в бухгалтерском учете предприятий;
  4. составление государственного земельного кадастра, а также отражение стоимости земель в реальных цифрах в статистике национального богатства страны.

Наш центр оценки недвижимости предлагает вам следующие виды услуг по установлению рыночной стоимости земель различного назначения

  • Оценка земель
  • Оценка земельных участков
  • Оценка сельскохозяйственных земель

Подробнее о целях оценки

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей рынка  их купли-продажи – предусматривает возможность перехода земельных участков из рук в руки в соответствии с законами о земле в РФ. Такая политика государства по развитию землеоборота решает несколько задач, в числе которых:

  • увеличение количества земель для передачи в частную собственность (приватизации);
  • точное установление количества и видов участков земли, ограниченных в обороте и исключенных из него;
  • стимулирование процедуры выкупа владельцами предприятий земельных участков под ними для ввода их в уставный капитал предприятий;
  • расширение услуг по кредитованию лиц, желающих приобрести участок земли в собственность, развитие ипотечного кредитования;
  • повышение эффективности управления земельными ресурсами, находящимися в госсобственности, путем ее разделения на собственность, находящуюся в федеральном управлении, в управлении субъектов Российской Федерации и муниципалитетов;
  • формирование аукционного рынка продаж свободных земельных участков в частные руки;
  • упрощение, удешевление и оптимизация процедур вывода земель в категории жилищной и промышленной застройки;
  • расширение прав для лиц, желающих арендовать территории, находящиеся в муниципальной или госсобственности и
  • и другие случаи.

Вторая цель оценки стоимости земель (кадастровая оценка) – создание полной и справедливой (с рыночной ценой) базы для налогообложения – предусматривает упорядочивание и совершенствование системы налогообложения. Ведь налоги на землю и недвижимость в странах с рыночной экономикой являются основными источниками денежных поступлений в бюджет. При этом преследуются следующие цели оценки стоимости земли:

  • стимулируется ее более интенсивное использование и благоустройство;
  • упорядочивается и увеличивается сбор налогов на доходы физических и юридических лиц, которые сдают свою недвижимость в аренду;
  • оптимизируется система сборов за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • заинтересованные лица получают доступ к информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра без лишней бумажной волокиты.

 

К сожалению, эти благие намерения государства часто оборачиваются серьезными финансовыми трудностями для граждан, когда в результате кадастровой оценки стоимость их земельного участка может быть сильно завышена и они вынуждены платить большой налог. Или наоборот, цена так низка, что продавая свой участок по кадастровой стоимости люди могут недосчитаться значительной суммы денег.

Если вы считаете, что ваши финансовые интересы нарушены, то вы можете провести процедуру оспаривание кадастровой стоимости. Для этого вам надо заказать проведение  независимой оценки принадлежащего вам участка земли.

В том случае, если результаты этой оценочной экспертизы, будут существенно различаться с кадастровой стоимостью, причем в невыгодную для вас сторону – смело обращайтесь в Росреестр с соответствующим заявлением,  а если там вам откажут в пересмотре цены, то в суд.

Закон в данном случае на вашей стороне и вы скорее всего выиграете дело. Не стоит избегать этой процедуры, боясь потерять время и деньги.

Поверьте, затраты на услуги оценщиков и адвоката не сравнимы с теми потерями , которые вы можете понести в сделках по купле-продажи, аренде, выплат налогов за землю, кадастровая стоимость которой установлена неверно.

Третья цель оценки земель – реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий – хорошая возможность для юридических лиц (или крупных частных собственников) безболезненно перейти от возможности бессрочного пользования земельными участками к праву собственности (если хватит денег) или аренды. Согласно Земельному кодексу, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные категории юридических и частных лиц, обязаны провести процедуру переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или выкупить их в свою собственность.

Четвертая цель оценки земли – составление государственного земельного кадастра, а также отражение стоимости земель в реальных цифрах в статистике национального богатства страны – предусматривает создание свода документированных сведений, в том числе и в электронном виде с доступом для всех желающих, о всех объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о их кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и их точном местоположении, расположенных на них иных объектах недвижимого имущества.

В состав земельного фонда России входят такие природные богатства как черноземы, запасы пресной воды, древесины, энергоносителей, полезных ископаемых. Поэтому отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре имеет огромное значение для эффективного контроля, планирования и использования природных богатств нашей страны и реального возмещения наносимых убытков.

Цели оценки земельных участков для частных лиц выглядят менее скромно, но не менее существенно. Итак, зачем нужна оценка земли обычным людям? Физические лица могут прибегать к этой процедуре в случаях

  • совершения сделок купли-продажи земельных участков;
  • сдачи земли в аренду;
  • использования своего земельного участка в качестве залога;
  • при вступлении в наследство;
  • инвестирование средств в земельный участок
  •  и т.д.

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication51/

Необходимость и основные цели оценки

Цель оценки земельного участка

Экономическая оценка з/у – это деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства.

Необходимость оценки заключается в том, что она способствует эффективному использованию земель. Можно выделить 4 цели оценки земельных участков.

1- Удовлетворение потребностей земельного рынка.

2- Создание базы для налогообложения.

3- Реальное отражение стоимости з/у в бухучете предприятия.

4- Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства.

(1) Удовлетворение потребностей развивающего рынка земли связано с расширением приватизации, стимулированием выкупа предприятием своих з/у, разграничение земель на федеральную, региональную и муниципальную собственность, переход на реализацию государственных земель на основании конкурсов и аукционов, использование земли в качестве залога при кредитовании, усиление взаимосвязи м/у землей и рынком ценных бумаг, ограничение предоставления земель на праве пост.(бессрочного) пользования и прекращения передачи земель в пожизненное наследственное владение.

(2) Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость з/у. Это направлено на повышение эффективности использования земли.

(3) Это связано с тем, что повышается капитал предприятия. В результате этого земля может предприятием арендоваться и быть залогом. З/у обеспечивает эмиссию ценных бумаг на величину стоимости земли. Земельный участок также является взносом в уставный фонд предприятия. При этом учитывается рыночная стоимость земельного участка.

(4) Составление государственного земельного кадастра. Реальное стоимостное отражение земель. Гос. Земельный кадастр – это систематизированный свод документальных сведений об объектах государственного кадастрового учета.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения государственных и муниципальных органов управления гос. контроля за использованием земли, гос. регистрации прав на земельный участок , экономической оценки з/у и установление обоснованной платы, мероприятий, направленных на сохранение качества з/у. Гос. кадастр содержит следующие сведения:

1.О земельных участках.

2. Территориальных зонах.

3. Землях и границах на которых осуществляется МСУ.

4. Землях субъектов РФ

5.Землях РФ.

К основным документам кадастра относятся единый государственный реестр земель, который содержит следующие сведения:

– кадастровые номера

-местоположения

-площадь

-категория земель и разрешенное использование участка

-описание границ участка

-зарегистрированные вещные права и ограничения з/у

-экономическая характеристика (плата за участок)

-качественные характеристики(плодородие и тп)

-наличие объектов недвижимости, находящихся на участке.

5.Виды стоимости при оценке з/у.

При оценке объектов недвижимости, в т.ч. з/у различают следующие виды стоимости:

1.Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена рассчитывается при операции купли-продажи или сдачи в аренду, а также при реализации через конкурсы и аукционы, а также учитывается в активах предприятия (когда оценивается з/у). Аукцион м.б. открытым или закрытым. Победителем является тот, кто предложит наибольшую сумму. В конкурсе побеждает тот , кто предложит наилучшие условия использования (освоения) участка.

Кроме рыночной стоимости предусматривают также следующие виды стоимости:

1. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. В данном случае продажа объекта на рынке невозможна или требует дополнительных затрат.

2. Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекта оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки.

3. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующ. На дату проведения оценки на создание объекта идентичного объекту оценки с привлечением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.

4. Стоимость объекта оценки при существующем использовании. Это когда стоимость объекта оценки определяется из существующих условий и целей использования.

5. Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

6. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения.

7. Ликвидационная стоимость. Рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов.

8. Специальная стоимость. Это стоимость для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.

6. Экономические принципы оценки з/у.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку з/у и рыночную оценку единичных з/у.

Кадастровая оценка земли – это массовая оценка, представляет собой административные и технические действия по установлению кадастровой стоимости з/у в границах административно-территориальных образований.

цель кадастровой оценки – создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки з/у является определение рыночной стоимости единичного з/у на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка используют сравнительный, доходный и затратный подходы на основании имеющейся информации о земельном рынке. Кадастровая оценка осуществ. Гос органами.

1 группа принципов – Принципы, основанные на представлении земли собственником (полезности, замещения, ожидания). Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок удовлетворяет потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие его участки.

Принцип ожидания – представляется тем, какой доход или удобство от использования з/у, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель.

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов.

По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип остаточной продуктивности– оставшийся доход от единого объекта недвижимости приходится на землю. Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.
Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае, когда его застройка является сбалансированной. Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов единого объекта недвижимости и имущественных прав на него возможны следующие варианты:

· пространственное разделение прав:

— на воздушное пространство, — на почвенный слой земли, — на подземное пространство с недрами, — на водные ресурсы прибрежных полос,

— деление земельного массива на отдельные участки, здания и строения;

· разделение по видам имущественных прав:

— аренда, — ограниченное использование, — ипотека, — внесение в уставные капиталы предприятий,

— эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

· разделение по времени владения или пользования:

— краткосрочная и долгосрочная аренда, — бессрочное пользование, — срочное пользование, — пожизненное наследуемое владение,

— право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

· экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

· демографические: численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;

· природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

· административные: территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен па земельные участки.

Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия означает, что объект, построенный на з/у, соответствует потребностям и ожиданиям рынка. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования(НЭИ). НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования.

Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

· является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

· физически осуществимо;

· финансово выполнимо;

· обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, вопервых, незастроенный земельный участок, вовторых, участок земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту.

Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

Дата добавления: 2016-11-12; просмотров: 843 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/9-28388.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.